未来房价涨跌由谁决定？买不买房都要知道的真相，颠覆买房观！

　　6月逐渐接近尾声，2017年即将过去一半，关于2017下半年未来房价走势，各方观点参差不齐，先不管谁的观点对，房价是涨是跌不是三言两语就能说清楚的。曾有网友在后台留言问【融城网】房贷君（）：未来房价是由什么来决定?政策？供需？还是刚需族本身？

　　在回答这个问题之前，我们先来分析一下目前市场的几大重要特征：

　　第一：房价超出了刚需族的承受范围。

　　这一点想必大家都有深刻体会吧，去年以来的房价上涨有目共睹，可能今天看了房子交了定金，明天卖家就反悔了，房价上涨程度足以抵消违约金，那段时间卖家违约的情况不在少数。房价上涨的对买房人的直接影响就是成本增加，以前同样的首付比例，60万首付就搞定，涨价后直接蹦到70万，多出的首付甚至相当于一家人的年收入。

　　但是房价这样涨，仍然不断有买房的人争先恐后的要入市，其中一个重要原因就是市场需求使然，以北京为例，2011年新国八条出台，到2016年正好满5年，有相当一部分刚需族满足了购房条件，新人买首套房，改善型换房，大量需求被释放，而且很多人都是抱着房价还会上涨的心态。

　　第二：城市间分化明显。

　　另外，城市之间的市场分化也愈加明显，在热点城市楼市火爆的同时，那些本身资质不太好的小城库存问题仍然很严重，也正是因为如此，后来才会有之后“因城施策”的方针，一刀切的做法已经不适合现在的楼市，包括首付、贷款利率、购房资格等等，各热点城市的要求不尽相同，但目的只有一个——就是抑制投资需求，让购房回归居住的本质。

　　有意思的是经常有朋友在后台咨询：某某城市适合买房否，而【融城网】房贷君的回答往往只有一个：刚需的话，只要有需求，手头资金允许，可以买，不过投资的话还是算了吧，现在的环境就是针对动机不纯的投资客，这里说的“动机不纯”就是指那些想通过房价短期上涨的红利实现一夜暴富的想法，在某些人心里仍然怀着“房价永远涨下去”的侥幸心理。

　　第三：部分小城市房价“虚涨”。

　　楼市景象真可谓一天一变，去年售楼处还是人潮涌动，卖方占据主动权，今年已变成中介撤店、买房者观望，沦为买方市场。不过有意思的是，上半年出现了一些十线开外的小城房价涨幅开挂，以国家统计局最新公布的房价数据为例，涨幅比较靠前的是蚌埠、北海、湛江，不得不说，小城市的涨势大有虚张声势的嫌疑，一二线城市降温、三四线城市受需求外溢影响房价出现上涨，之后也向大城市看齐出台控制政策，而十线开外的小城，既没有人口流入、也没有像大城市那样优质的资源支撑，房价上涨只是短期内的“昙花一现”。

　　中国房价的涨势很大程度受供求关系的影响，而且人口也只会向资源多、机会多、发展好的高品质城市流入，“人往高处走”这个道理大家都懂。然而除了北上广深四个一线城市，加上15个准一线城市，一共才有19个 “高品质”城市，这些城市无论是资源、产业发展上都不是十线小城市能够相提并论的，他们的房价上涨也不过是部分房企或中介自演的抢房大戏罢了。

　　第四：购房主力军到了交接期。

　　以往，80后、70后是购房的主力军，最近两年在房屋交易市场经常能看到不少90后的身影，掐指一算，最早的90后也已到了成家立业的年龄，买房的需求逐渐显现，更重要的是90后赶上了移动媒体发展的时期，在各个媒体手机客户端上可以看到很多关于买房的新闻，作为“新购房主力军”，90后对于买房子有更多信息获取源，也正是因为如此。对于信息可靠性的判断成为买房人需要面对的新问题。

　　购房人的心理预期是影响房价的关键点

　　了解了楼市的现状，我们言归正传说说房价由什么决定的问题，从上面说的人口、政策、发展等宏观条件下，可以窥探出些许微妙：购房人对于房价的心理预期受到外界关于人口、政策等信息的影响，做出买房举动造成的结果进一步影响到房价。在去年的媒体报道上经常能看到如下标题的文章：

　　大家回忆一下，当时媒体最爱用的关键词就是：某某楼盘3000人抢900套房，2000套房当日售罄，售楼员和中介对买房人说的最多的一句话就是：好几个人都看上这套房了，再不买就被别人买了，或者房东过几天涨价几十万…就连平时大街、参加聚会也时常会跳到房子的话题，整体给人一种紧迫的氛围，当周围的信息被媒体稍加渲染，并且以惊悚的标题传播出去，深深影响了购房人对待房价的心理预期，以后还会涨，即使后来出台了政策限制，看涨房价的人仍然不在少数，根据央行发布的今年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，对于下季度房价，有31.2%的居民预期上涨，接近三成。

　　房价上涨-涨价信息被传播-人们恐慌的买房-进一步刺激房价上涨，如此反复被“洗脑”，购房人的心理预期成为助推房价上涨的催化剂，只要改变了大家对于房价的预期，就能在一定程度上控制房价的涨跌。信息需要被筛选，民众的耳朵需要被净化，当然，还要同时配合着供给端的调整以及准确的房价、房源信息。本轮楼市调整的一个重要特点就是通过改变人们的心理预期稳定房价。

　　【融城网】房贷君给购房人的建议总结起来有9个字：多看，多听，多问，多总结，只有你自己才最了解自己，作为刚需，你的一举一动都能影响到房价。

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