这些房租跌了的城市要小心 未来房价下跌的概率极大！

　　最近这几天网上有个消息炒得火热，就是自2008金融危机以来，中国一线城市的房租首次出现下降。不过，相对于一线城市房租的微降，四点儿还是更关注三四线城市的房租。

　　经常泡在地产圈内的人可能知道，房租的涨跌其实也是未来房价涨跌的风向标之一。当某个城市的房租长期徘徊于低位，但房价却处于飙升阶段，说明基本支撑不足，这样城市的房子可以说投资价值极小。

北上广深依旧坚挺

　　四点儿之前曾经写过房价假摔的文章，对于媒体依据官方统计数据的爆料，四点儿一直持怀疑态度。好在我们还有不少民间情报员。格局商学院的赵正宝就亲自做了调查，调查结果显示，北京、广州、深圳的房租基本没动，而上海、天津的房租出现了微降。热点城市虽然限购措施严厉，在不少房产由卖转租的情况下，仍能保持房租基本稳定，说明这些城市依旧保持着对外来人口的吸引力。

　　北上广深的吸引力依旧强大

　　之前站长和四点儿都发文说过，一个城市对外来人口的吸引力，其实是支撑一个城市房价的关键性因素。这种吸引力约高，房价也会越高，而且泡沫会越小，而且更加坚挺。

　　很多人都喊北、上、深的房价高。确实，从数字上来看，北、上、深的房价已经远远超过了普通人的购买力。但问题在于，这三座城市对于购买力极强富裕阶层的吸引力也很强，而这些人完全可以支撑起这样的高房价。

　　普通人怎么办？一座城市不可能只有高端人群吧？那就是不可描述的解决方式了——大力发展公租房、廉租房，大力拓展租赁市场，向外部迁移低端产业……这些政策熟悉吧？仔细想想，你可能会爆粗口。

　　不过，比较让四点儿意外的是，成都、武汉的房租也基本没动，说明成都、武汉在人才争夺战中，也能保持一定的战斗力，在未来的发展中比较看好。

杭州房价大涨概率大

　　为啥说上面两个城市的上榜是“比较”意外呢？因为还有更意外的——杭州。杭州的房租是在上涨的，在全国房租普遍下降或不动的大格局下，显得非常别致。对于杭州房租的快速上涨，原因其实很简单——这两年杭州的经济发展，尤其是互联网产业的发展势头很猛，吸引了大量的高素质人才。此外，一些对于北上广深房价绝望的求职者，也转向了杭州。这也可以解释，为什么平均工资较低的杭州，房价却一路向高，有与北上广深看齐的势头。房产销售的火爆必然使得待租房产减少，再加上杭州本地的拆迁改造，使得租赁市场供需冲突加剧，房租的上涨也就在情理之中了。

　　在人口争夺战中，杭州已经处于有利地位

　　从这个格局看，在人口争夺战中，一线城市主动自我阉割——限制当地人口数量的情况下，杭州已经远远走在其他城市的前列。对于未来的发展格局，杭州挤掉广州跻身一线城市，也不是不可能。

　　因此我们可以有个大概判断：从长远看，杭州的房价还会极大概率上行，而且上行的潜力巨大。那些刚需的、准刚需的、希望手中的钞票能换成房子保值的，在这轮限购大周期内，拿到房票后，看准机会，可以入手了。

郑州西安长沙看机会

　　在二线或强三线城市中，郑州、西安、南宁、长沙、贵阳、洛阳房租是明显下降的，主要的原因在于这些城市的新建住宅比较多，供应量大，而与此同时，迁入人口没能很好地消化掉这些新建住宅。

　　换句话说，同样都是在大力开发房地产，这些城市的新建面积不一定比杭州多，但是对于外来人口的吸引力，却比杭州差很多。

　　剩余的住宅多，只能由租转售；外来人口少，尤其是应届毕业生少，租房的需求也就小。因此，这些城市的房租出现明显下降就可以理解了。

　　郑州、西安、长沙已经意识到对外来人口吸引力的问题

　　在之前的文章中，上述城市也有几个站长曾点名，明确说房价处于高位。现在再结合着房租的趋势，大家也能想象到这些城市未来房价的发展趋势。

　　不过，在这几座城市中，郑州、西安、长沙，会比南宁、贵阳、洛阳要好一些。而且，郑州、西安、长沙已经意识到了这些问题，在人口争夺上已经开始投入人力物力。一旦对于外来人口的吸引力上来，也就是房租快速上涨之后，房价肯定也会有很大的上行空间。

三四线城市小心站岗

　　在赵正宝的调研中，三四线城市的房租普遍下降。这其实在意料之中。虽然三四线城市的房价出现大规模的上涨，尤其是热点城市附近的三四线城市，但主要原因还是由于热点城市的资金大量外溢造成的。真正支撑房价的人口、消费，并没有同时向这些房价疯涨的三四线城市流入。

　　疯涨的房价带动了当地房地产的发展，不少人也出于各种各样的心态买了第二套甚至第三套房。但是，谁来接盘呢？没有人。房子只能放在那里。这样必然导致租赁市场供远远大于求，租金普遍下跌其实也是房价下跌的前奏。

　　非热点城市周边的三四线城市接盘的可能性很大

　　热点城市附近的三四线城市还好，毕竟有这些大城市的溢出效应，人口和消费有一定支撑。而那些远离热点城市，经济发展水平一般，房价却接二连三地提到高位的城市，四点儿想说，要是有机会抛，就抛吧，别真的辛辛苦苦攒的钱，最后白白打了水漂。

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