买房者砍价上百万：隐形成本却高了 买房划算吗？

　　帮主今天重点了解了目前房价的情况。得到反馈是有的买房者能够跟卖方大幅度砍价了，几十万甚至上百万的砍价；开发商再次“捂盘”；中介卖不出去房子，只能靠积蓄生活。

　　矛盾的是，虽然能够砍价了，买房者却也不觉得现在买房划算，因为利率上浮、二套首富提高等原因，买房的隐形成本可能并不比房价下跌的部分的少。

　　2017年的半年过去了，帮主再来说说楼市，上半年到底跌了么？跌了多少？买房成本增加了多少？下半年还会跌吗？

　　购房者：

　　“现在买房三五十万甚至上百万的砍价，很爽”

　　通州的谢女士从去年开始一直关注着房产市场，常去各处看房。

　　“新政后带给我最大的变化就是心态变化，可以砍价了，”谢女士说，新政前，房产市场属于卖方市场，商量余地不大，而新政使得购房者有了更多的选择余地。

　　“中介说了房价后，我就照着50万、100万地砍，虽然有时砍不下来价格，但是这种感觉很爽。”谢女士说。

　　家住朝阳的王女士也有类似的体会。

　　王女士已经看房将近三个月，每逢周末有时间她就慢慢挑。她有一个5岁的女儿，还有一年将上小学，为此，她选择购买西城学区房。

　　今年4月份初，317新政威力渐增，15万元的限价令西城德外学区和部分学区房价“急刹车”。

　　“我意识到买方市场到了，不再是坐地起价的卖方市场了，我要抓住机会好好挑”。王女士告诉帮主。

　　三个月的时间里，她看中了两套学区房，挂牌价不断下滑，目前挂牌价格将近14万元，相比3月峰值17万元已经下跌3万元。

　　王女士说，还可以私下还可以跟业主砍价。

　　“砍价动辄三五十万、甚至上百万，这种感觉久违了。”王女士说，她尚未下定决心购买，打算再观望一阵，准备七月底或八月份再出手，以避开传统的金九银十。

　　隐形成本高，现在买房不划算？

　　但谢女士觉得，虽然房价下跌了，但购房者成本并未真正减少。

　　谢女士举例说，其朋友在今年三月份看中昌平一套750万的房子，后房子涨到900万左右，而这个价位一直坚挺地维持着。

　　“现在很多购房者为改善性人群，想换大一点或者好点的房子，但这类房子价格很坚挺，并未下降，”谢女士告诉帮主。

　　谢女士则从另一个角度为帮主算了一笔账，以说明“现在买房不划算”。

　　“现在首付、信贷利率、月供均提高或者增加了，隐形增加的成本可能远超过房价下跌的成本，”在谢女士看来，讨论房子直观的降价并无多大意义。

　　今年6月5日，帮主独家获悉，民生银行在北京地区首套房贷利率在基准利率基础上最低上浮10%。新的房贷政策对首套房的购房者有多大影响？我们来算算

　　如果购房者贷款为100万，首套房贷利率执行8.5折政策，30年期月供为4872.7元；首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元；每100万贷款，如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时，25年期月供为6075.4元。

　　也就是说，新政策后，首套房的购房者较房贷利率执行基准利率时每个月要多还287.6元，按照一套房子贷款300万来计算，购房者每个月要多还862.8元。

　　如果与2016年市场宽松时执行的8.5折、30年期月供相比，首套房购房者每100万贷款每月增加月供1202.7元，每300万贷款较政策宽松时增加月供3608.1元。

　　成本确实不低。这还没有算二套房首付比例提高到60%的成本，另外，对于二套房的划分标准更加严格。

　　新楼盘：

　　楼市遇冷 开发商第三次选择“捂盘”

　　位于通州台湖镇亦庄地区的银河湾三次开盘未果，开发商世纪鸿地产选择“捂盘”。

　　银河湾多位销售人员表示，该楼盘最初拟于2014年开盘，但适逢楼市遇冷，住建委限价不得超过3万元，开发商第一次选择“捂盘”。

　　2016年上半年，楼市再次疯狂异动，趁着大好形势，银河湾在旁边地块建好售楼处和精装修样板间，并开始蓄客，拟定于十一之后开盘，初步售价定为6.5万元。时隔两年，预售价格已经翻番。

　　但随着2016年9月30日楼市限购升级，预售证再一次未取得，第二次“捂盘”。

　　2017年2月底，银河湾销售人员再次给去年蓄的客源打电话，表示拟定于五一期间开盘，预售均价7.5万元起。

　　但是“317”新政之后，许多客户不再具备购房资格，原本蓄的200多位客户最终只有一半符合，同时，该售价高于通州房屋均价，至今仍未取得预售证，仍未开盘，第三次选择“捂盘”。

　　中介：

　　“三个月没有卖出去一套房，靠积蓄生活”

