调控下房企“抢地”热情不减

　　大中型房企上半年拿地金额同比增66%

　　在持续高压的楼市调控下，今年上半年房企的“抢地”热情却依然不减，甚至比去年还更为高涨。公开数据显示，今年上半年已有34家房企的拿地金额超过百亿元，其中前30名的拿地资金总额合计逾8700亿元，同比增长66.4%（可比数据口径）。碧桂园拿下167幅地块，拿地总金额达860.15亿元，成为今年上半年通过招拍挂拿地规模最大的房企。

　　仔细对比，上半年的土地市场除了火爆之外，还呈现出一些新的特征：强者更为激进、资金向非一线城市倾泻、行业集中度在迅速提高……总体而言，强者恒强，这既是宏观调控的结果，也是房地产行业发展到一定阶段必然出现的趋势。

　　大型房企拿地积极

　　6月末，浙江湖州、宁波等地的几场宅地拍卖均吸引了数十家房企到场竞价，多数地块均以较高的溢价率被抢走。夺地者不乏碧桂园、新城控股这样的大中型房企。

　　上述火爆境况只是今年上半年土地市场的一个缩影。据第三方研究机构统计，仅上半年，已有34家房企拿地金额超过百亿元，其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元，较2016年同期的可比数据增长66.4%。

　　据中原地产研究中心的最新统计，截至6月30日，通过招拍挂方式拿地总额最高的前五大房企为碧桂园、保利地产、龙湖地产、万科以及中国恒大，共拿地414幅，拿地总金额达3346.67亿元。与积极拿地相对应，这些房企在销售方面也是高歌猛进，碧桂园、万科、中国恒大前五个月合同销售额已分别高达2442.2亿元、2280.5亿元和1829.7亿元。

　　记者通过梳理发现，与去年同期相比，今年上半年拿地总额前十的房企依然以万科、恒大、碧桂园、保利地产等大中型房企为主，融创中国、绿地控股掉出了前十，龙湖地产、中国海外发展则新进榜单。总体来看，上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面，“门槛”都有显著提高。这从侧面表明，土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

　　拿地的同时，在衡量房企负债率的重要指标——净负债率上，大型房企的表现总体也比较好。财报显示，截至2016年末，碧桂园、万科、中国恒大、保利地产的净负债率分别为49%、25.9%、119.85%和55.22%。而今年上半年，恒大通过两轮融资，负债率已直线下降。

　　非一线城市成热门

　　今年上半年，土地市场的最大变化就是以上海、杭州为代表的一二线热点城市在土地拍卖市场上开始“扎紧篱笆”。在宣布房企必须以自有资金参与土地拍卖后，今年二季度，上海将土地出让模式改为招标挂牌复合式出让。新模式采用了百分制的评分办法，根据房企的经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分。只有评标小组确定排名顺序前三位的投标人才能入围竞标，这样一来，中小房企想要通过招拍挂在上海拿地恐怕只能“凭运气”了。

　　再看杭州，今年3月，在萧山拍出3万元/平方米的高地价后，杭州市国土资源局随即推出新政：当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例的程序；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，则再转为投报配建养老设施的程序。

　　“各地楼市调控频繁，土地拍卖市场整体溢价率相比2016年有所降低，但从上半年各城市的具体情况看，武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。”中原地产首席分析师张大伟表示，最近比较引人关注的是部分三四线城市土地拍卖竞争非常激烈，一些三线城市的土地拍卖溢价率有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中已排名前十。

　　克而瑞研究中心分析师房玲向记者表示，根据克而瑞对全国35家典型房企的数据监测，从城市布局角度看，二线城市依旧是各家房企的布局重点，占到了拿地总建面的52%，三四线城市占比则为41%。虽然从面积分布来看，房企的拿地布局未有明显变化，但是从拿地金额来看，房企在一二线城市的拿地金额占比同比分别下降了0.7和8.7个百分点，三四线城市拿地金额占比则上升9.4个百分点。房企在三四线城市的拿地均价也从2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米，增幅为110%。

　　随着一二线城市房地产调控政策的频繁发布，那些环绕一二线城市的三四线城市越来越受房企青睐。如3月份，位于佛山陈村的一宗商住地块由万科以14.79亿元竞得，溢价率131%，去除配建面积后的楼面价达13827元/平方米。此外，5月份，义乌江东两宗住宅地块的楼面价分别达到21995元/平方米及21886元/平方米，使当月全国前十单价地王榜单出现了四线城市项目。

　　并购模式仍受青睐

　　纵向对比可见，今年上半年的土地市场除了火爆，还有一些新特征：房企越来越多地采取合作并购的方式拿地。

　　如融创中国今年5月曾宣布以102.54亿元的价格收购天津星耀五洲项目的80%股权。6月下旬，泰禾集团公告，分别以19亿元、5.54亿元的价格收购润天置业100%股权、中盟文化80%股权，并借此增加在郑州的土地储备。新城控股6月6日公告，公司通过收购方式以27.89亿元取得苏州市吴江区盛泽镇南麻社区地块、同里镇九里湖村委会地块、同里镇外果圩地块及宿迁市宿迁经济开发区地块。

　　究其原因，房玲认为，这一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限，另一方面，调控下新推出的招拍挂地块附带了多重限制条件，如要求房企必须以自有资金拿地等。由此，房企通过收购方式来拿地，既能降低拿地成本和风险，又能够快速推向销售市场，从而更快地为企业带来业绩增长。

　　张大伟也表示，从未来趋势看，2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的减少。在房价涨幅明显回落的情况下，之前获得高价地的部分企业很可能将面临销售难题。

　　“从近期土地拍卖表现来看，二季度末，苏州、厦门土地拍卖趋于冷静，参与房企减少，竞拍热度下降，竞价时间明显缩短，以往一触即及的‘封顶价’也不再是常态。但同时，三四线城市地价可能仍会持续提升，且其销售占比快速攀高，已成为推动全国交易规模上升的最主要动力。在今年的房企规模竞争中，大规模布局三四线的碧桂园显示出了极强的业绩增长能力。在这样的形势下，越来越多的房企开始考虑向三四线城市布局。我们认为，更受青睐的核心城市周边，如环京、环沪、环广深等区域，地价可能还会持续提升。”房玲说道。

　　2017年上半年房企拿地前10名（招拍挂模式）

　数据来源：中原地产研究中心

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