宋清辉：房贷利率上行迫使整个房地产市场逐渐降温

　　在著名经济学家宋清辉看来，房贷利率上行对房地产市场有影响较大：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过他也提出，房企可能通过各种形式的策略性降价，弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

　　每日商报记者 虞洪波 综合报道

　　近来，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

　　作为北京地区首家上调首套贷款利率的民生银行，其首套基准上浮10%，二套基准上浮20%的利率政策，于6月5日起正式实施。据计算，首套房购房者每贷款300万，较政策宽松时期的8.5折、30年期月供，每月要多还3600多元。多家暂未公开上浮首套房贷款利率的银行人士表示，目前银行在放款过程中要“议价”，已经形成房贷利率实际上浮。

　　据统计，今年以来北京市场房贷利率调整过4次：首套房贷款利率分别是85折－9折－95折－基准。

　　业界预计，房贷收紧的状况可能会持续，这对商品房销售市场会有什么样的影响？

　　市场

　　北京房贷利率涨幅达30%

　　从年初北京首套房贷利率的8.5折，到现在首套房的1.1倍，这相当于房贷利率疯狂上涨了近30%。

　　根据记者对四大银行国有、股份制和城市商业银行的了解，目前北京大多数银行首套房贷利率执行基准利率，部分银行房贷利率上浮5%，极个别城商行房贷利率执行基准利率的9.5折，目前民生银行仍是北京所有银行中首套房贷利率上涨幅度最高的银行。

　　值得注意的是，多家银行都表示贷款额度非常紧张。

　　另据了解，二套房方面，多家银行利率调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率上浮10%。

　　而根据业内统计的放款周期，18家银行已拉长至30天，3家银行延至45天，4家银行延至60天，公积金放款则延至90天。

　　5个月房贷利率4次调整

　　2016年年底，北京房地产交易中介收到内部通知，自2017年1月1日起，所有银行贷款利率折扣最低九折。

　　3月21日，16家银行北京分行一致决定，即日起，缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

　　5月1日起，各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。

　　6月5日，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%。

　　广州部分银行上浮5%－20%

　　记者近日走访广州各大银行网点发现，广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升，折扣优惠已基本消失，部分银行执行的利率较基准利率上浮5%－20%。

　　记者从几家大银行的广东省分行了解到，目前其在广州地区首套房贷款利率均以基准利率为最低标准，而二套房则最低按照基准利率的1.1倍执行。有银行负责人表示，首套房执行基准利率、二套房执行1.1倍基准利率是“最低授权”，各分行实际利率有可能高于这一最低标准。

　　天津首套房贷利率回归基准

　　天津房天下金融主管张雪玲介绍，天津各银行房贷再度收紧，除了个别银行还有首套房贷9.5折的优惠，其他银行基本执行基准利率；对于第二套房贷，多数银行均执行基准利率上浮10%起；对于第三套房贷，均停止发放。而且，银行未对批贷、放款时间作出承诺，要看审批速度及个人征信等具体情况。目前银行对申贷者的资质审核更加严格，会需要一些辅助的资产证明，比如工资流水等文件。

　　济南房贷放款变相收紧

　　在济南某国有银行工作的李刚称，虽然济南房贷利率没有上浮，但现在审批更严、拖得时间更长，等于变相收紧。他的说法得到了一些银行网点负责人的确认。“额度确实有限。”一位负责人告诉记者，但他强调“目前济南没有以‘额度有限’为由，强迫客户接受更高利率的现象”。

　　成都首套房贷款利率取消优惠

　　成都首套房贷款利率从最早的75折到8折、85折、9折，从9折到基准……随着对房地产信贷政策的逐步调控，商业银行的定价也在不断攀升。如今，成都首套房贷款利率已经出现了上浮。

　　8日记者调查了解到，目前成都除了工行按9折利率执行首套房贷款、华夏银行执行95折以外，多数银行已取消首套房贷款折扣，按基准利率执行。就目前明确上调的银行来看，光大、招商等股份制银行已上调了个人首套房贷款的利率，新政从6月5日起执行。

　　一位中介人士透露，未来如没有松动政策，几家大银行等首套房利率上浮也不是没有可能，上调趋势明显。

　　有银行放款或要等半年

　　7日，一位已在广州某银行申请了首套房贷的李小姐处告诉记者，她的贷款申请已等了三个月还没批下来。另一位正在打算向这家银行申请房贷的张先生也称，贷款经理告诉他目前审批周期很长，如果是目前提交申请可能要明年初才能放款。

　　“目前我们房贷业务还是可以接受申请的，最低还能申请9.5折，但是放款时间不确定，等待时间可能真的比较长，如果现在申请可能要等半年后。”该银行广州越秀区一网点负责房贷业务的人士告诉记者。

