阴谋！高房价就是一线城市的宿命吗？

　　刚刚过去的周末，关于楼市有几条非常重要的新闻，但没有引起足够的重视。这些新闻到底意味着什么？人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，政策又将何去何从，阴谋还是阳谋，高房价就是一线城市的宿命？

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　　楼市起风云，全国的炒房客都慌了

　　刚刚过去的周末，关于楼市有几条非常重要的新闻，但没有引起足够的重视。

　　1、北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室主任邹劲松表示近期的各种调控有效抑制了房地产市场过热势头。今后，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房。这150万套房子中，100万套是产权的可以买卖的，还有50万套是用于租赁的。

　　2、国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了有关银行。要求北京市银行业规范有关自律管理行为，抓紧取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制。

　　3、6月17日，新华社发了一篇题为“部分银行首套房房贷利率上浮10% 刚需人群受影响”的电稿，给出了核心观点：调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤。

　　4、有消息爆料“深圳某百强房企欠薪3000万，疑似资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈流传，后经媒体证实，所说的百强房企，就是奥宸地产。

　　而这到底意味着什么？

　　可能会发生新的逆转

　　我们看看北京频频表态，动作更是不断，似乎真有一点不降房价决不收兵的架势，贷款没有了，学区房教改了，人口正在控制，新房正在建。如果未来五年真的建设150万套房，基本够300-500万人居住，而未来五年北京人口的目的，基本上是不增长甚至负增长的。

　　随着市场利率的上升，银行的住房抵押贷款已经无利可图。所以是能不贷就不贷，只要贷款额度满了。就挤压房贷的空间，因为房贷的周期太长，利率太低。但根据央行的数据好像并非如此，房贷占新增贷款的比例来看，一季度是43.7%，然后四月份是52%，五月份是55%，房贷占比好像越来越高？这又是怎么一回事呢？显然这些房贷正在被撒向三四线的城市，而远离一线。

　　有人说这是阴谋，是故意劝大家去三四线买房，其实不是，这不是傻吗？陪着你在三四线被套。这确实是市场选择的结果，由于在很多小城市，没有太多企业找银行要钱，所以银行也没什么贷款可以发放，贷出去就比不贷强，毕竟贷款还有利息。虽然不赚钱，至少也能少赔一点。所以大家看到的数据是三四线城市正在升温。当然从结果来看，是有利于三四线城市去库存的。

　　最近一个时期，为了实现新房环比价格的下降，各地政府压力巨大，出台了很多政策。有些政策的确伤及了刚需。

　　比如在“去库存”政策刚出台的时候，首套房在很多大城市都可以做到利率85折，现在正在全面向基准利率回归，个别银行出现了10%的利率上浮。对于有购房记录的首套房购买者（很多是换房的刚需），一些城市的首付比例大幅提高到了5成，让不少刚刚卖了房子的人无法购房，欲哭无泪。这时候，发改委出手，这说明国家还是要保护刚需的。

　　6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。

　　数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。

　　而随着楼市调控持续，房屋成交量将大幅减少，一些地方政府将很快感受到经济下行的压力，在这个时候适当放松首套房的购房限制，也是必要的。

　　开发商果然开始挺不住了

　　奥宸地产是一家什么样的开发商呢？说他是百强其实并不差，1996年就成立了，而且具有全国一级开发资质，总资产180亿元，深圳北京都有项目，美国韩国他们也去盖过楼，就是这么一家公司，却为何突然倒下了？

　　有分析说，这家公司很激进，2010年就喊出了，三年销售200亿的目标，然后就到处扩张，如今一个资产180亿的公司，3000万欠薪都拿不出来，可见当流动性收缩之后，你以为的资产，只是纸面财富。据说70多套房，已经被司法查封。别的东西，也已经根本没有了变现能力。

　　其实这个事吧，非常正常，2014-2015年，就听过很多类似的故事。2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

　　同样在2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。

　　而在这其中开发商也大都缺乏远见，对于经济大环境相当不敏感。经常分不清主次，搞不清厉害。很多人都说开发商不断拿地王，楼面价比房价都高了，房价怎么可能降下来。那么你反过来想想，为什么开发商就不能破产呢？

　　他们冲上去拿地，无非两个选择，一个是现在就被干死，另一个是给自己续命，这个项目赔点钱，万一以后楼市又复苏了呢？在他们的认知里，只要遇到地产寒冬，不敢孤注一掷的，反而都被行业淘汰掉了。别人都在疯狂拿地，之后楼市复苏了大家就都喝酒吃肉，你不敢拿地，你的公司就没生意，供应商跑光，员工跑光，关系也跑光，基本就被踢出局了。所以，开发商依旧是这种火鸡思维，现在再苦再难，也要挺住，直到挺不住破产为止。很可惜，未来可能绝大多数开发商都会跟奥宸一样，挺不住，而倒下。

