任大炮：房价涨跌参考这三个指标！

　　本文资料引用于长盛说房节目，以及任志强先生在“我的住宅我的金融”论坛的发言。

　　再厉害的大炮也有退休的时候。

　　大炮老了。

　　不过，在市场有波动的时候，我们总是要想起大炮。群里有粉丝经常问站长，大炮呢，怎么最近也不发言了？

　　前两天，任志强接受采访的内容被放了出来。我们可以一起看看。当然，站长也会分享一些其他号没有的内容。

　　PS：站长会在文内做一部分解读，因为，大炮的发言谨慎了很多。

　　长期判断市场，需要哪几个坐标？

　　第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化。

　　为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。每一次，它的判断会对市场产生重大影响。

　　站长解读：即将到来的一个大会议，会对房地产市场以及整个中国经济产生重大影响，你们懂的。

　　第二个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。

　　站长解读：也就是我们经常说的，各个城市的调控政策。今年调控最大的亮点就是分城调控，因城施策。严格来说，每个城市的情况都不一样，大家怎么能只看公号或者一家之言就判断这个城市的未来房价走向呢？凡是一口咬定全国房价必涨或者必跌的，都是忽悠人。

　　另外，城市未来的发展规划，还有城市格局，也是我们重点要关注的。

　　第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。

　　主要考虑两个因素。一个是不受宏观经济和微观经济变化的。比如城市化问题。一个受宏观经济和微观经济变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。

　　站长解读：站长认为，虽然短期的政策变动我们无法预测，但是可以精准捕捉到不受干扰的因素，这能让我们在战略上不出错。与其在意短期涨跌，不如去选择如何挑选更好的标的，选择更有潜力的城市等等。

　　基本上，宏观政策+微观政策+市场运行情况，就可以判断出楼市的整个情况。

　　未来房价的走势

　　首先，大炮给买房者的建议是：如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。

　　原因也很简单，你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。不能因为怕站岗就不买房子了，说到底还是需求问题。

　　站长解读：其实目前形势还是挺明显的，站长跟大炮有点点不同的看法。目前一二线房价均开始有不同的松动，或者涨幅收窄。房价下跌的城市，比如北京，环京，实际上已经跌了一部分，刚需进入是很安全的。一些二线城市涨幅收窄，可以不着急再等等。三四线补涨，受到棚改的影响，今年下跌有些难，这个见仁见智吧。

　　其次，过去房地产周期是三年一个周期，大炮认为，现在不一定，可能周期缩短了。现在大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。建成房子和非建成房子是一个周期过程。

　　站长解读：其实，之前任志强说的观点是：只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。这也导致，调控的力度越来越大，反而有效时间越来越短。

　　另外给我们的关键信息是：大炮是按照今年的317政策算节点，而不是去年的930。因为3月17号才开始大规模修改政策。

　　那么过了一年半以后，对于房地产的这种大规模限制，完全有可能收回去。“起码要改善一部分”

　　站长解读：这个观点站长也认可。补充下，如果是改善一部分，一定是各地政府先改善，试探中央的态度。而北上深会是最后放松的城市。

　　以下为站长摘选的任志强在“我的住宅我的金融”部分讲话，站长把比较有意思的内容打成文字分享给大家。不过有些话听得也不是很清楚，请粉丝们见谅。

　　问：接下来，房价会涨还是会跌？

　　任：你们别问我，动动脑子就知道了。

　　任志强：房价涨和跌的问题，是市场决定的，不是谁说涨就涨。一个城市的房子涨和跌，和一个国家的房子涨和跌是两回事。说中国现在房价在涨，只能说在某些城市在涨，同理，房价跌，是因为某些城市在跌。

　　一个城市为什么会涨？是因为这个城市有巨大的资源，这个资源可能是气候，可能是环境，可能是金融，可能是权利，可能是人文，可能是艺术，可能是文化。比如我要想要阳光和海滩，我就去海南。但是你要是想要金融的话就到北京，看你需求什么？你要金融的话，北京的金融是最多的，因为北京的金融占比是最高的，第三产业中金融占比是最高的。

　　房价之所以高是因为占有这些资源。房价是当你拥有这些资源的成本过高的时候，人就不来，当你占有这些资源，买一个房子不管有过贵，你还有余额，为了获取这些资源，我还有余额，可以继续进来，那么这个房价就涨了。

　　古代有一个传说，叫孟母三迁，为什么要三次搬家？就是寻找资源。寻找孟母认为是对子女教育最好的一个资源环境，所以她就搬了三次家。那么每搬家一次都有成本。这个程度上，如果扣除房价成本和生活成本外，你还有获得余额，那你会更进一步的融入这个城市。反之，房价进一步提高，这时候你获得这些资源的成本已经不值得进入这个城市了，人就要离开这座城市了，就这么简单。

　　所以房价涨和跌，先看获取这个资源的利益和房价成本之间的关系是什么。你们看有这么多文章都写逃离北上广深，请问哪个是户籍在这个城市的人说我要逃离我的户籍所在地？不到北上广深了？你们都是媒体的，你们动动脑子。为什么？因为中国有特殊性，刚才有人说要建立租赁市场，为什么中国租赁市场不行？中国租赁市场不行是因为租赁上不了户口。我上不了学，为什么这个城市人不逃离北上广？因为我的户口在这里。医疗资源我可以占，所以逃离北上广的户籍不在这儿，他天生不拥有这些资源，所以他必须进来花一个生活成本，花一个买房的成本去占有这些资源。然后你才能说，这些资源我可以用了，可以上大学。

