叶檀： 再过20年深圳房价可能比肩香港

　　曾经是房地产的黄金宝地，现在成为房价下行的风向标。根据深圳官方的数据，深圳房价跌了，而且是大跌。在深圳买了房的人怎么办？大叫大嚷，然后把房子像28块钱的中石油一样一直攥在手里？

　　7月1日，深圳市规土委发布，6月房价为54492元/平方米，相比5月微幅下滑。深圳房价连跌9个月，自去年10月至今，深圳房价平均每平方米已经下跌了7108元。

　　去年10月份是个分水岭。

　　2016年11月1日，根据深圳市规土委公布的数据，当年10月深圳新房成交均价55611元/平方米，9月均价为61600元/平方米，当月新房价格指数下降0.3％；新房成交量同比下降22.1%。从去年9月高位至今，深圳房价下跌了11.52％。

　　请注意，说深圳房价下跌是一种误导，在一手住宅下降的同时，二手房价格在上涨。

　　今年6月，深圳二手房均价是每平方米46631元，5月是每平方米46162元，环比上涨1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，深圳二手房价格上涨，现在，已经是5个月连续上涨。

　　一手房价格连续下跌，二手房价格连续上涨，这不符合常识。

　　我们得承认政策的威力。

　　2016年10月4日深圳出台“深八条”，这是3.25之后深圳房地产的第二次新政。3月政策出台没有吹倒房价，楼市成交量虽然大幅缩减，连之前的一半都达不到。但价格依然坚挺，除了4月房价有1%的小幅回调，5月开始深圳房价依旧一路高歌，一度冲破6万／平的均价。大家虽然不再买，也不相信房价会下跌。

　　10．4新政打压开发商和投资者， “深八条”出台一个月的时间之内，深圳房地产市场就像8级台风刮过一样萧条。

　　政策主要是增加购房成本，去房地产杠杆，是的，房地产是用来住的，不是用来炒的，所以，恢复90平及以下户型不得低于70％的政策；外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年;认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成。并且，出售价格不得超过备案价。如果是500万元的一套房子，3成和7成相差了200万元。

　　高房价区域受到严格控制。2016年10月份，深圳全市仅有南山蛇口楼盘山语海入市发售，此后连续三周无项目发售。到今年6月，全市新增8个项目获得预售证，其中住宅项目占4个，环比5月新增1个。

　　刚需住房成交量大幅上升，新房价格大幅上涨的空间不大。

　　位于沙井和观澜片区的刚需盘销量激增，拉动全区成交量上扬，宝安区成交1297套新房住宅，环比增加62.7%，同比增加19.0%；成交面积约12万平方米，环比增加56.2%，同比增加2.6%。龙岗区成交1253套新房住宅，环比减少0.1%，同比增加21.5%；成交面积11.16万平方米，环比减少2.9%，同比增加12.5%。

　　由于宝安区均价环比下跌4.5%，为52057元/平方米；龙岗区均价环比下跌6.4%，为37731元/平方米，刚需盘入市，很多豪宅拿不到预售证，新房价格被刚需房价压得死死的。

　　根据深圳中原研究中心数据显示，5月新房住宅中，价格在4万~6万元/平方米之间的成交面积占比上升9.1%，8万元/平方米以上的成交面积占比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，环比下降36.9%。

　　换句话说，新房受政策调控影响极大，二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。据郁亮说，深圳14%新房，86%二手房，二手房是个庞大的市场。二手房市场缓慢上升，深圳房地产最快的增长时期已经结束了，市场进入震荡期。跟股市一样，跌，跌不下去，涨，不让你涨。

　　对于深圳的投资者来说，最好的消息是，深圳的房地产投资在下降，但人口还在增加。

　　今年一季度，深圳房地产业增加值下降7.9%，规模以上工业增加值增长7.6%.房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地产去库存完成得非常完美。

　　但深圳人口还在增加，2016年深圳人口净增长52.95万人，领先全国，深圳的人口增长率全国最高，达到4.65%。

　　如果粤港澳湾区成熟，再过二十年，深圳的房价很可能与香港并肩。

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