　　“我们店现在可以用‘门可罗雀’形容，很少有看房的登门，偶尔有租房的客户过来，”方庄地区一链家中介小杨昨天和帮主聊天时接连叹息，“五月份、六月份我们网点均零成交量，四月份因为新政的出台，有人着急置换新房，而成交了两套。”

　　据链家研究院统计数据显示，6月京城二手房成交量为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。根据该统计数据，“3·17新政”后的4至6月，北京二手房成交量依次为1.69万套、1.08万套和8918套。

　　而在317新政前，北京房产市场火爆，小杨所在的门店一个月能够成交10多套。“现在好点的网点一个月也就成交五六套，个别店一个月三四单，”小杨说。

　　小杨所言不虚。

　　常营的一链家中介孙先生已经连续三个月没有“签单”了。“317新政出来后，四月、五月、六月三个月没有卖出去一套房，我们店上个月卖出去两套，”孙先生说，业内不少中介因业务量遇冷而离职。

　　北京地区上半年具体交易情况怎样呢？帮主找来了中原地产统计的上半年的交易数据：

　　从链家的数据可以看出，在过去的2017年上半年，新建商品房住宅签约901亿，签约住宅套数为13469套，同比跌幅达到了43.7%。

　　而北京地区二手房住宅参加上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。整体看，北京2017年上半年市场明显下调。

　　对于成交量下降的问题，不少业内中介告诉帮主，因为首付比例的提高，出手的卖家受到一定限制，换置新房的约束门槛增高，从而影响了成交量。

　　而随着成交量的下降，依靠中介费生活的房产中介的生活也在改变。

　　“链家中介新人有三个月底薪，有刚入行半年左右的新人在三个月后遇到市场变冷而无成交量，开始承受不住，有的离职，有的转到了装修等板块去了，”小杨和小孙从事房产中介有一定时间，见惯了行业的起起伏伏。

　　“现在靠以前的积蓄生活着。”小杨说。

　　追问：

　　这半年，房价下跌了吗？

　　常营的房产中介孙先生告诉帮主，目前常营地区二手房的价格继续下跌中。

　　“定福庄金星小区的房价为每平54000元、55000元，从三月份到现在，每平大概降了7000元到8000元，”孙先生说，新政后，购房者多处于观望态度，购房者减少，导致不得不下调房价。

　　“新政后，方庄地区二手房价格总体下降了10%左右，”方庄地区的链家中介小杨补充说。

　　不过出现了局部上涨。小杨刚从会上得到的数据显示，五月份方庄地区二手房均价为59000元每平，而六月份该地区每平均价为63000元，出现了局部的微涨。“局部微涨不代表整体的房产市场价格，对于微涨的原因不是特别清楚。”

　　据媒体引用的我爱我家成交的房源数据，北京二手房价5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。

　　小杨说，其相信房价会继续下跌。“现在成交量很低，我们也有任务，就是让业主把价格再下调最少10%，如果不降价很难有成交量，”小杨说。

　　下半年，北京房价是涨是跌？

　　在北京房产市场趋稳的背景下，又迎来增加供应量的消息。

　　6月30日，据北京市国土资源局网站显示，北京再挂6宗地块。

　　中原地产数据显示，北京今年合计居住类面积供应已经达到了223万平米，是2016年供应量的3倍。

　　与此同时，北京市住建委近日出台商品住宅项目预售许可新规，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，形成实际供应。

　　其中，北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目。按照北京房地产业协会在公开信息上给出的测算数据，拿地未开工和开工未销售的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

　　土地、住房齐放量，北京房产市场将迎来拐点？帮主想想都很激动呢。

　　但对于楼市拐点一说，业内并不以为意。

　　“什么叫拐点，如果说房价涨幅放缓出现环比下调叫拐点，那么3月份就出现了。”中原地产首席分析师张大伟告诉帮主，从长期看，北京人口总数依然庞大且绝对值上涨，首都经济依然活跃这种情况下，房价不可能出现趋势性的转折点。

　　易居房地产研究院总监严跃进表示，可以从周期的角度理解“拐点”。“涨涨跌跌也是正常的，但大趋势还是以小涨或大涨进行交替进行。”严跃进说，行政管控效果值得肯定，但要警惕各类压抑需求释放的可能。“随着接下来供应规模的增大，预计后续交易量反弹几个月也还是有希望的。”

　　张大伟认为，下半年房地产市场随着信贷的收紧会有下行的可能性，而且在7-8月可能会因为淡季下调幅度加大。

　　整体看，本轮楼市出现调整是因为调控，所以后续调控的力度与深度决定了本轮市场的调整幅度。但随着价格逐渐回归理性，市场也会逐渐再进入平稳周期。

　　而我爱我家副总裁胡景晖曾对媒体表示，由于今年的调控力度比2014年还要严格，预计今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，从三季度开始，价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。

　　“2014年曾经经历过的二手房价下跌10%的情况，或将在2017年再现。”胡景晖说。

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