　　所以这一定是一个资源转换的过程，你们理解资源转换的过程，就用不着计算房价的涨跌。你们算一算大概就可以算出来，为占有这些资源所需要的房价成本值不值？不值就房价高，值就买进来，你不买别人就买，你买不起不等于别人买不起。如果还有余额，如果北京获取的资源的收益更大，或者说你更有机会，比如我一个月挣20万，只有在北京可以挣到，其他地方不可以。就越来越高了，就是资源占有的获利水平和你的生活成本房价成本之间的比较，所以你们别问我，动动脑子看看就知道了。我没有说房子涨不涨。

　　问：到底是住宅成就金融？还是金融成就住宅？比如说我们现在的银行最优势的信贷业务，都基本上是房地产、住宅，70、80%的银行是这样。现在我们的房地产商大概负债有80%、90%，所以我想问一个哲学的问题。它俩谁最重要？和它俩之间的关系。

　　任：你这个理解不太对，数据也弄得不太对。

　　我前两天问他们要一些二手房交易的数据，二手房交易里面，七成首付比例高。最低的是四成，三成二成几乎没有。也就是说负债的钱很多，但个贷的坏账率平均在0.25%左右。北京银行总共加起来的个贷坏账率不到一个亿的人民币，但是全部坏账有多少？将近160亿。所以个贷在中国，不会出现次贷危机。因为美国是5%的首付，相当于我付了租金，全是税，我个人一分钱都没掏。所以跟中国完全不一样，这是第一个概念。

　　第二个概念，开发商有70%、80%的负债率，你搞错了。

　　开发商有三个负债率，第一个负债率是你要把绝对负债率，就是80%都是负债率，把销售房子的扣掉。因为在我预售的房子里都叫应付款。但是我还你房子，我不会讹你的钱，因为你已经买了房子。那么这个钱，我的负债率已经投在了钢筋水泥上，你要把这个扣掉以后，剩下的分为两类，一个是银行，另外一个是股票、发债券，这两个是不同的。有一些是根本不用还的，比如说普通贷款。所以这80%如果切完了以后，大部分财产的负债率是30%。他销售额越高的时候，你把销售额都计算成负债的时候，他负债就高了，销售额给减掉，这是应付款，这些钱我在兜里。因为我要还钢筋和水泥，计算的时候我们常常把这三个误解了。

　　你们就属于那误解的，老说80%的负债率，哪有那么高？你算起来，我们钢铁企业、民航快120%了，海航120%多。虽然有没还清的钱，但是东西在那儿啊。所以你要从这种情况下计算120%的时候，用我的资产或者其他情况比对，就不一样了。

　　问：有北京户籍，但问题是现在房价涨得太快了，一直嫌贵，上不了车。您觉得现在我应该在什么时机选择？

　　任：我觉得主要是因为你笨。

　　我们可以看看这些所谓的有北京户籍的外地人，老觉得我应该有60平米的房子，所以我只看60平米或者以上的，你得看看10平米的房子。先买一个8平米的好不好？然后再买15的，15换成30的，30换成40的。根本就不懂什么叫投资，投资是什么？投资就是没钱的时候先买一个，买最便宜的股，然后才越来越多。你们看看巴菲特，巴菲特能不能说先把比尔盖茨买了？根本不可能，今天你想买150平米的房子？门都没有。所以你错就错在自己笨了，和买不买房子没有关系。你先买一个8平米的小房子行不行？别买学区的，你要说房子涨了10倍的，你是不是涨成了80平方米？这个问题我觉得寒碜。

　　问：房子已经成为理财方面上的一个考虑。您觉得它是好的方向吗？

　　任：要搞清楚什么是投资。

　　中国的古话说，战时黄金平时地，就是历史上说，只要没有战争的时，所有的财富都在地上，因为永远有收入。到打仗的时候就不行，地搬不走，你把黄金放在兜里跑吧。所以中国的古话是有一定道理的，这个道理到了今天也一样。

　　中国还没有完成一个重大的任务，就是城镇化。你看看日本，日本泡沫的时候城镇化78%，中国到了吗？出现泡沫的城市基本上都是城镇化率超过70%。中国现在能超过70%的城镇化率的不太多。换句话说，中国的古人早就告诉你了，固定资产增值是最好的。从中国的改革你们可以看到，为什么一开始公私合营先没收了生活资料和固定资产？因为它最值钱。

　　所有的媒体有一个重大错误，就是搞不清楚什么是投资。如果说，国家投资，开发商的一手房叫投资，因为影响到了GDP。私人与私人之间，包括买股票，在很大程度上不叫投资。我们可以换句话说叫金融投资或者个人投资，和股价没有任何关系。

　　你买了他的房子，他买了他的股票，他买了他的债券，那不是私人之间换来换去？涨了1000倍都没有用。最多是提供点税收。但是开发商是一手房，买岗亭，买水泥，买门窗，就变成了GDP。几乎所有的媒体，你们都用了一个词语经济从实向虚，尤其是投资从实向虚。你们所有的媒体都用错这个词了，什么叫投资从实向虚？人与人之间的金融投资叫虚，因为个人与个人之间交换。你把股票变成债券，债券变成储蓄，都和GDP没有一分钱关系。所以我们现在有一些政策，不能给开发商贷款，这个一下就混了，不能混。给开发商的贷款一定算到了GDP，给个人的贷款，我的金融就不是GDP。和国家经济增长没有任何关系，这两个观念你们作为媒体人都搞不清楚，你们写的文章臭的不行，都是错的。老提错误问题，我天天得骂你们。

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