　　北京部分银行按月放贷

　　某银行北京分行房贷部门相关人士透露，去年总行以年为单位向分行下发放款额度，今年由于内控原因，改成按月下发。一些银行从4月开始停止受理个人住房贷款业务。

　　北京某大型房地产中介人士表示，由于多家大银行的住房按揭贷款业务申请趋严，目前平安、华夏等中小银行成了房贷业务的主力军。

　　贷款300万较宽松时每月多还3608元

　　新的房贷政策对首套房的购房者有多大影响？如果购房者贷款100万元，执行基准利率时，按等额本息还款法，25年期月供为5787.8元；如果执行最低1.1倍基准利率，25年期月供为6075.4元。也就是说，新政策后，首套房的购房者较房贷利率执行基准利率时每个月要多还287.6元，按照一套房子贷款300万元来计算，购房者每月要多还862.8元。如果与2016年市场宽松时执行的8.5折、30年期月供相比，首套房购房者每100万元贷款每月增加月供1202.7元，每300万元贷款较政策宽松时增加月供3608.1元。

　　据悉，2009年到2010年，北京地区的银行首套房贷执行7折优惠政策；2014年，因银行资金紧张，首套房贷利率回到基准利率；从2015年开始，北京地区银行多执行首套房最低8.5折政策。

　　说法

　　资金价格决定房贷成本

　　5月份北京首套房房贷的利率刚调回到基准利率。这才过去1个月，房贷市场为何再次收紧？

　　业内人士表示，这一方面受到信贷收紧等楼市调控政策影响，另一方面也是由当前的资金价格决定。随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。

　　6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”。而在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。在此背景之下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率。

　　信贷资源配合楼市调控

　　“银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的，根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定的，银行单方面是不能够决定贷款利率高低的。”有资深银行人士表示，“此次上调，可见收紧房贷利率的紧迫性。一方面是配合楼市调控的需要；另一方面，市场存款利率在上升，房贷利率如果继续优惠，也会影响银行自身的利润。”

　　穿透式监管所致

　　房贷利率上涨，是银行真的“缺钱”吗？作为资深从业人员，济南某银行李刚的说法让人吃惊，“我们行在济南的几个区一级支行中，只有市中、天桥区的存款是上涨的，其余的都出现了不同程度的下滑，有的下滑超过5%。”他认为银行存款普遍出现下滑，贷款自然而然就收紧了。

　　不过根据该行发布的财报，2017年一季度客户存款超过16万亿元，比去年同期增长5%，不应该存在存款下滑的问题。

　　为什么财报与业内的感观差别如此之大？业界人士李德荃认为是“金融去杠杆”所致，“而且不光是银行业去杠杆，银监会、保监会、证监会都密集下发监管文件，进行‘穿透式监管’。”所谓穿透式监管，始见于去年10月的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，就是将资金来源、中间环节与最终投向穿透连接起来，对金融机构的业务和行为实施全流程监管。李德荃认为，穿透式监管的目的，在于将金融机构的过桥业务、银行的理财产品等“脱实”业务监管起来，将资金导向实体经济。

　　预测

　　投资客积极性遭打击

　　尽管监管层已由时点监管转向区间监管，但6月银行即将迎来的年中考核仍旧关键。业内人士指出，信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。

　　某商业银行人士告诉记者，金融手段一直以来对房地产市场的影响很大，此次如果政府严控金融信贷，首当其冲打击的就是投资客的购买积极性，而刚需和改善也都会受到抑制，对购房者的信心是个巨大打击，将会对楼市造成巨大的影响。

　　房贷利率上浮大势已定

　　中信证券认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷。

　　不到半年时间，银行房贷利率先是从85折优惠回归到基准利率，然后又攀升至基准利率的1.2倍，这被业界解读为就是楼市的“定向加息”。这个“加息”的幅度可不小，高达41.18%！

　　业界人士看来，目前商业银行大幅度提高房贷利率，实际上是变相拒贷。

　　另一种意见认为，实际上是促使房贷利率进入了议价时代。此前有报道称，有的银行在房贷放款先后顺序方面，已开始按照贷款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的贷款申请人才能较快获得贷款。这与一位股份制银行客户经理的说法一致，其表示如果客户对放款时间有要求，可建议以利率上浮20%作为条件，这样可以获得提前放款、不用排队的待遇。

　　商品房销售或受影响

　　中信证券测算，商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担，并在一定程度上抑制居民的房贷需求，进一步冷却商品房销售市场。

　　在著名经济学家宋清辉看来，房贷利率上行对房地产市场有影响较大：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过他也提出，房企可能通过各种形式的策略性降价，弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

　　虽有不少业界专家学者仍看好房地产市场，特别是一线城市及热点城市，但在层出不穷的调控措施之下，房产成交数据明显萎缩，多数处于“量跌价滞”的态势。以北京为例，根据中原地产统计数据显示，5月北京二手房住宅共计签约10801套，这是继4月之后，北京二手房网签量连续两个月下滑。此外，这1万多套的签约量，是最近27个月的最低值。另据链家研究院的数据显示，5月单月，链家经手的二手房成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，处在2015年以来的最低点。原标题：从85折到1.2倍，房贷利率6个月飙40%

　　（信息来源：证券时报、新京报、华夏时报、城市快报、经济导报、成都日报、南方日报、信息时报、中国证券报、证券日报、21世纪经济报道）

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