这座城市去年房价涨得最猛，今年却跌得最惨！

　　燕郊，这座北京东部的小镇，一直以来以房地产闻名于世。2017年3-4月份，燕郊房价本有机会跨过4万元/平的门槛，但随后多重打击让这座小镇楼市瞬间冰封，随之而来的房价重挫，中介关门、炒房客降价等消息不绝于耳。

　　分析燕郊楼市，的确有助于我们看清换一线城市房价，这些城市能否经得起刚需的期望。

　　燕郊楼市一地鸡毛

　　先看看易居房产研究院的一份数据，该机构公布的7月50个重点城市新房成交量数据显示，廊坊排名垫底，而且对比之前的月度数据，很明显看到廊坊新房成交持续下行的态势。

　　而在廊坊市内，燕郊又是最冰冷的地方。近一两个月以来，这里的新房几乎处于瘫痪状态，很难找到一个在开盘的项目，甚至连预售的项目都难觅。

　　这一切都源于廊坊今年的两次措施。

　　第一次是3月22日，外地人只能买一套，首付需5成。

　　第二次是6月2日，全面收紧楼市，增加了关键条款：外地人需提供3年社保。

　　至此，燕郊楼市彻底扭转，供不应求变成供过于求，在关键的二手房市场中，只见中介和卖房子的，不见购房者。很多业主不惜大幅降价出售一两套房以换取资金的回笼，帮助剩下的房子熬过这轮寒冬。

　　据已经成交的二手房行情和挂牌行情判断，燕郊二手房价格较最高点已经跌去了1万多，最新的价格已经低于2.5万元。廊坊的目标是要将房价控制在2016年10月份的水平，可以肯定的是目前已经超额完成这一目标。

　　当地官方提供的数据显示，6月份二手房成交量相比5月份下滑了77.6%，这个数字也从侧面说明了廊坊楼市的主要参与者都是外地人，而且以投资客居多。

　　某中介就曾这样表示：目前让利比较多的二手房业主基本上手里都有好几套房，之所以低价出手，是为了保住剩下的房子，出售一套房，就能换来两至三年的流动资金，炒房客并没有真正想退出的意思，他们的逻辑还是燕郊所处的黄金地段，能够让他们在未来打一个翻身战。

　　不过到目前为止，大量的低价二手房似乎都找不到它们的新主人。燕郊当地很多中介门店都处于半歇业状态。龙头中介链家在燕郊的业务量也急剧萎缩，平均每个经纪人月成交仅0.5套。相当多的经纪人连续一个多月零成交，还有的新中介刚开两三个月就关门大吉。不少中介为了生存已经开始寻求其他门路，比如代理辽宁山东等地的旅游地产项目，帮助它们寻找外地的客源。

　　重压之下，怪招频出

　　廊坊（燕郊），是2016年房价涨幅最狠的城市。社科院的一份报告显示，燕郊2016年房价同比涨幅超过了100%，居全国首位，至2017年4月份左右，燕郊均价超过了3.5万，而现在，随着两轮精准打击，均价已经去掉了1万，低于2.5万。这样的幅度横向对比来看，也是排在首位的。

　　开发商有现金流压力，炒房客也有现金流压力，于是新的问题出现了。

　　目前在燕郊新房市场中，唱主角的是商办物业，买卖不受限，还有开发商以租代售，工业用地上盖房子用来“卖”，签的合同却是租赁协议。更离谱的是中介、开发商一块帮助购房者运作购房资格。交一定费用就可以帮助购房者“买下”一套房，具体操作就是买在本地人名下，交满3年后再过户回来。

　　燕郊楼市何去何从？

　　不可否认，燕郊的确占据了绝佳地段。它处在京津冀的核心地带。而这也成为部分炒房客死扛最重要的理由。但【融城网】房贷君认为，炒房客们可能漏算了几点：

　　1、 一线城市，已经着力解决刚需的住房问题，租房和共有产权房的出现，就是解决中低层的住房问题。他们不想炒房，只是曾经被逼到燕郊去买房的，未来这些需求将留在一线城市内部，周边城市的价格优势已经被消化。

　　2、 燕郊未来并不想靠房地产过日子

　　高房价与当地低质配套形成强烈对比，燕郊已经成为双城生活的另一头。当地也试图在白天留住人，批了不少旅游和各类技术产业园，遗憾的是它们当中不少都变成了房子。

　　2016年爆发的“土地落宗”问题就是个例子。当地鼎鼎有名的福成小区，五期业主发现自己买的房子竟然是盖在工业用地上。

　　当然上面说的是遗留问题，目前已经得到妥善解决。

　　其实燕郊早就明白自己的处境，随着雄安的横空出世，它已经错失了发展的先机，原因之一就是房价太高影响实体布局。接下来借着雄安东风，抓住京津冀一体化机遇，摆脱对房地产的依赖才是重中之重。

　　3、决心才是关键

　　中国的房地产，很难以纯粹市场理论来分析判断。这一点，各位都领教过，上面的决心绝对超出我们的想象。以北京为例，以往着重发展廉租房、经适房、两限房，接着是自住房，现在则是公租房和共有产权房。措施升级越来越快，也越来越高明，以北京为代表的一线城市房价会进一步下探。北京都跌了，燕郊还能疯狂？

　　4、金融是根本

　　房地产与金融之间的密切关系，怎么形容都不过分，从大的方面来看，2008-2016年是利率宽松期，很显然上一轮利率周期已经结束，接下来要开始的就是利率收紧周期。全球各主要市场都在收紧利率。美联储自2016年已经三次上调利率，同时启动的还有缩表，未来3年将有1.2万亿美元被回收。而我们虽然极力避免同步上调利率，但收紧已经是既成事实。房贷去年还是85折，今年已经是1.1倍，商业银行对资金的定向调节作用不小。

　　总体来看，房地产在朝着“只住不炒”的方向发展，而且呈加速趋势。现在买房赚钱已经不现实，炒房客套现的难度也在加大。以燕郊为代表，三四线城市暴走的局面有望加速结束。

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