房价是涨是跌，关键要看两个月后的这件事

　　房价会怎么走？房产税会不会出？租购同权是真是假？有些问题，如果刨开了看，确实是让大家比较难受的。但这也是事实。

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　　看多还是看空?

　　从目前的情况看，即便是地产专家，意见也往往无法统一。究其原因，还是由于我国的房地产市场是一个政策市场，宏观调控的政策对楼市影响极大。在今年秋季的重大会议没有给出未来发展方向之前，谁都不敢说是看涨还是看跌。

　　如果未来的房地产发展思路和过去十年相比，变化不大的话，整体来看还是应该看多；如果房地产发展思路发生重大变化，则可能看空。

　　当然，这里说的是整体，也就是从全国范围内来看。单就具体城市来说，即便是发展思路变化不大，但最起码有一半以上的城市投资价值会逐渐降低。持续看好的，还是热点城市及其周边卫星城。虽然从数量上来看，这些城市只占全国的1/3左右，但这些热点城市及周边卫星城却是支撑未来全国房价的基础。

　　如果未来的政策发生重大变化，比如效仿雄安新区的长远规划，取消商品房；或者真正意义上实现租购同权，即租户与购房者在孩子入学等方面一视同仁，不再排出优先非优先，一起摇号入学等；甚至取消户籍政策……这些政策中的任何一个，都会对房地产市场产生重大影响。

　　不过四点儿认为，即便是下半年召开的这次重要会议，也难以真正给出明显区别以往的发展思路，而是很可能继续探索科学的发展方向。毕竟目前确实还没有非常成熟而且有效、健康的房地产发展思路。

　　从这个角度上来看，未来楼市看多的可能性更大一些。毕竟，国家经济发展的势头依旧处于向好阶段。

　　2

　　房地产税什么时候出台？

　　说起房地产税，从放风到现在已经好几年了，之所以迟迟无法出台，是因为涉及的问题太多太多。

　　大家都知道，现在很多城市的财政收入来自于土地转让，也就是廉价征地高价卖。在这个过程中的土地差价，1/3左右通过各种方式（现金、补助、置换房等）返还给了被征收者，剩下的资金基本都用于了城市建设。

　　同时，不管是地价还是房价，都在蹭蹭的往上涨。而城市建设费用、拆迁房费用、医疗设施、学校建设、道路养护、政府运营等等费用，其实都摊在地价里。

　　也就是说，先买房的人，用了很少的成本，就享受了城市基础设施的改善和房价上涨带来的好处，而后买房的人不仅要付出更高的代价，而且在享受应有的福利时，却往往打了折扣。

　　这是房地产税没出台要面临的问题。那么，如果出台，又会有什么问题呢？

　　房地产税要出台，首先就要缕清土地、房产、所有权、使用权之间的关系。房子是购房者的私有财产，这是《物权法》规定的，那么土地呢？明显是国有的，这是《宪法》的精神。

　　之前之所以征收土地转让费，实际上收的就是土地使用权的费用。现如今要征收房地产税，那以前交过土地转让金的购房者，要不要缴房地产税？如果不缴，后面的购房者会怎么想？公不公平？如果缴纳，那是不是又涉嫌重复征税，加大购房者负担？

　　打个比方，在北京，100平米的房子按均价也值600万元以上，即便是按每年1%的税率征收，也得6万元。这边缴着税，那边还得还贷款，可能一年也得10万多。对于刚需族来说，买房时贷款额度一般会算到极限，也就是剩不下多少钱可以机动使用。这一下多出这么多税，缴不起怎么办？是直接从工资里扣？扣完这些人没钱吃饭了怎么办？要是不从工资扣，购房者偷税漏税或者抗税怎么办？都抓进监狱？要知道，这可是涉及到大多数刚需族，数目极其庞大，也是城市正常运行的中坚力量。即便是都抓进监狱，干活的人少了，这些人也要吃喝拉撒，这些钱谁来出？是加税？还是大家均摊？

　　从2003年提出征收房产税，到现在的房地产税开始研究，已经过了14年。真正要解决这些问题，不仅仅是涉及到征税，更是涉及到我国社会主义公有制的体制问题。四点儿觉得，离房地产税出台，还是遥遥无期。

　　3

　　租购同权靠不靠谱？

　　再来说说租购同权。最近这个词是楼市真真正正的热词。和前面两项各个地产专家的观点分歧很大相比，在看待租购同权的问题上，专家们的意见出奇地一致——租购同权缺乏实际可操作性，对于房价的影响微乎其微，并没有什么关系。

　　其实原因很简单，就是目前中国的优质资源还是出于稀缺阶段，有户口、有房的人都不能满足，怎么满足租客呢？尤其是像北上广深等一线城市，有户口有房父母在本区工作的，6年一个学位都不一定能够，租户真就是完全没有机会。

　　要说孩子上学的权利，倒是可以满足，但都是一些排名垫底的学校。在实行租购同权之前，就已经实行了。结果大家也都看到了——没什么用。

　　有人打了个比方：现在有租女友回家过年的。但租个女友，人家能给你生孩子吗？不是说完全没可能，但这个概率嘛，呵呵。

　　这个比方虽然不太恰当，但也能从侧面说明部分问题。

　　所谓的租购同权，不仅涉及到孩子上学，高考呢？

　　租房者满足一定年限以后，孩子可不可以在当地参加高考？

　　或者，租房者满足一定年限，可以可以和本地户籍人口有同等权利买限价房/经济适用房？

　　可不可以一样摇号？

　　可以可以享受同样的优惠政策？

　　老人能不能同样免费坐公交、去公园？

　　可不可以享受一样的医疗？养老？

　　如果可以，那户籍制度也就名存实亡。这就涉及到更改目前户籍制度的问题。更关键的，这些一下多出来的租户，教育、医疗、交通、公共设施，如何满足？满足不了的话，怎么办？

　　也有人说，政府市干嘛的，不就是负责这些的么。确实如此，但政府要负责这些，首先得要钱，钱从哪里来呢？加税？强征？还是改头换面，隐蔽收钱？不管怎么样，都是大家一起承担。

　　羊毛出在羊身上。

　　什么时候优质的资源不稀缺了，或者不说优质资源，就是各地的资源都能平均了，不会出现所谓的“优质”“劣质”了，上述这些问题，也就都不存在了。

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