尴尬的三四线：房子升值却卖不出去！

　　对于早些年买了三四线城市房子的朋友来说，眼下恐怕是最尴尬的时候。

　　这样的人并不在少数，前些年，一二线楼市行情不错的时候，那些手中有点闲钱却有够不上一二线城市房子的人，把手中的钱变成了三四线城市的房子。

　　当然他们也不是傻子，不少人买的也都是核心城市周边的小城市，当年的价格也仅仅几千块钱，经历了多年的蛰伏，从去年开始，一直到现在，手中房子的价值少则翻倍，多则翻了几倍。

　　不过正当他们打算脱手的时候，一个更为尴尬的现实是，这些城市二手房市场和新房市场几乎可以用“冰火两重天”来形容。新房售楼处都人头攒动，对应的二手房市场却几乎没怎么发育，想要卖掉手中的房子并不容易。

　　早些年在三四线城市买房的人，据【融城网】房贷君（）所知，一小部分精明的人已经在2016年果断出货了，但他们中的大部分人是选择继续持有到现在的，当然现在账面收益更多，不过想要变现，却难上加难。

　　在这个楼市越来越分化的时代，懂得适时空仓，才是精明的购房者，一味追求收益最大化，反而无法落袋。

　　为什么三四线的二手房很难出手？

　　当然，政策是一个方面，它在很大程度上左右了三四线楼市的短期行情，将一部分购房者固化在楼市中。

　　不过更重要的原因却不是这一点，三四线楼市的基本面才是决定这部分投资客无法变现的根本原因。

　　楼市的基本面是什么，我们在以前也讲过，产业和人口是最关键的两大指标。

　　三四线城市产业和人口显然是干不赢二线，更别说一线了。我们就以现在的燕郊楼市为例，近几年燕郊楼市飞速发展，当地挤进了大量人口，但为什么一纸限购，立马楼市就萎了呢？

　　按道理这些人进来了，应该能抗住楼市的下行才是，但事实告诉我们，燕郊楼市现在是一地鸡毛，跌得少的有两三成，多的竟有五六成，却仍然找不到愿意买房的。

　　燕郊涌入了大量人口，这不假，但他们没有在燕郊工作，没有在燕郊缴纳社保，甚至没有去过燕郊的医院，因为工作关系，一切与己相关的都在北京解决。

　　很显然，这些人并不属于燕郊，而产业就更简单了，这个京郊小镇，除了房地产其余乏善可陈，而房地产能吸引哪些人，大家都懂。

　　这种基本面决定了，当调控来临之时，楼市必将遭受重创，需求可能在一瞬间消失，首先遭殃的是开发商，曾经花了几个月时间积攒的客户，一瞬间都没有资格买房了。

　　而那些已经买房的人也会慌了神，没有购房者进来，他们手中的房子就好比空中楼阁，要么悬在半空中，继续拿着，要么落地回吐甚至亏本。

　　与北京如此之近的燕郊尚且如此，更何况那些前不着村后不着店的三四线城市。这些城市现在普遍表现为新房市场活跃，而二手房市场冷清。

　　目前在三四线买房的主要有两种人：

　　1、当地人，他们本着改善具体条件的目的去买房，既然改善，那么自然是大点的，户型设计更合理的新房才是首选，当然选择现在入市，原因有很多，有主动的，有被动的。

　　2、外来的，这些人买房自然也不会选择二手房，而是选择新房，割第一茬韭菜嘛。

　　不同的城市，这两类人的比例是不尽相同的，在都市圈的三四线城市，后者要多余前者的，在非都市圈的城市，前者则要多余后者。

　　对于第一类人，其实现在买没什么不合适的，自己有换房的需求，这是从消费升级的角度来考量的，买到了就改善了自己的居住条件，不用管楼市如何走。

　　对于第二类人，现在他们可能正在重蹈前辈们的覆辙，买了房子，假如城市选得好，未来账面收益肯定是正的，但能否经由二手房市场落袋为安就另当别论了。

　　从以上两种购房行为，我们能很清晰的得到以下结论，三四线城市真正需要改善需求的人一般都会去买新房。

　　他们是有效需求，而这种有效需求的体量并不大，新房价格便宜，设计更合理，足够他们挑选，为啥要去买更贵的二手房呢。

　　从另一个层面来说，三四线城市人均住房面积本身就不低，月薪三四千，房价一两万，人们也得掂量掂量在这个时候换房是否划算。对工作生活在三四线城市的他们来说，时间成本是最低的，完全可以等待更合适的时机入市。

　　所以，看上去那些在三四线城市买房的人，账面收益不错，但他们从签合同那天起，就注定了未来卖房子是更加痛苦的。这种体验和在一二线城市卖房是完全不同的，在一二线城市，只要你愿意稍稍让价，找到接手的人并不难。而在三四线城市，多让点价能卖出去都算幸运，更多情况是有价无市，房子是卖不出去的。

　　对于买房不为自住的人来说，现在不仅要考虑买房，更要考虑卖房，考虑止盈的可能。三四线城市需求目前是透支的状态，而同时新房的供应量又不小，两者叠加的结果是二手房基本上是有价无市。卖房已不易，止盈更是难上加难。

　　言至此，各位对是否投资三四线城市的房子也应该有比较明确的答案了吧？

标签：