楼市最大风险，被万科一语道破！

　　6月5日，万科召开了一次销售业绩电话会议，总结了一下5月份的销售状况。其中万科董秘朱旭的话挺耐人寻味的，原话是这样的：“对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来形势可能比想象中更严峻。”

　　这话说的中肯，从之前三个月的销售业绩来看，万科实际上是高开低走的。

　　3月份，万科实现销售面积399.5万平方米，销售金额 636.4 亿元。

　　4月份，万科的销售面积降至289.8万平方米，销售金额降至418.9亿元。

　　5月份，万科实现销售面积242万平方米，销售金额358.9亿元。

　　其实除了万科，前三甲的另外两家，碧桂园和恒大，日子也都不大好过。

　　碧桂园5月份的销售额，环比下降了25%，而恒大则基本上算是维持住了。

　　销售端面临较大压力，很多购房者因为新措施的出台，难以从银行获得贷款，要么选择弃购，小部分选择了全款买房。

　　对于巨型房企来说，船越来越大，灵活性就越来越差。房子卖不动，但土地还得继续买，现在的问题是，“现在房价有所下降，但是地价并没有降低，土地市场竞争依然激烈”。

　　地买的越多，房子又卖不上价，利润势必被侵蚀，开发商发发牢骚当然可以理解。

　　【融城网】房贷君疑惑的是，这种扭曲的状态到底能持续多久？

　　要搞清楚这个问题，我们得一步步往下捋。

一、地方供地的两难

　　实际上，地方是不希望地卖的太贵的，因为这对买卖双方都不好，开发商卖房子亏本，最后伤害的是大家。

　　还记得前段时间，不同城市差异化的土地供应策略么，房子不够卖的地方要多供地，甚至要加快供地。

　　实际上，地方在执行这一条上面还是蛮积极的，比如嘉兴和南京，都在近期加快了供地步伐。但令人滑稽的是，嘉兴那场土拍去了好几百家房企，当然大家也都知道这其中多数是马甲，为的是在最后的摇号环节能增加拿地的概率。

　　而南京呢，看到摇号了弊端后，直接于近期取消了摇号的规则，改为竞争保障房面积。更改规则后，南京迅疾在官网上挂出了两个批次共24宗地块，其中住宅15块。【融城网】房贷君（）算了下，与住宅相关的土地面积大概有110公顷。这个规模相当于南京去年全年的25%，这可仅仅是一次挂牌出让的土地。南京的意图很明显，一方面希望地价不要那么扎眼，另一方面希望转嫁一部分的保障房压力。

　　不出意外的话，这些土地肯定会被房企抢食，铁定会进入竞争保障房环节。

　　于是，我们看到了一个悖论，不供应土地，房价上涨的压力很大；多供应土地，最后的地价会大概率超出周边房价，结果是新一轮房价的上涨。

二、什么是商品房指导价？

　　上面说了，无论是摇号，还是竞争保障房面积，房企拿地的成本实际上都是更高的，为了保持利润，对房企而言，出路只有一条提高售价。

　　但问题是，在售价前面，还有一个商品房指导价，售价太高是拿不到预售证的。这个指导价是怎么确定的呢，一般是参考四个维度：

　　如果是同一个楼盘的二期三期的项目，要参考之前的一期销售价格，

　　如果是纯新盘，则要参考周边楼盘的成交均价；

　　分面积确定不同户型的均价，比如90平米以下、90-140平米的，140平米以上的，分类确定指导价；

　　分区域确定指导价，一个城市有很多区，每个区的均价都不一样，这个要考虑进来。

　　指导价的意义在于，用行政的手段，调控房价上涨的预期，但副作用也是很明显的，那就是拿了贵的地的房企亏本的可能性很大。这也是前文中房企管理层指出形势严峻的原因。

三、为什么大家热衷抢新房？

　　事实上，对购房者而言，有一个漏是可以捡的。那就是开盘的新房，由于指导价限制，后期还被要求限期开盘，开盘后还得公开公证摇号，摇号过程还得在网上直播，开发商毫无空子可钻。

　　新房大都卖得很便宜，大概只有周边项目的8成左右，这是什么，这相当于笋盘啊！购房者会怎么办？当然是挤破脑袋去参加摇号买房啊。

　　所以，购房者现在买新房基本上不会考虑楼市行情，是涨是跌不重要，重要的是能不能买到一套房子，虽然这套房的绝对价格不算便宜，但相比周边它可是比周边项目便宜20%！如果买到了，那简直算是中大奖！

　　相比冷清的二手房市场，新盘几乎不用担心销售问题。这些房子进入二手房市场会比周边二手房市场便宜20%吗？当然不会，所以，现在卖新房其实挺尴尬的，遏制住了新房，但二手房是遏制不住的。得利的是摇中新房的那些幸运儿。

　　这个时候，不爽的有两类人，没买到房子的人和盖房子的开发商。

四、抢不到新房的人怎么办？

　　上文说了，新房几乎是大礼包，但终归不够分，总会有部分人会分流出去，这些人买不起所在城市的二手房，转而去跟着投资者买三四线城市的新房。这种需求溢出是导致这两个月以来三四线城市房价快速上涨的重要原因。

　　但问题是，这些三四线城市的竞争力很差啊，留不住人的，顶多也就算个睡城。所以他们房价涨得很没有底气，涨得快，跌得也快。现在已经看到部分三四线城市开始回调了。回调的理由表面上是因为地方的调控，比如廊坊，但实际上，他们很怕房价被拉得太高，本身缺乏根基的上涨，最后肯定是爬得越高，摔得越狠，他们清楚这一点。

　　当然，这些城市也不是永远危险，安全落地时间应该是城市圈的形成，将它们纳入其中，但这需要时间，不会太短。

　　这类城市短期有风险，长期还算可以，已经买房的也不用太担心（炒房的不算）。现在最危险的是那些远离核心城市的三四线城市，他们没有老大哥带着，房价也拉高了，未来咋办，是个麻烦事。

五、地价和房价之间的关系

　　现在回到我们讨论的重点，地价和房价。

　　地价通过一系列出让规则限制住了，不会出现地王，房价由于有指导价这条红线，基本也被限制了。

　　看似效果还不错。购房者买到了便宜房子，刚需从一定程度上得以照顾。但也正因为如此，新房变成了稀缺商品，大家都会去抢，就像北京的车牌一样，有没有购车需求的人都先摇号再说。这实际上是吸引了大批购房者去抢房，新房市场压力会很大。

　　目前来看，“指导价”肯定还会继续存在下去，也许未来会有新的替代方案出现，【融城网】房贷君也不知道是什么时候出现，但可以肯定一点，一个城市的房价肯定会反映出一个城市的竞争力，好的城市，房价不会便宜。

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