第一套房，必须避免的几个大坑！不看你就亏大了

　　自己做主买的第一套房，太太太重要了。

　　它是治疗偏心病的最佳药方，是你由空转多的分水岭，是帮助你建立自己投资逻辑的催化剂。

　　它就是这么重要。

　　但是这一切都有一个前提，你买第一套房时没有犯大错。

　　买第一套房，最需要考虑的因素是什么？

　　安全！安全！安全！

　　对大部分年轻人来说，首套房的本金就是他最重要的资产。第一套房如果不赚钱，对你的士气打击是巨大的，你在家庭的地位会一落千丈，你对未来的规划将重写，说不定又回到了空军的老路上。

　　只要避免雷区，你的房子就能跑赢通胀，房子的杠杆属性将确保你获得巨大的收益。超额收益不是无房者该考虑的，因为你不能失败，超额收益所带来的额外风险不是你现在该承受的。

　　下面讲讲几个绝对要避免的大坑。

　　1

　　城市选择

　　小编有兴趣投资的城市不超过十个。下面是我根据投资优先级做的排名，纯粹个人看法。

　　超一线：北京。

　　一线：上海，深圳。

　　二线强：广州，杭州，南京，苏州，厦门。

　　二线：天津，武汉，郑州，成都，重庆，福州，燕郊。

　　三线强：合肥，宁波，济南，青岛，大连，西安等其他省会和副省级市。

　　三线：经济发达地市，如长三角珠三角其他城市。

　　四线：普通地市和优质县城。

　　其他忽略。

　　买房子尽可能选排名靠前的城市。三线尽量不碰，四线及以下千万别买。 一线城市的房子是硬通货，三线城市的房子是消费品，二线介于两者之间，这就是区别。排名越靠后的城市，越难保值增值，流动性越差，越容易砸手里。排名靠前的城市，房子可以当传家宝。

　　贴一张中国各地人口净流入流出示意图，数据来源是2010年的人口普查。人口净流出的地区不能碰。

　　2

　　板块选择

　　主要考虑两个因素：上下班时间越短越好，人口流入越多要好。

　　我以上海为例。

　　高薪岗位基本都集中或靠近市中心，所以就上下班时间来说，越靠近市中心越好。

　　张江、漕河泾两个码农聚集地稍微偏些，但也在外环内。

　　人口变化情况，我贴一张上海市2000到2010各街镇人口变化图。

　　外环线两侧的人口增加最多，内环内因受到政策控制人口清一色下降，外郊环间板块的人口有升有降，远郊持平或下降。

　　综合评估下来，我建议的优先顺序是：

　　内外环 > 外环至外环外五公里 > 内环内 > 外环外五公里至郊环 > 远郊

　　当然这只是一个粗略划分，涉及到具体板块会有变数。

　　但有一点可以确定，除非你就在远郊工作，否则首套房一定要回避远郊房产！

　　3

　　新房还是二手房

　　其他条件相同的情况下，新房售价对二手房价格是有额外溢价的，落地七折是很普遍的情况。level越低的城市，新房的额外溢价越明显。

　　但是也会有某些特殊情况，一二手出现倒挂，就像当前的上海楼市(2017年4月1号)。

　　我的建议，买二手房不会错，出现一二手倒挂的情况下才买新房。额外溢价过多的新房绝对要回避。

　　4

　　不可避免的选择

　　住宅还是商铺

　　商铺水太深。第一套房子必须买纯住宅，一线住宅买不了就去买二线住宅。第一套房，回避商铺！！！

　　毛坯还是精装

　　同新房还是二手房类似，精装相对毛坯有额外溢价，并且精装的房子往往更容易打动买家从而卖出高价。溢价过多的精装修，一定要回避。

　　大户型还是小户型

　　常常有人会问，市区老破大、市区次新小户、郊区次新大户这三者该如何选？

　　首套的话，我的建议是：郊区次新大户 > 市区次新小户 > 市区老破大。

　　老破大往往伴随着低单价，有机会获取超额收益，但流动性极差，不适合首套房。

　　上家的选择

　　房产交易是有风险的，最大的风险就在房子的上家。你首先要关注房子的产权是否有问题，上家是否有不良嗜好。产权有问题、房东有问题的房子，价格往往会比市场价低一大截，这种单子行话叫做药单.

　　做成了，超额利润，做不成，一堆麻烦。首套房千万避免药单，安全第一！

　　常见的大坑就是这些了，避免这些坑，相信第一套房必定会给你带来巨大的收益。其他不影响大局的注意事项，比如定金与订金的区别、如何合理避税、还款方式如何选等等，网上随便一搜就是一大堆，我就不再赘述。

　　再补充一点，在能力范围之内，尽量早买，尽量买大的。能得到父母支持的话就尽可可能多要点，不要觉得愧疚，持有优质房产对家庭来说是大好事。尽量多贷款，通胀下的房贷就是在给你送钱，不用担心，你一定还得起，我没见过后悔贷款太多的。

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