买新房还是二手房？房屋价格怎么定？

　　哪些因素会影响到房子的价格？已经买房了的，赶紧来看看，看你家房子将来是否好转手卖出，能否卖个好价格。还没有买房的人，如果打算买新房，下面这些影响房屋价格的因素，可以为你买新房做一个参考；如果是计划买二手房，了解这些，有助于评估自己要买的这个二手房是否划算。

一、什么是楼盘小区价格？

　　其实，房子的价格可以说是由两部分价格影响的，一部分价格我们可以称其为楼盘小区价格，即你房子所在楼盘小区带来的附加值，比如说近地铁、临公园、有学区等，这个只要是这个楼盘小区的房源，基本上都会有享受到这个价值。

　　而楼盘小区的价格，是一个基准线，在这个基础上，再去关注楼盘房屋的价格。房屋价格呢，与本房的基本属性相关，类似楼盘楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。

　　楼盘小区价格决定了房源价格的大的范围，比如说你所在的楼盘小区是个高档小区，均价在5－8万，非得卖12万，那就难了，而楼盘小区价格，是一个更为复杂的事情，且我们作为单个购房人来说，无法控制。而房屋的价格，是在楼盘小区价格基础上的细节调整。

　　比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打楼盘户型，那有可能价格就是会高一些。

二、哪些因素会影响到楼盘房屋价格呢？

　　先说一个整体的思路，在各个因素中，如果我们做为业主的心态，肯定是尽量找自己房子的优势，先聊聊哪些会是你房子的优势：

1、楼层

　　板楼最好的楼盘楼层是在中间层，比如说6层的楼盘板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价格会略微低一些的（有自建或者露台的另说，那个价格的增加，不是因为楼盘楼层的原因，而是增加了配套）；而如果是高楼层的话，以楼盘开发商定价的原则来说，从次顶层向下，逐层的价格降低。

2、朝向

　　大多数购房者对朝向还是比较重视的，最好的肯定是南北通透的（有的楼盘户型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗户，这个朝向也是很吸引人的）。而其次的话，大家更喜欢朝向多的，比如说房子能有东、南、西三个朝向都有，那么你的采光时间要长，也会有吸引力。而从中国人的传统来说，会更喜欢东朝向一些。

3、得房率

　　房子买来是要用的，而同样是买了80平，一个使用面积70平米，和一个使用面积65平，肯定第一个更有竞争力；而得房率这个指标，对客户来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。

　　一般来说，楼盘塔楼的公摊面积要大，得房率低，楼盘板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里，有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。而有些房屋，因为历史原因，会出现实际使用面积大于房本面积的情况，因为很多人会按照房屋面积比较单价的高低，所以这类楼盘房源在销售的时候，会进行一下说明。

4、楼盘户型方正、无浪费面积

　　针对楼盘户型，中国人讲究方正，如果是方正的房子，会比不方正的要好卖很多。而有的户型，在进门有一个很长的通道，而这部分是无法利用的，就会造成有面积但是不实用的情况。

5、楼前后的景观

　　很多楼盘小区里，有楼王位置、楼王楼盘户型的说法，而这其中，楼王位置一般都是在小区的中心位置，前后有花园的。这个位置有什么好的呢？第一不临街、不喧闹；第二距离外部的距离比较适中，即享受了小区的安全和环境，又可以很短距离的到达楼盘小区外部；第三就是楼盘小区的景观，基本上都可以享受到了。

　　所以无论是买新房还是二手房买卖都要仔细研究一下房屋价格，在定价是对上面提出的几点可以多衡量一下，做到既不能买亏了也不能卖亏了。

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