开发商“偷面积”的招数要失灵了

　　开发商此前各种“偷面积”、“赠面积”的手段就此别过。南京市规划局公布了《南京市建设工程设计方案审查相关办法》，这一办法将于7月1日起实施。入户花园、空中花园、活动平台、设备平台……这些说法统统消失，一律归并到阳台和房间计算。

　　酒店式公寓必须采用通廊式布局

　　据介绍，这一办法是要进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范，适用于南京市出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理。该办法明确，建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能，不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注，应根据建筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。

　　对于商业、办公类建筑，南京市规划局要求其与住宅建筑划清界限。具体而言：商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置，建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。其中办公、研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

　　这次办法还规定，酒店式公寓建筑单体立面应公建化，采用通廊式布局，不得按单元式住宅设计。

　　住宅公寓层高不应超过3.6米

　　“买一层送一层”是很多酒店式公寓的宣传噱头，其4.8米的挑高往往让人感觉赚到了。以后这种便宜可能就不会再有了。这次的办法对于建筑层高有了刚性管控，建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。工业厂房，以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%，且层高不应超过7.2米。此外，办法还规定，住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。

　　对于阳台的面积，这一办法也进行了严格限定。除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中，住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。

　　空调外机位不得配超标设置

　　把空调设备间围起来，把飘窗砸掉，这些都是加赠面积的通行做法。以后这种机会就越来越少了。这次的办法严格限制空调外机个数。条文规定：住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。飘窗的大小也不得超标，条文规定：飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米且平均进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

　　为了杜绝更多的偷面积花样，该办法第二十二条规定，除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。

　　这次规定的另一大亮点，则是鼓励建筑的屋顶绿化。条文规定，新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡建筑屋面高度24米以下，绿化种植土层厚度大于0.6米，种植面积大于200平方米的屋顶绿化，可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率，但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

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