良心开发商终于吐露内情：这几类房十分危险

　　站长在房观潜水四五年，经常看到一些特别好玩的帖子。今天跟大家分享一篇——原文标题是：良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱。虽然帖子写了有6年之久，但至今这些购房乱象依然存在，甚至原帖内容被一些开发商打印出来做员工培训资料，= =。

　　售后返租，看上去很美

　　住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。

　　先解释一下什么叫售后返租。

　　售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。

　　举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。

　　先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：

　　1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。

　　2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。

　　3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

　　4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

　　再让我们分析一下购房者可能存在的风险：

　　1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

　　2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。

　　3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。

　　4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

　　5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

　　所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。

　　精装修房，怎么算怎么不划算

　　现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么便宜可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？

　　让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：

　　1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准（一般为硬装）2000元一平，3000元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。

　　2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。

　　3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。

　　4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售中央空调。

　　总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在监管层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。

　　在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。

　　土地性质，重点要搞清楚

　　这里有必要解释一下：

　　目前我国采用的是土地批租制，土地所有权分两种：集体所有和国家所有，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。

　　土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。

　　市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。

　　酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

　　比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：

　　1、商业房是不能落户的。

　　2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。

　　3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。

　　4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。

　　又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：

　　1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。

　　2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。

　　在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

　　拍卖销售，让购房者很受伤

　　有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。

　　像这样的方式一般会采取如下几个步骤进行：

　　1、树立价格标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。

　　2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。

　　3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房“敢死队”就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能增值。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。

　　这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利——抛开时间维度，这就是零和博弈。

　　我还是建议大家别去凑这个热闹，尤其是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔莫及。

　　买卖期房，您悠着点

　　首先我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。

　　我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而最大的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。

　　对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。不多说了，还是让我们看一看存在的多种情况：

　　1、楼盘未领《商品房预售证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。

　　2、楼盘已经领取《商品房预售证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。

　　3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：

　　3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。

　　3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。

　　3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。

　　这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险

　　1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房便宜，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房便宜。

　　2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。

　　3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。

　　综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。

　　物业服务，您忽略的大问题

　　购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。

　　就这个事情，我来说道说道。

　　开发商在选择物业服务公司上是很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可以用罄竹难书来形容。

　　这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。

　　在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：

　　1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！

　　2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。

　　3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，我认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享受低挡价格名牌享受。

　　4、尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的非自身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是自身或者上级公司开发的项目，购房者就得当心了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是自身项目，接手非自身项目的目的主要是从降低成本的角度考虑。如果一旦自身项目和非自身项目出现冲突，毫无疑问他们会保证自身项目。

　　车位车库，别给弄糊涂了

　　在购房者买房的同时，还有一些附带品，比如车位。别小看这个问题，在这个问题上存在着很多房产商的黑幕。购房者也是再这个问题上稀里糊涂地丧失了权益，甚至要付出许多的金钱。

　　首先来说一下，这个车位和车库的区别：

　　车位，在项目通过综合验收时，单体不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证（各地的规划技术要求都不一样，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以计入容积率，可以办理产权证）。

　　车库，在项目通过综合验收时，单体具有全围合结构，一般都位于地上。车库一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。

　　基于以上两点，我给购房者一些建议：

　　1、先要分清楚你买的到底是车库还是车位。一般而言最简单的办法就是看有无产权证。只要有产权证就是车库，没产权证就是车位。这两者的价值相差可就大了。没产权证就意味着你只有使用权，没有产权全。简单的说，就是你没有办法到银行做抵押。

　　2、一定要索取正规发票。如果是车库，那是肯定有发票的，不然契税也交不了，三证都办不了。但是有些不良开发商，为了逃避税收，在卖车位的时候，只愿意提供收据，而且是公司内部收据，非税务部门提供的正规收据，这将给今后使用权的纠纷埋下隐患。上了税才说明国家支持你的占有使用行为，没上税，那就意味着得不到国家承认的风险。

　　3、并非所有车位开发商都可以出售或出租：

　　3.1、比如说人防、消防部分地下室，用途不是停车的，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供发票的办法，非法出售牟利。今后如果被发现，购房者的权益肯定是要受影响的。

　　3.2、比如说地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于项目的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售牟利。

　　3.3、在道路上划出的临时车位属于全体业主，开发商和物业一般会用来出租，租金收入就被私吞了。然而这些道路是属于项目公共部分，购房者已经在购房款上覆盖了这部分费用，是可以不用再付费使用的。

　　开发商很大程度上就是利用购房者对相关法律法规的不了解，钻了空子，非法谋取了不当利益。以上这些情况在房地产行业里普遍存在，但是国人的维权意识非常单薄，甚至于有些入住率都非常高地项目并没有成立业主委员会，遇到争议时没有一个能代表业主利益的团体出现，往往引不起足够的重视，或者被开发商各个击破了。所以我建议，购房者最好能利用现有的网络平台，建设一个常用的网络联系方式供项目业主交流情况，一旦有问题，就要团结一致，维护自身的权益。

　　楼书模型，只能仅供参考

　　在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像时下流行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。

　　先讲讲楼书

　　楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，甚至开发商在楼书的设计上是故意引导，比如：

　　1、楼书做得非常精美，让人容易联想到产品的品质。要知道，你买的是房子，不是精美的楼书。楼书再精美，产品不精美也白搭。

　　2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般购房者肯定上当。

　　3、即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点。利用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易获得购房者对套型图的好感。如果有人不信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。

　　4、现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些裸露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。

　　说说模型

　　模型最容易出的一些问题：

　　1、外立面的用材很模糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些项目的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。

　　2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有国家的硬性规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。

　　3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。

　　最后我简单说以说VCR。这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期。要知道，这些都是项目被美化过的部分，是开发商想要让购房者看到的东西，会不好吗？

　　无论是楼书、模型还是VCR，都有一个共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的字标明：经供参考，如有不符，请以实物为准。

　　排队购房，开发商浑水摸鱼

　　一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的计划体制下的腐臭味。

　　然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。

　　如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。

　　一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。

　　蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。如果为了引爆消息，制造热销的局面，这个系数还可以增加。

　　解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：

　　1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性定价点。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在最后一刻确定开盘价格。

　　2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但我没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。

　　3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。

　　在这里，我建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时我建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然我也知道，我站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品。

　　赠送面积，到底送了些什么

　　现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。我们要从两方面来看：

　　1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。

　　建筑面积=基地面积×容积率

　　建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：

　　1.1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）

　　1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。

　　（购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。）

　　1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。）

　　开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

　　房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子：

　　一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

　　这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

　　2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。

　　按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：

　　2.1、层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）

　　2.2、露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）

　　2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）

　　2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）

　　2.5、飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）

　　2.6、大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）

　　2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）

　　总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。

　　坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

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