楼市正迎来两大变化，未来房价走向明朗了！

　　博鳌房地产论坛昨天闭幕了，各路地产精英聚在一起，论剑地产，碰撞出许多精彩的观点。

　　在对待未来房地产发展方向上，大家都从不同角度阐述了自己的看法。比如：

　　著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，房地产税应该尽快推出，不会导致房价大跌；

　　国泰君安首席经济学家林采宜则表示，中国房地产已经见顶，苦日子要来了；

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，房地产的蛋糕不会变大，白影时代会被拉长；

　　链家研究院院长杨现领则表示，“租购同权”解决不了高房价。

　　精彩的观点还有很多，本次论坛给【融城网】房贷君的总体感受是，大家已经基本形成了这样一个共识：房地产正在过渡到一个新时代，这个时代有两个显著变化：

　　1、房地产必须迎合新的城镇化趋势

　　传统房地产的发展得益于城镇化的普遍发展，无论是一二线城市，还是三四线小城市，城镇化都在高速发展，人口普遍进城带来了巨大的住房需求，房地产的黄金时代跟这个过程密切相关。

　　而现在，城镇化已经出现了明显优化升级，今后的城镇化的重点将是城市群的发展。这种变化的直观感受是，大中城市仍然保持了持续的人口吸引力，城市群人口仍会不断增加，但中小城市的人口则会不断流失。未来房地产的发展将会以城市群为导向，未来不仅要盖房子，更要盖好房子，满足不断升级的消费需求。

　　在【融城网】房贷君（）看来，这些城市群主要包括京津冀、长三角、珠三角、中原城市群、长江中游城市群、成渝城市群、关中城市群这7个。其中明星城市有北京、天津、上海、南京、广州、深圳、郑州、武汉、成都和重庆。

　　这些城市群的房地产仍然大有机会，无论对于开发商还是对于个人来说。

　　2、房地产正由“市场化”向“半市场化”转变

　　所谓“市场化”，大家可以简单理解为，以往买房是轻松的，不受干扰的，而“半市场化”则是房子仍然是商品，买房仍然是一种纯粹的市场行为，但“进场”和“退场”的条条框框却多了很多。

　　之所以出现这些条条框框，是因为房地产的发展超出了我们的想象，以2016年为例，房地产出现了一轮暴涨，表现尤其突出的是一二线城市，这种暴涨透支了未来几年的上涨预期。

　　房地产“半市场化”的核心思维就是可控，预期稳定，各路人群能找准自己的定位，不会一窝蜂地上车。而采取的措施有以下几点：

　　一是土地供给的精准化，今年5月份已经有文件下发，房子少的多供地，房子多的少供地，将库存控制在合理范围之内。

　　二是房地产税，房地产税肯定会推出，只是时间的问题。房地产税有一个很重要的作用是盘活存量房，具体讲来，分别是存量房积极进入租赁市场和二手房交易市场。但房地产税这个工具必须慎用，过犹不及，转嫁成本的现象会伤害刚需。

　　三是构建“大纵深、多梯度”的住房结构。这里有些房子是有政府主导，有些房子是由市场主导，满足不同类型的人的住房需求。

　　四是资金逐步收紧。从2008年到2016年，资金面一直是宽松的，大量的资金以房产的形式储存了下来，并没有带动实体发展。未来在保持利率总体稳定的情况下，流入房地产的资金会被严格限制，这个行业的杠杆率会逐步下降。

　　以上是宏观层面的巨变，它所带给普通人的感受有以下几点：

　　1、如果你是有房一族，要想保住并扩大自己的资产，要做好两点。

一是尽可能将自己的资产置换到城市群内部，以核心城市和卫星城为主。二是未来买房不能以赚取差价为主要取向，而是应该以追求稳健的租金收益为准。没有稳定租金预期的房子尽量别入手，相比那些高价但变不成现金的房子，租金收入是十分稳健的现金流。

　　2、如果你希望拥有一套房子。那么你唯一的出路是努力投资自己，让自己变得更有竞争力。

这段时间以来，各大城市都推出了不少利好措施，但释放出的信号都是以人才为中心，你要想有一套属于自己的房子，想让自己的孩子进入名校，唯有让自己更强大这一条路。大城市的资源永远是需要竞争的，政府能够兜底的也就是让你住得好点，其他的得你自己去争取。

　　3、至于房价，要想让它降下来其实很容易。但房价关联的东西太多，简单降房价可能带来不小的副作用，比如引发系统性风险。

　　高房价的两大主因在于不合理的货币和供给，现在这两点已经着手解决，是一种比较温和的方式，发展租房沉淀需求和限制资金用于投资投机买房。未来的总体趋势是整体波动上升，但不合理的局部市场会有反复。

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