影响房价的三大因素，看完就明白房价会怎么走

　　最近势头不错，嗯，对于刚需来说势头不错，一线城市的房价开始大规模下跌啦。如果说，之前的硬抗只是量变，那么，现在经过一系列的强势政策调整，量变已经积累成了质变，从价稳量跌变成了量价齐跌。

　　四点儿家门口有不少中介，我爱我家、链家，还有一些稍微差一点的小中介，不过他们现在的日子可不太好过。一些中介人员已经开始离职了，还有一些转战到了其他城市。

　　总会有不少童鞋问，现在的房价还是很高啊，到底还能不能降下来了呀。其实，只要盘点一下影响房价的几个核心因素，就能大概分析出房价的走势。齐俊杰老师就看得比较透，分析了几大因素。不过，他把债务和金融分割开来，四点儿倒是认为，债务，其实就是金融的一部分。

　　M2收紧，金融杠杆玩不转了

　　排在第一位的，是金融。买房首先得有钱啊，开发商拿地盖房也得有钱啊，即便是投资客要投资，也得有钱。说到底，房价涨得快，就说明市场上的钱多；反之，说明市场上的钱不够用了。

　　这个问题的关键，在于货币政策。10年前席卷全球经济危机，给中国楼市带来最直接的影响就是金融化。也是从那个时期起，中国的楼市开始跟金融紧密挂钩。货币政策宽松时，房价就蹭蹭地往上涨；货币政策一旦收紧，房价就开始横盘甚至下跌。

　　这里不得不说的，就是货币供应量。之前站长专门发过文，从历年的M2增速来看，2008年、2009年的增速都超过了20%，2013~2016年，增速分别为13.6%、12.2%、13.3%、11.3%，增速明显的年份对应正是楼市上涨幅度明显的年份。不过，今年7月的M2增速，跌破10%，只有9.6%。再加上美国接连两次加息，外汇压力极大。

　　这两天吵吵嚷嚷最厉害的，万达被各大银行审核境外投资导致的乌龙事件，正说明现在外汇方面非常吃力，差不多草木皆兵。各大银行也现金流严重缺乏，拆借利率直线上升。

　　没有了金融杠杆，那么贵的房子有多少人能买得起呢？只要杠杆率降下来，房价就会出现下滑。虽然不少地区出台了限制交易措施，比如2年、3年、5年甚至10年内禁止房产交易，会在某种程度上保持房价的稳定，但是向下的压力依然存在，明年可能会更加明显。

　　当然，这是说的全国情况。具体到各地来说，还是略有不同。比如，去年有不少地区的居民杠杆上涨速度非常快，部分已经超出了警戒线。按照wind资讯的数据，厦门的居民杠杆达到了97%，这是个非常非常危险的数字，也是一枚定时炸弹，就看厦门能不能稳妥地把这个定时炸弹拆除。居民杠杆率过高的话，一旦房价开始下滑，很容易出现大规模弃房断供的局面，进而导致银行不良资本率飙升，甚至破产，导致当地经济崩溃。

　　杭州的压力也不小，居民杠杆达到了71%，南京、合肥等地，也值得警惕。相对而言，北京和上海的居民杠杆率反而不高，基本在安全线附近。看来，北京和上海已经看到了居民杠杆率过高的风险，提前布控，而厦门、杭州、南京、合肥等地，或许是出于这样那样的原因，导致了现在的局面。

　　那些回家买房的人，“坑”了当地百姓

　　排在第二位的，是政策因素，或者说，就是当地政府的因素。今年的房地产调控，有个非常明显的特点，就是因城施策，各地政府的政策各不相同。不过，在这各不相同之下，却有不同的态度。

　　北上深的高压调控，尤其是北京，简直是无所不用其极，不降房价誓不休，还被住建部点名表扬。而一些三四线城市的态度就比较暧昧，既发布了调控政策，但明显能看出不是真心，而是希望能让房价再飞一会儿，把库存去完、把地卖掉。

　　这就是为何今年房价势头两极分化的原因。一线城市高压管控，横盘下跌，而一些三四线城市反而出现了猛涨，市场反应非常强烈。

　　在这些房价猛涨的三四线城市中，有不少地区的房价已经超过当地居民的承受力。之所以能涨成这样，既有货币化安置的因素，也有资金回流的因素——不少在一线城市的打工者，对于一线城市的限购或高房价绝望，转而回老家购置房产，这些人的购买力，要比当地人的购买力强不少，带高房价也就说得过去了。

　　东北的房价出了幺蛾子

　　还有一个因素，就是经济因素。今年两会，李克强总理就说过，经济发展向好，房地产业也会发展向好。从长期看，中国的经济还在比较稳步的上升通道，也就是说，房地产业从长期看，也是处于上涨通道。不过，这个上涨，跟居民收入的增长是基本相关的。只有居民的收入提高了，房价才有上涨的空间。

　　对于买不起房的人来说，只要看看买房的都是什么人，哪里人，就能明白房价是怎么涨上去的了。记住，现在是地球村时代，买房的不止是当地人，购买力强劲地区的购房者，可以把一个地区的房价抬高到当地人难以承受的地步。至于当地政府如何应对，就不好说了。

　　真正合理的房价，是当地经济发展向好，居民收入稳步增长，从而推动房价稳步上涨。这才是良性的增长。只要回头看看，比如10年、20年，当地居民的收入增长了多少，房价又增长了多少，就能看出来当地的房价存不存在泡沫。如果一个地区房价的增幅严重超过当地居民收入的增幅，多出来的这部分就是泡沫。差距越大，泡沫也就越大。

　　举个例子。大家都知道，这两年东北的经济发展比较缓慢，尤其是辽宁省。但是，沈阳的房价却在这两年大涨，这就存在不合理的因素。没有稳固的经济基础，也没有强力的产业支撑，房价如此上涨只能说明炒作成分极大。

　　买房很容易，可是过两年，你又能把房子卖给谁呢？只有估价的房子，除了居住是没有用的，只有能变成现金，才是真正的价值。

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