房价为何总是涨的多跌的少？

　　时至今日，很多城市的房价调控已经过去大半年了，有些城市房价确实降幅比较大，比如合肥、河北燕郊等地，但大部分城市房价降幅有限。

　　那么问题来了？中国的房价为什么上涨的时候很疯狂，但是下跌的时候总像“挤牙膏”。为什么政府出台了这么严格的政策，很多人也不相信房价会降。

　　国务院发展研究中心原副主任刘世锦最近提到一个概念，非常准确的回答了上面的问题，其实都是“刚性泡沫”在作怪。

　　房价有泡沫也不一定能破

　　几年前很多人就在探讨中国的房地产市场是否存在泡沫，不管是按照房价收入比衡量，还是与中国发展水平相当的国家比，中国的房价已经太高了。

　　但奇怪的是，关于中国房价是否存在泡沫，经济学界一直没有达成共识，如果没泡沫，为什么大家都怨声载道？如果有，为什么这几年都没有破呢？

　　几个月前有一篇分析房价的文章，说国内房价已经无法用经济学解释，但小编认为，“刚性泡沫”完全可以解释这个现象。

　　刚性泡沫指的是受到政策等非经济因素支撑的经济泡沫。按照刘世锦的说法，中国的高房价是由供给弹性不够导致，即使货币政策收紧，房价很难降下来。

　　更通俗的讲，由于土地完全控制在地方政府手里，绝大多数时候房地产市场的土地供应都是不足的，尤其是北上广深一线城市，这就导致购房者不相信房价会跌。

　　“刚性泡沫”的形成有两个重要的原因：

　　第一，投机者不断买入，因为投机者相信价格将会继续上涨；

　　第二，泡沫形成了必要的条件，使参与泡沫的投资者不认为自己身处泡沫之中。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组最近发布的报告显示，今年5月北京房价中位数为61856元/平方米，上海为54458元/平方米，深圳为50523元/平方米，厦门为37667元/平方米。

　　看一下这个数据，肯定会有人感叹中国的房价太高了，但你会发现，如果不限购仍然会有人前赴后继的进入房地产市场。

　　之前有个朋友说的很明白，假设现在北京平均房价10万元，但是几年后能上涨到15万、20万一平米或更高，肯定有人借钱也会买房。

　　现在还无法判断北京房价能否一定上涨到20万一平米，但至少从前几年的走势来看，北京这些大城市房价一路高歌猛进，过程中也有偶尔的下跌，但后来上涨总是一波比一波凶猛。

　　刘世锦说：“一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平，甚至打破了人们常识。”

　　也有研究者指出，中国一线城市的房价已经超过了日本当年泡沫经济时代的水平，但这并不意味着中国的房价泡沫一定能破！

　　「刚性泡沫」让人相信房价只涨不跌

　　其实去年全国房价暴涨的时候，上海交通大学高级金融学院副院长朱宁就说过，无论从房价的绝对水平，还是房价对租金的比例、房价和工资的比例，中国房价都比国外高很多。

　　但不断强化的预期导致大家越来越觉得房地产可能有泡沫，但这个泡沫是一个“刚性泡沫”，似乎是政府担保下永远不会破灭的泡沫。

　　比如现在政府说要保证消化房地产库存，如果按照正常的逻辑，就意味着开放商要赶紧把手里的房子卖出去，市场上的房子就多了，房价就会下降。

　　“刚性泡沫”的存在让很多人认为这是政府要进一步发展房地产行业，这个预期对于很多投资者的行为产生了潜移默化的影响。

　　又比如，买房子初了自住需求，有些人是奔着投资去的，但不管怎样，风险要自己承担，但很多人觉得国家说了房地产是战略支柱性产业，要保持房价稳定，房价为什么会不涨呢？

　　有时候，上面的想法可能是不正确的，但如果社会上绝大多数人都这么想，那房价一定会上涨，没有人觉得自己的想法是错的，因为身边的人都是这种看法。

　　再用股市举个例子，2015年大牛市的时候，很多散户不懂投资不懂股市，但《人民日报》说了4000点才是牛市新起点，于是很多人根本不用做功课，就进入股市，只要去买，政府一定会让股市上涨。

　　所以，政府对于很多投资领域提供的担保不经意间扭曲了投资者的偏好，扭曲了投资者的行为，最后导致市场里“刚性泡沫”的形成。

　　“刚性泡沫”的可怕之处在于，很多政策可能适得其反，比如收紧利率是要防止房价暴涨，但很多人会理解为限制贷款正好说明房价要涨，于是更多的人进入了楼市。

　　“刚性泡沫”怎么破？

　　刘世锦分析称，日本实行土地私有制，供给有较大弹性，房价泡沫主要是由过量货币催生的，货币政策收紧后，泡沫便破灭了。

　　中国的房价泡沫也有货币过量供给的因素，但更多地可能是由供给弹性不够所引致。即使货币政策收紧，房价很难降下来，从而形成特定的“刚性泡沫”现象。

　　要打破这个刚性泡沫就需要增加土地供应，如果政府承诺每年提供稳定的土地供应，可能就没有人觉得房价会一直上涨，房价上涨的预期弱了，买的人就会少，尤其是投资的人。

　　这几年全国房价都在上涨，但重庆的房价一直保持稳定，房价没有暴涨，没拍天价地王，同时经济增速排名前列。

　　除了政府的调控外，很重要的一个原因是足量土地供应，政府提前布局国有控股集团土地储备，把握土地入市节奏，根据市场情况差别化投放。

　　有人做了个调查，2004年以前，京沪的土地供应并不比重庆低。但是2005年后，京沪两地土地供应只有773.87万平方米、754.32万平方米，仅是重庆1385.4万平方米的一半左右。

　　另外，2014年南京、杭州、武汉、厦门、天津、成都的房地产业购置土地面积分别只有重庆的1/30-1/7不等，这些城市房价显然都是上一轮房价上涨的非常厉害的城市。

　　最后，用鲁迅先生的一句话结束今天的文章，“其实地上本没有路，走的人多了也便成了路”，现在的房价或许真的有泡沫，如果大部分人觉得没有就真的没有了。

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