万科：下半年楼市将十分严峻

　　传统的销售旺季“红五月”并没如期而至，相反，这个五月行业交投暗淡。

　　据克尔瑞数据，截至今年5月，销售业绩排行前10名房企中，有7家房企5月销售业绩环比均出现下滑;前20名的房企中，有13家房企5月销售业绩环比均出现下滑。

　　此际政策监管正无限趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多、商改住物业遭到严格管控、资金端上银行和信托对房企的融资也在收紧。与此同时，不少购房者的购房资格受影响，而银行也在限制房贷的发放，导致房企客户认购后放弃签约的情况增加。

　　6月5日，万科董秘朱旭在5月的销售业绩电话会议上表示，“对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来形势可能比想象中更严峻。”

5月房企销售业绩跳水

　　一家华南房企的营销负责人对第一财经表示，“现在在卖的几个项目业绩不太理想，原因有多个，但总体可以归结为受调控影响。公司正在想办法如何能熬过这段艰难的时期。”

　　重压之下，鲜有企业觉得轻松，万科也不例外。

　　万科最新业绩公告显示，5月实现销售面积242万平方米，销售金额358.9亿元。但需注意的是，万科5月的销售金额环比4月下降14.3%，销售面积环比下降16.4%。

　　万科公告数据显示，2017年3月，公司实现销售面积399.5万平方米，销售金额 636.4 亿元。此为万科月度销售业绩的顶峰，到了4月，万科的销售面积降至289.8万平方米，销售金额降至418.9亿元。

　　万科的销售现象反映了行业的真实境况。同期，三巨头中，碧桂园5月的销售金额为400.6亿元，环比4月的535亿元，下降25%;恒大5月的销售金额为381.9亿元，环比上涨0.9%，基本持平。

　　克而瑞统计数据显示，除万科、碧桂园外，保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现不同程度的下降。

　　朱旭在6月5日召开的万科5月销售业绩电话会议上指出，公司内部城市公司业绩分化明显。“从不同的城市公司看，除了深圳有新盘入市，导致(5月)销售金额环比大幅增长外，很多政策收紧城市销售金额环比有较大幅度下滑，比如东莞公司下滑了57%。”

　　朱旭透露，由于银行信贷政策收紧，万科客户目前的认购资格受到了很多的限制，以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，客户认购后放弃签约的情况增加。

　　朱旭表示，从万科的销售数据中可以看到，目前更少的客户使用按揭，销售额中银行贷款的比重在下降，去年贷款的占比是64%，今年5月份为46%。目前一次性付款的客户占比20%，比2016年有所增加，“说明银行信贷资金难以获得，更多客户选择一次性付款。我们认为信贷环境的收紧会对未来销售产生更明显的影响。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经，“目前，强制性的限购限贷等手段逐步退出市场，但流动性趋紧依然会影响购房者的成交行为，也会影响其对楼市预期的判断。整体而言，一二线城市楼市成交放缓，但没受到调控影响的三四线城市会迎来一波行情，因此，在三四线城市有所布局的房企能平衡一下在一二线市场暂时的失意。”

吸纳土储风险大

　　多家房企业绩跳水已成事实，但在行业内部，排名的竞争还在继续。

　　截至今年5月，行业前三甲依然是碧桂园、万科和恒大。数据显示，今年前5个月，碧桂园共实现合同销售金额为人民币2442.2亿元，万科是2280.5亿元，恒大是1829.7亿元。这是碧桂园、万科历史上最快突破2000亿元销售关口的时刻。上半年结束在即，对房企而言，更大的压力来自下半年的销售，以及年度销售目标能否完成的问题。

　　万科总裁郁亮在今年3月的销售会议上，万科2017年没有销售目标，不追求行业第一之位。但这并不意味着，万科放弃了增长。

　　今年1-5月份，万科共获取64个项目，总建筑面积为1154万平方米，但明显小于1520万平方米的销售规模，公司土地储备下降300多万平方米。万科证券事务代表梁洁坦言公司的忧虑。“土地储备减少虽不影响公司短期经营，但对公司未来业务增长有负面影响。”

　　根据克尔瑞数据，1-5月万科在全国的重点开发商累计拿地金额中排在碧桂园和保利后面，拿地金额占累计销售额比例为23%，比例偏低。朱旭称，“现在房价有所下降，但是地价并没有降低，土地市场竞争依然激烈。万科在土地市场比较热，房价涨幅非常缓慢的情况下，投资拿地会非常谨慎。”

　　梁洁表示，公司在拿地方面没有具体的面积和金额目标，但不希望土地储备下降。考虑到目前激烈的竞争环境，获取高地价项目会给企业带来未来经营压力，因此万科会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。“相信随着政策的收紧、成交放慢，土地的竞争会减弱，公司有可能找到更合适的机会。”

　　每逢行业寒冬，则是“危”、“机”并重。行业的集中度还在提高，至今年5月，碧桂园、万科、中国恒大前5月的销售总额已经突破6000亿大关，这个数据还将继续突破。

　　至于房企市占率，行业普遍认为中国龙头房企还目前，美国排名第一房企的市占率在6%-8%，而我国龙头房企去年的市占率在3%-4%。

　　过去行业的回报率比较高，企业都是以内生的扩张，但是现在随着地价成本越来越高，不同企业的经营差异将越来越明显，2014年之后，行业内大企业并购显著增加。朱旭认为，“(行业调整)给大企业留下更多的发展空间，大企业未来占有率上升会更快一些。”而万科正在等待机会。

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