全球房价涨幅榜：中国城市出现重大调整

　　近日，英国著名房产咨询机构莱坊发布了《2017年第一季度全球城市住宅房价报告》，该报告每季度针对全球150个大中城市的房价变动进行追踪，能较全面反映全球楼市动向。

　　全球城市住宅指数2017年第一季度(来源：莱坊)

　　今年第一季度，全球楼市都处在“疯狂”中，全球的房价指数上涨6.9%，是4年来的最高增幅。

　　涨幅最快的10个城市中，“仅有”7个中国城市进入。而2016年第四季度，全球涨幅前十的城市有9个来自中国。

对比前一季度，排名上升最明显的几个城市有：

　　香港(87至17)、多伦多(13至4)、哈密尔顿(21至7)、里斯本(59至42)、东京(128至96);

排名下降最明显的几个城市是：

　　深圳(11至44)、伦敦(55至107)、上海(3至13)。

　　通过排行榜的变动，我们可以看出以下几点趋势：

　　1.中国城市排名有巨大调整，楼市拐点已到;

　　2.西班牙、葡萄牙、荷兰成为西方黑马，值得关注;

　　3.世界级“一线城市”下一波机会来临。

　　1 中国城市涨幅大幅回落，楼市拐点来临

　　上一季度中国有9个城市位列全球房价涨幅前十，而这次排行榜中，仅有7个。跌出前十的两个，就是上海、北京。两地分别从前一季度的第3和第6名，下跌至第13和第12。

　　涨幅前20的城市(来源：莱坊)

　　而北京、上海还不是国内排名下跌最多的城市，深圳这回“战胜”了两位老大哥，排名从11位跌至44，房价涨幅从23.5%放缓至9.2%。

　　中国城市楼市放缓(来源：莱坊)

　　不光北上深，所有20个纳入考察的内地大城市，有14个涨幅放缓。限购政策刚出台不久，全国多地的楼市就出现降温。前两个季度涨幅排名世界第一的南京，涨幅也从41.1%下跌至28.8%。

　　在世界上“名不见经传”的无锡拿了一项世界冠军，但涨幅也从之前的35.7%下跌至31.7%。无锡上涨除了本身房价较低(去年还是4位数)、是长三角价值洼地之外，新开的太湖隧道和环太湖高速吸引了大批苏州买房团，使其房价向苏州标齐。

　　而香港则与内地相反，今年第一季度房价出现大幅上涨，涨幅从4.2%增至18.6%。除了内地和国外富豪纷纷置业香港，众多内地房企也进入香港拿地，进一步推升了香港房价。

　　房价出现“过山车”的，还有加拿大的多伦多和它附近的哈密尔顿。今年第一季度，两地房价出现飞涨，碾压去年上涨最快的温哥华。去年飞涨引起了温哥华当地政府关注，对海外买家征收15%印花税。

　　今年第一季度房价涨幅达24.8%的多伦多，4月开始也跟进实施楼市限制政策，在过去的两个月中，多伦多楼市出现大幅回调，累积下跌13.78%。

　　回看上述这些房价“大开大合”的城市，几乎都经历了“房价疯涨——政府出台楼市限制措施——房价下跌回调”的过程。

　　首先，经济规律证明楼市无法一直这样持续高速增长;其次，无论国内、国外，政府施政也趋向给过热的楼市降温。

　　最关键的一点，随着美国进入加息通道、欧元区量化宽松放缓、加拿大年内即将多次加息、中国变相加息等现象的出现，说明全球可能会迎来短期流动性拐点。楼市持续疯狂下去，只会让泡沫破灭得更快，出现过多资不抵债的“负资产者”。

　　因此，这类房价走势如“过山车”的城市，无论从客观规律还是主观政策约束来看，都无法持续超高速增长。

　　2 西方“黑马”城市脱颖而出

　　作为个人投资者的优先选择，美国楼市最近一直表现不错。

　　涨幅第一的仍然是西北部的西雅图(上涨12.2%)。这一良好的表现基于西雅图正成为硅谷之外的又一个重要的高科技中心。当地众多企业高管和IT精英们撑起了房价。

　　此外，西雅图不远处的波特兰、德州的达拉斯、中西部的丹佛紧随其后，这几个城市也是目前美国最热门的地产投资市场。

　　而澳洲的悉尼、墨尔本在今年第一季度也取得了不错的涨幅。不过随着最近针对外国买家的印花税提升、限贷政策、居民房价承受能力下降等因素，近期两地的涨幅有所放缓。

　　欧元区的明星依然是荷兰。自上季度开始，荷兰的几大城市：阿姆斯特丹(15.7%)、鹿特丹(11.4%)、海牙(10.8%)一直保持10%以上的增长。这与当地经济持续强劲、大选中民粹党失利等利好因素有关。

　　值得注意的是，过去几年曾深陷危机的两个欧洲城市——巴塞罗那、里斯本都有不错的表现，分别上涨9.9%和9.6%。西班牙的巴塞罗那和葡萄牙里斯本此前曾出现房价下跌，而随着西葡两国逐渐走出欧债危机阴霾、经济恢复正增长，两国楼市也出现回暖。

　　更重要的是，西葡两国拥有买房移民政策，投资50万欧元(370万人民币)的房产就能申请当地长期居留身份。过去一年，光是在西班牙购房的中国人就增长30%。

　　同时，巴塞罗那和里斯本都是两国和欧洲著名的旅游城市，每年吸引大批游客进入。生活成本低廉也是当地的优势。

　　巴塞罗那这类西方老牌城市，能让投资者在买房享受增值的同时，实现海外身份、旅游与生活等方面的好处，可谓“一举三得”，正成为一个重要的投资选项。

　　3 世界级“一线城市”机会出现

　　全球“一线城市”一般公认为纽约、伦敦、东京、巴黎。同时，这些城市也都是全球资本最爱去的地方。

　　先来看看这些地方房价变化情况。

　　四大城市中，除了伦敦，其余城市排名均有上升，涨幅均在3%-4%之间。

　　纽约一直是中国投资者的最热门选择，而目前曼哈顿的房价出现6%-10%左右的回调，普遍是卖家主动降价出售。

　　据当地资深房产经纪人Graham称，曼哈顿豪华公寓价格此前达到高位，目前正经历回调，市场转入卖方市场，此时是买家议价的好时机。

　　而面对卖家纷纷降价，也激起了买家购买热情，Douglas Elliman发布报告显示，今年第二季度曼哈顿交易量增长16%。

　　伦敦目前房价涨幅虽乏力，年涨幅放缓至3%。但与曼哈顿有异曲同工之妙的是，目前房价处于低位的伦敦，也同样处于卖方市场，买家谈判能力较强，许多中国个人和企业正在抄底英国。

　　东京2020奥运会前夕，曾在上一季度出现-0.8%的房价下跌。不过研究机构此前曾表示，微跌是对前两年房价快速上涨的一个修正，属意料之中。今年一季度东京房价恢复前两年的涨势，无疑与“奥运行情”有关。地产界对奥运举办城市有“前三后二”的说法，意思是奥运会前后5年内，房地产有一波相关行情。

　　巴黎此前几年出现过房价回调，然而近期出现回升。加上马克龙当选总统的利好，许多几年前曾因为高税收“出逃”法国的本国富豪，渐渐回到巴黎置业，也助推了当地房价回暖。

　　整体来看，全球四大一线城市不会出现短期暴涨，但其保值的功能一定不错。此外，卖方市场、奥运红利等，也为这些城市注入一轮新的楼市机会。

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