房贷利率上调，业主“降价”吸引全款购房者

　　近期不少银行把首套、二套房贷利率提高，一时间房产信贷领域收紧风声更盛，而广州（楼盘）二手房买卖市场也显得乏善足陈，成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下，不少急需回笼资金的业主“降价”卖楼，有的降价超过十万元。业内人士表示，若将来信贷政策持续收紧，业主将更青睐一次性付款购房的买家，而这类买家向业主争取到的让价空间或将进一步扩大。

　　房贷利率提高 首套房购房成本增加

　　6月份广州楼市成交在5月降温的基础上进一步萎缩，据房天下数据研究中心数据显示，六月第4周（6.19~6.25）全市二手房成交1780宗，比5月末单周减少248宗。成交量低位徘徊与银行房贷持续收紧不无关系。从今年三月份开始，各大银行纷纷调高或取消了利率折扣，五月份大部分银行还在执行9.5折~基准的商贷利率；进入六月份已有银行在原先基准的基础上进一步上浮利率。

　　据记者走访了解，本月浦发、民生、光大、中信银行纷纷将首套房贷利率上浮5%~20%；二套房利率依然保持上浮10%，而提供利率折扣的银行从五月份的7家减至4家。“本轮利率调整算是史上房贷利率收得最紧的一次，接下来不排除有更多银行加入利率上浮的队伍。”有业内人士告诉记者，二套房买家因早前就普遍执行1.1倍上浮的利率所以影响不大，本轮利率调整主要抬高了首套房买家的贷款成本，利率上浮10%相当于还款的利息总额相应增加了一成。

　　据房天下数据研究中心监控显示，广州的购房群体中纯商贷买家约占38%，组合贷买家占19%，首套房使用按揭贷款的买家比例超过六成；贷款利率上调不仅影响的群体范围广，影响的幅度也不小，将会大幅提高首套房买家的购房成本。按20年商业贷款100万元计算，房天下广州二手房高级分析师李超告诉记者，以原先9.5折利率则总利息款为538512元，若按利率上浮10%计算，则利息款总计636054元，还款金额共多出97542元，而月供则由原来的6410元增加至6817元，每月还款增加了407元。

　　目前信贷政策全面收紧，买家宜抓紧办理房贷审批流程，争取拿到部分银行9.5折利率优惠，房天下广州二手房电商天河区总监骆周育指出，商贷利率收紧在前几个月就早现端倪，三月份的时候有银行将首套利率从8.5折调高至9折，有买家预感到银根收紧而加快签约，后来争取到8.7折利率。骆周育建议，在高利率时代使用按揭贷款，宜尽量增加首付比例，减少商业贷款金额，从而减轻还款压力。

　　银行审批时间长 业主偏爱全款买家

　　商贷利率收紧使不少刚需买家陷入观望，广州白云区的李小姐原本打算在上半年置办婚房，但利率调高后发现购房成本大增，“几个月前还有8.5折利率，现在按基准利率上浮10%，前后相当于调高了25%。”李小姐称，现在按揭买房显然不划算。据悉，像李小姐一样因房贷收紧而选择暂时观望的买家不在少数。

　　除了利率调高，现在不少银行放款相当缓慢，也致使不少“准业主”延缓入市。业内人士告诉记者，以前从签约、放款，到过户1个月就能搞定，现在正常情况都要等3个月左右，还不能保证都能放款。银行贷款的资格审批时间也大幅延长，以往审批时间是3个工作日，现在有买家20天还没有获批。

　　由于放款期延长，现在业主方面更偏爱一次性付款的买家，据广州链家的成交数据反馈，2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%，比4月提高3.9个百分点。与此同时，客户成功压价幅度为3.0%，是自2016年6月以来的最大幅度，显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。

　　“若按揭买家和一次性付款买家同时有购房意向，10个业主当中有7个都会更倾向卖给一次性付款的买家。”合富置业越秀德政中分行主管郑创成告诉记者，这主要是因为业主考虑到收房款会快一些。

　　郑创成补充说道，愿意出售物业给一次性付款买家的业主，并非全部都愿意给予一定幅度的降价。主要看业主是否急于收齐房款。若业主是希望能更快收到房款，则会愿意降价2万~3万元出售物业，以促成与一次性付款买家的交易。

　　合富置业海珠宝岗分行主管谢俊琳也表示，很多业主都是以卖一买一的形式卖房的，因此他们要尽快收齐房款才能实行下一步换房计划。由于按揭购房涉及申请贷款、银行审批、银行放款等众多步骤，因此，若买家可以一次性付款购房，则更能贴合业主急于收齐房款的需求。谢俊琳分析，如果业主是急于出售物业，对于一次性付款买家，降价幅度会比按揭购房多。此前曾有一个成交的个案，由于业主急售物业，最终降价了10万元。

　　“像白云京溪板块的二手房一直都比较抢手，一些优质房源不仅放盘价坚挺，业主对买方条件也要求 苛刻 ，如春兰花园的一套南向大户型，业主就要求只接受一次性付款的买家。”房天下负责人刘平解释，部分急售的业主需要资金周转，因而更青睐全款买家，也有很多业主考虑到从签约到收款要等两三个月，市场价的变化又可能造成一笔损失，因此不愿考虑按揭贷款的买家。

　　市场胶着 业主转售为租

　　随着买卖交易活跃度下降，大部分持有闲置房产的客户选择将其放到租赁市场出租，但小业主（特别是投资客）对租金带来的回报并不看重。

　　广州链家研究院抽取2017年1~5月经该公司促成的住宅租售成交前20位的楼盘进行分析发现，这20个买卖成交活跃楼盘的出租回报率，在今年前五个月均全线下跌，比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换言之，2017年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。

　　广州链家研究院院长周峰分析，出租回报率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度，同时也隐含了一个市场现象，即租客群体的变化。2017年前五个月，广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁，比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中，租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化，势必带来租客可承受租金水平的相应变化，在“收入决定支出”的前提下，这批租客即使认可大型楼盘的居住环境，但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象，故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

　　另外，广州链家数据显示，今年6月1日~14日，经该公司促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%，全市二手住宅成交均价为26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%，有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下，估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月，在成交量尚未有起色的前提下，才会有“向下”的冲动。

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