楼市关键因素已转变，这一次不同以往

　　本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩。

　　楼市多个大消息接踵而至：社科院报告称北京等地房价继续下跌、20家银行停止房贷。而近期有多地购房者反应，贷款审批难、审批时间长，下一步楼市究竟会怎么走？

　　社科院：北京等地房价将继续下跌

　　据中国经济网6月12日披露，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。

　　报告显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。

　　主要城市大数据房价指数环比显示， 2017年5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。2017年5月，青岛、济南、厦门、惠州等楼市继续升温，房价环比涨速比上月有所加快，其余城市房价涨速相对稳定或有所回落。

　　主要城市大数据房价指数同比显示， 2017年5月，样本城市平均同比涨幅为38.45%，比上月降低1.85个百分点。其中石家庄、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前五位；大连、深圳、苏州、沈阳、西安分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后五位。

　　主要城区大数据房价指数显示， 2017年5月，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。

　　有消息称，20家银行停止房贷

　　【融城网】发布消息称，目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。

　　不过，北京商报对此表示，数据不具代表性，广泛停贷概率低。央视财经报道称，上海多家大型国有银行称，上海并未停止房贷，目前业务正常开展。停止购房贷款的主要涉及中小银行，包括华润银行、广州银行、平安银行等，而且多为支行，有的甚至不以房贷为主要业务。

　　可以肯定的是，在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序，但对购房者来说可能增加购房者贷款难度。

　　总体来看，尽管停贷只出现在个别中小银行，但银行收紧房贷已是大势所趋。

　　房贷利率持续上行

　　典型表现之一，便是部分银行房贷利率持续上行。

　　谈起最近的楼市政策，不少准买房者都在议论纷纷。以前是房价蹭蹭往上涨，现在是房贷蹭蹭往上涨。根据证券时报报道，几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是85折优惠，近期一线城市以及一些热点城市，已有部分银行将首套房贷利率上浮至1.1倍，上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍。

　　【融城网】监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在【融城网】监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。

　　具体来看，此次调整由一线城市领跑，其中又以北京为最，最先调整至9.5折水平，最先调整至基准水平，未来或会成为最先调整至基准上浮10%水平。一线城市对市场变化极为敏感，同时针对变化调整也极为迅速，成为市场风向标，大体可以反映出未来市场变化趋势。

　　房贷利率上调影响

　　从主要城市看，主流首套的贷款利率依然是基准，但其中部分股份银行已经的确出现了提高到1.1倍的政策。那么直接影响多大？

　　从数据看：本次调整，首套房购房者每贷款100万相比2016年市场宽松月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基准新增加287.6元。购房者的负担将明显增加。

　　据中信证券测算,对比5~10年中长期贷款基准利率,房贷利率上浮10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息占城镇居民可支配收入的比重平均增加5个百分点。其认为,商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担,并在一定程度上抑制居民的房贷需求,进一步冷却商品房销售市场。

　　当前房贷利率仍处历史低位

　　从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹。去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来的走势，就是持续的攀升。

　　当然，相比上轮与上上轮楼市降温期的房贷利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，当前的利率仍处于历史偏低位。

　　如果属于刚需，且需要较大比例的贷款才能购房，则当前仍宜上车。

　　开发商下半年日子不好过

　　由于房地产业是资金密集型产业，货币信贷与资金，对于楼市的影响很大。

　　易居地产研究院曾研发了一份季度报告，构建了一个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标，能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。

　　如下图，本轮房地产短周期，中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度，属于宽松区间，其后下行，2017年一季度已降至正常区间，易居地产研究院副院长杨红旭预计下半年将滑入偏紧区间。

　　他认为，虽说当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地王，但半年之后，他们就会感到捉襟见肘了。

　　这一轮不同以往

　　资金对楼市走势的影响有多大？在易居研究院的报告中，将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较，发现二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已经由去年大幅正增长，逆转为20%左右的负增长。

　　易居地产杨红旭认为，按过去两轮短周期的经验，金融环境指标不见底，则销售增幅不会明显反弹，或者说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆持续了5个季度。这一轮，预计持续的时间可能更长些。

　　楼市将全面降温

　　对于接下来的楼市走势，中原地产首席分析师张大伟预计：

　　1.购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

　　2.房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

　　而且过去2年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

　　3.历史上，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响也将非常大。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。

　　杨红旭认为：

　　本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境。

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