炒房客虽已退场，但很可能在2018年下半年卷土重来？

　　随着炒房客的逐渐退场，二手房市场逐渐向刚需倾斜，但真等到我们去算笔账的时候，却猛然发现，赶走了炒房客，刚需并未占到半点便宜。

　　一位北京的网友这样给自己算了笔账，3.17之前，自己看中的那套房总价320万左右，最近再去看，房子还挂着，虽然价格便宜了10万，但如果从实际付出的本息和来计算，并未占到多少便宜。因为房贷成本高了。3.17之前，还能拿到9折，现在已经是1.1倍了。

　　“银行现在太坏了，他们搞价格同盟”，这位网友这样吐槽。

　　简单计算下：

　　如果在3月份买房，贷款200万，本息和如下：

　　如果在6月份买房，贷款200万，本息和如下：

　　时隔两个月，利息成本增加了近25万。对于买小房子的刚需来说，几乎能覆盖房价下跌的部分。

　　不仅如此，专家预计，根据以往的经验，成交价、成交量和房贷成本基本上是呈反比的关系。也就是说，行情越不好，贷款成本越高。接下来市场还会进一步下探，刚需贷款的成本还会进一步提高。

　　如果只是贷款成本增加其实还好，很多刚需还是愿意咬咬牙买的，但问题是现在银行要么延长放款周期，要么直接不给贷了。

　　有银行就表示，现在房贷不会新增额度了，批房贷只能等资金收回来才行，在有限的贷款额度中，购房者还得竞争，也就是说，最后拿到贷款的购房者实际可能不止1.1倍。

　　如果想让刚需买房，从根本上调整供求关系才是关键。

　　在小城市，房子其实是够用的，而在大城市房子其实也是够用的，更大的问题其实是房子流通不起来。链家研究院提供的数据显示，全国大概有2.5亿套住房，但每年流通的住房不足500万套，流通率仅有2%左右，不及美国的一半。

　　当前所采取的措施，比如“5限”虽然房价稳住了，但从另一个维度来说，买到房也更难了，越来越多的人担心，接下来可能还会出现一轮向上的行情。方正证券任泽平和独立经济学家马光远等人都曾撰文称，本轮调整在2018年下半年至2019年上半年左右可能会迎来松绑。到那时，受伤的又是谁呢？

　　要巩固本轮调整的效果，房地产税作为一项顶级设计，是被很多人所期待的。不过，从目前的形势来看，人们所期望的房产地税，很可能在相当长的时间内都无法被推出。

　　不知道大家思考这样一个问题没有，自有住房拥有率高低对房地产税的影响到底是怎样的？

　　观察君可以很肯定地告诉你们，自有住房拥有率越高，房地产税面临的阻力越大。当有房一族的话语权已经明显超过无房族的时候，管理层就不得不考虑这个庞大群体的诉求。有句话说得好：“触动利益，有时候比触动灵魂更难。”当房子成为大多数家庭中最重要的资产的时候，要想切一块出去，真的非常难。

　　中国家庭金融调查结果显示，中国自住房拥有已经超过了87%，而空置方面，该调查认为我们的空置房屋超过了5000万套，有数据显示，在大中城市，约有28%的家庭拥有一套空置房屋。潘石屹也曾说过，中国5成的房子是闲置的。

　　虽然房地产税不能够直接降低房价，但持有成本的增加肯定会降低房产的吸引力，至少可以加快二手房的流通，这一点是毋庸置疑的。对老百姓手中的房子要钱，管理层其实是希望的，但更大的问题不得不考虑，要钱的前提不能让房地产出现任何问题，很显然管理层对后者的担忧还没有被打消。

　　对于管理层来说，由于楼市分化明显，房地产税产生的效果可能也不尽相同，一线城市很大可能是效果越大，但阻力也越大。

　　目前来看，短期的手段仍然是被倚重的，有些措施看上去取得了立竿见影的效果，但更大的问题是，效果越好，越容易患上依赖症，更缺乏推出长期措施的动力。

　　谁都清楚，短期措施更灵活，出现问题可以随时撤销，但类似房地产税这样的顶层设计，就是“开弓没有回头箭”，担当又是个大问题。

　　对大多数中国人来说，租房顶多算是应急的，买房才是长期的刚需。但眼下，庞大的刚需已经成为楼市最重要的一个砝码，要想让楼市走出预期的轨迹，掌握住刚需才是王道，谁会管刚需真正的诉求呢。

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