　　总结一下未来一线城市的趋势你会发现什么

　　1、房贷越来越少，一贷难求。利率越来越高，住房负担加重。接盘者越来越少。

　　2、房子越盖越多，供给增加。

　　3、人口转移，很多人被迫被疏解到郊区和新区。

　　4、不断通过低价的自住商品房影响大家预期，比如本月五环开盘的自助商品房好像价格只有23000元一平米。

　　5、城市的福利逐渐与房子脱钩，即使不能脱钩也会增加大量的不确定性。

　　6、房产税很可能会在房价偏高的城市率先试点。毕竟北京上海这种地方对于土地财政的依赖度是最小的。

　　最后还是那句话，别忘了今年的北京可是承诺过，房价同比不增长的。再加上因城施策，所以如果这个标杆倒掉了。那么围绕北京的京津冀，围绕上海的长三角，围绕深圳的珠三角可能都会受到巨大的影响。跟风城市一定是后上涨而先下跌。咱们可以拭目以待。

　　看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

　　如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

　　事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

　　很多人，都想在房产投资上挣到钱，但能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。

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　　专家:高房价是一线城市宿命

　　中国住房市场存在严重的结构失衡，大城市特别是一线城市住房供求矛盾突出房价畸高，这是公认的事实。对于如何解决这一结构性问题，多数人主张扩大一线城市土地供给，紧缩中小城市土地供应。

　　2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也提出，中国存在土地供应失衡，大城市人口集中多流入多，结果每年新增的住宅用地反而相对要少。据此他认为，大城市人多就应该多供地，实现人口应跟着产业走，土地应跟着人口走，土地供应爬行钉住人口规模。

　　从直观上看，人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，可能不足以对住房市场走势产生重大影响。

　　通过扩大供地来解决超大城市住房供求矛盾，逻辑上非常简单直观，其实际效果如何呢？

　　曾有这么一个特大城市，1986年常住人口达到1028万，首次进入千万人口俱乐部。在城市化和大城市化的背景下，随着人口的不断流入，2005年该城市达到1538万，19年净增510万人。此后人口流入加速，接着只花了6年，人口规模又增加了约500万人， 到2011年常住人口已经突破2000万，达到2018.6万人。

　　与超乎预期的人口激增相适应，城市规模被动地一圈圈摊大饼式地往外扩展，由二环扩展到六环，目前大七环也正在建设之中。这应当就是土地供应钉住人口规模的直接结果。在15年前，该城市三环外就属于偏僻得没人愿去的地方。而今六环外的住房单价，都要比很多二线城市最贵的住房还贵一倍以上。

　　由于人口的激增和城市建设规模被动扩大，这个城市正饱经受严重的城市病和高房价症。众多城市居民的宝贵青春，都在超长的上下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也造成人情的淡漠和生活品质的严重下降。城市过大还有一个必然结果是房价畸高，尽管房价全国第一，住房还经常需要抢购。

　　最要命的是，由于患上严重的大城市病，这个城市不得不向外疏散人口。为避免疏散人口重新聚集，住房供应不仅无法有效扩大，还必须呈相对收缩的态势。大家都知道，这个城市就是北京。

　　由北京案例可见，遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾，最终可能将掉入如下“摊大饼”陷阱：人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市病。

　　这是因为，在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌入是动态的，并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应，必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力，大饼又不能无限制地摊下去。

　　所以在一线城市，土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。为了稀释房价这一无法达成的目标，而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼，这个教训是非常深刻的。

　　从现实看，大多数特大城市，土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价，只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给，也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。

　　仍以北京为例，尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而认为它还有很大的供地潜力，这实际上是一种误解。

　　如果北京把这些空地都盖上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。在私人汽车时代，我们的特大城市都不同程度存在人口过载或土地过度开发现象，其现实表现是交通的极度拥堵。

　　如果要进一步提高土地开发强度，只能放弃私家汽车出行，而改走公交出行战略，否则交通可能要完全瘫痪。但私家汽车出行，又是我国国民百年中国梦的一个重要组成部分。禁止出行私家车与中国梦相悖，最终或是不得人心、无法推行的。

　　在这种背景下，特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准，不仅没有条件扩大供地，还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式，把低端产业吸附的人口导出。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。

　　所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力，甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房，以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。

　　总之，只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命：

　　不扩大土地供应，中国特大城市住房市场必将逐步陷入“香港化”，具体表现为超高房价和低居住水平。

　　而扩大土地供应，随着更多人口的涌入，中国特大城市住房市场迟早也将逐步“香港化”，同时还要掉入“摊大饼”陷阱无法自拔。

　　该如何抉择，可谓仁者见仁，智者见智。雄安新区的设立，也正是基于跳出特大城市这一两难选择困境的一种新尝试，力求为人口稠密地区解决住房供求矛盾探出第三条道路。

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　　今天！70城房价统计出炉，你的城市还好吗？

　　国家统计局今日发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

　　

　　一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平

　　5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。

　　二、70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落

　　5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

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