哪些因素影响评估价？评估价越高越好吗？

　　我们知道，买二手房向银行申请贷款或者缴纳二手房交易税费的时候，需要对该房屋进行评估，会产生一个评估价。那么，哪些因素会影响评估价的高低呢？评估价越高越好吗？

一、影响评估价的因素

　　影响房屋评估价的因素有区域因素和房屋本身的因素。

　　区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素，而小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质，也直接关系房价高低。

　　房屋因素主要包括房屋的新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等，都会对房屋的评估价造成影响。具体如下：

1、房屋楼层

　　塔楼：中间层（6－15层）＞高层（15层以上）＞底层（5层以下）。

　　板楼：中间层（2－4层）＞1层＞（5－6层）。

2、房屋利用率

　　房屋利用率越大，价钱越高。（计算方法：房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，房屋利用率越大）

3、房屋朝向

　　塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北。

　　板楼：南北＞双南＞东西＞东向。

4、房龄

　　年代越新，房价越高（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多）。

　　此外，房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。

二、评估价越高越好吗？

　　评估价影响贷款的额度和税费的多少。

1、二手房税费

　　一些城市缴纳的交易税费如增值税、契税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

2、二手房贷款额度

　　由于二手房首付款＝实际成交价－贷款额度，贷款额度＝评估价×（1－首付比例），因此，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。

　　总的来说，影响评估价的因素还是很多的，评估价的高低，各有利弊。

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