房地产“去库存”已完成，再去就去过头了！

　　国家统计局昨天发布的信息显露出一个很重要的政策信号：持续了20个月的“去库存”政策已经完成任务，三四五线城市始自2015年底的政策宽周期会很快逆转，政策基调将会追平一二线城市以及都市圈卫星城。

　　回查自2015年底启动的“去库存”政策至今，大致经历了3个阶段。一是2015年底的“去库存”。二是在去年的全国两会后，调控的大基调改为“因城施策”，以化解一二线城市供应不足、三四线城市库存过剩的结构性矛盾。三是在今年的全国两会后，环都市圈卫星城也纷纷从原来的“去库存”加入“限购限价”的紧缩大军，以化解核心城市外溢需求推高房价的矛盾。

　　可以说，推行去库存政策的城市范围是一步步在收缩。到目前为止，真正推行这一政策的，主体已经落在都市圈范围外的三四五线城市了。

　　而昨天国家统计局发布的1-7月房地产数据，带给我们一个新的判断：全国范围内的去库存政策，都已经不需要再继续执行了。再继续执行，就会带来新的不可控。

　　主要论据是：截至7月底，全国商品住宅库存量为34181万平米，同减20.8%。

　　这个数据很值得分析，按照上海易居房地产研究院最近的研究，这个库存量是过去33个月的新低，已经回到了2012年的水平。而我回查历史数据，是回到了2013年底的水平。当年12月，全国商品住宅库存量为32403万平米。

　　这个库存量意味着，去化周期的大为缩短。按照易居的研究，现在的去化周期是12.3个月。参看今年4月，住建部及国土部发布的供地调控新政策：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18～36个月的，要减少供地；6～12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

　　这说明：房地产全国范围内的去化周期已经靠近合理值（12-18个月，供地不增不减）的下线了。再去，就去过头了，就要进入“供应不足、需增加供地”的区间。

　　然而，以现在的库存消化速度，估计在8月就会掉落到这个区间。回查这两年的去库存历史，最高值在2015年12月（也是历史最高值），为45248万平米，当时的去化周期大约在25个月。到2017年2月，库存减至40725万平米，14个月时间，减少5000万平米，速度已不慢。

　　但2017年春节之后，去库存的速度变得更快。3-7月5个月时间，住宅库存减少了6544万平米。5个月的去库存，比此前1年多的走量还要猛，说明了去库存的速度是超预期的。这也让我们看到，中小城市的老百姓，那是又有钱又听话，政策往哪里指，储蓄就往哪里跑。

　　（数据：上海易居房地产研究院）

　　这样的趋势显然不能再继续。因为维持目前的快速的去化速度，很可能原来库存高压的三四线城市，变成了供应短缺。一旦有了这种预期，房价加速上涨就是意料中事。这种迹象，在都市圈的卫星城，事实上已经出现了。

　　如果去库存最终变成了房价涨，那不是当初推行这一政策的本意，也会诱发更多的问题出现。比如最大的问题是，会释放错误的市场信号，诱导企业和买房人继续在缺乏经济基本面支撑的三四线城市加大投资，累积楼市风险。

　　因此，我判断，除一些特别城市外（如东北一些小城市），以加杠杆为核心的去库存政策，将会在很多三四线城市比较快的出现收紧，针对三四线城市长达1年半的楼市宽周期政策，要结束了。这意味着，我们将会看到全国范围的适度金融紧缩很快开启。在一二线城市和都市圈卫星城市场，这种金融紧缩已经在过去一段时间发生了，不会继续有大的加码（近期按揭利率在发生小幅上升，但预期不会过于严厉）。但在三四线城市，将沿袭前两类城市的老路——加杠杆变成去杠杆。

　　对于大部分的三四线城市，它们的房地产市场会因为加杠杆应声而起，也可能会因为去杠杆应声而落。

　　还有一个次要的论据。统计局给了一个很重要的论断：房地产市场降温并不必然拖累经济增长。

　　“房地产市场降温并不必然拖累经济增长。今年上半年，GDP增长速度是6.9%。从产业支撑的角度来讲主要是服务业，支撑服务业主要的力量又是新兴服务业。房地产对经济增长的贡献率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地产对经济增长的贡献率下降2个百分点的情况下，经济增长速度还提高了0.2个百分点，这说明房地产市场的降温或者适度降温，并不必然会下拉经济增长速度”。

　　——毛盛勇 国家统计局新闻发言人，2017.8.14

　　房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点，经济增速不但没有下滑反而提高了0.2个百分点。

　　虽然很少，但我认为：这段话显示了至少是国统局对房地产行业在国民经济中地位的判断和意图，当局愿意容忍房地产在国民经济中的地位和作用继续下降一点。因此，在发布会上会刻意降低民众对房地产市场未来的预期。

　　显然，这样的发言，为未来在三四线城市展开政策收缩，将会提供更多一点的施展空间。当然，这个收缩不会是剧烈的，而会是适度的、逐步的。

　　整体说来，在这个时点，我们看到的整体数据，正在推动我们得出结论：始自2015年底的房地产政策宽周期，将会全面结束。政策不会等着三四线城市房价出现加速上涨，再动手的，而是会选择未雨绸缪，打提前量。

　　对于那些杀奔三四线城市去买楼投资的人来说，最好能够密切注意这样的信号。我在去库存政策出台至今一直在表达对三四五线城市的不看好，尽管成交量在大增，但基于经济基本面、人口迁移趋势以及库存总和（除了新建库存外，再叠加在途库存、现房库存等等），大部分中小城市并不值得看好。

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