中国城市化进程才一半，房地产仍处在好时代

　　一场犀利又不乏趣味的博鳌论剑尚未令与会者忘怀，第二场对话即伴随夜幕的降临而接踵而至。

　　8月8日晚上，“地产精英 博鳌论剑”第二场对话在孟晓苏的主持下如约开启，对话在以连平为代表的学者以及企业家之间展开。与上午不用的是，学界与商界的看法出其一致，都认为房地产依然还是大时代，不过未来可能市场会发生一系列的变化。

　　短暂开场后，孟晓苏戏称要将发言权首先交给香港“楼神”施永青，虽然引得施生露出标志性的笑纹，不过这一大头衔也让他连忙表示，“我不是，其他人先说。”

　　接过话筒的是陈淮，“怎么地产就是小时代了？”依然不改火药味十足的言语风格。陈淮表示，13亿老百姓想当有产者，这个大趋势才刚刚开始。所以房地产不是小时代，“这个进程浩浩荡荡，是房地产业的历史使命。”

　　他举例称，90年代末亚洲金融危机爆发的时候，很多学者认为老百姓十万元级以上的汽车时代还远没有到来，至少需要30年，“今天看来像笑话一样的，那些小时代眼光都错了。”

　　与陈淮拥有相同观点的还有同为学者的连平，在他看来，人们对房地产的需求既有基数也有乘数，收入水平的不断提高、更多的人从农村走向城市，都让过去的基数需求发生了巨大的转变。

　　连平续称，房地产的乘数效应在不断体现，“所以对房地产市场很悲观，我觉得是不恰当的。”不过在对房地产发展抱有乐观的同时，连平也表现了对房企生存压力的担忧。他指出，未来金融对房地产的严格监管肯定大势所趋。

　　“对于房地产来说，本身的金融状况就扣得比较紧，现在比例是越来越低。”连平表示，在去杠杆大环境下，未来影子银行给予房地产提供大量融资的情况将会受到许多抑制。

　　企业阵营对房地产的看法更加具象化，“鱼和熊掌可以兼得，大象比兔子跑得快。”这是余英对房地产时代的感性描述，他认为未来房企还有很大的空间，城市更新、大量的农村建房需求都是房地产大时代的有力佐证。

　　基于这样的事实基础，余英指出未来房地产的发展模式会转变，“当然不只是住房，我们的学校、幼儿园、教育、娱乐普遍落后。”

　　因此在余英的描摹中，未来房地产开发商的建设模式应该是多元的。“这一块我认为非常有前途。”

　　被誉为“地产圈最懂艺术”的张宝全则认为房地产大时代下衍生了更多的细分需求，“我觉得是商业地产或者文旅地产时代到来了。”他认为文化消费时代、生活方式消费时代的到来，让房地产从简单的居住需求变成文旅、商业，因此不能用传统的地产思维和概念造房子，“觉得房子不管怎么盖，只要广告做得好，最后会适得其反，倒霉的是自己。”

　　作为博鳌元老，施永青从海外经验给予这场对话更多的视角，他认为美国在20世纪初，农民占总人口的比例大约在40%，现在美国则为3%。即使达到97%的城市化率，还是不断有农村人口往城市迁移。

　　“中国现在城市化才一半多一点，后面的路的确是很长的，所以说大时代还没结束的说法是没有错的。”施永青表示。

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