按揭买房还是租房+投资？

　　手上有50万元，作为首付购房还是租房并购买理财产品？小周最近患上了“选择困难症”，不知道在楼市平稳的情况下是否应该坚决入市，完成购房大计。业内人士认为，从投资收益角度看，购买理财产品的策略优于房产投资，但是购房能带来“无形收益”，建议小周这种处于事业上升期的年轻刚需买家可以选择“进取型”的投资策略。

　　建议

　　买老城区学位房

　　要考虑贷款年限

　　事实上，50万元首付的预算在广州买房的选择空间并不少，如何选择合适的物业则因人而异。李超透露，目前“80后”、“90后”作为刚需主力军，在购房群体中占了6~7成，他们多有私家车，且对居住环境有偏好，可考虑选择增城或花都地铁旁的大户型电梯楼，等地铁开通后将更方便出行。

　　如果是看重市中心教育资源的买家，可以考虑老城区学位房。但李超提醒，由于老房子楼龄超过20年，可贷款年限不足20年，月供负担会相对大些。

　　对没有明确偏好的买家，业内人士建议不妨考虑即有较好教育资源，物业又不至于太老旧的“城市副中心”如番禺市桥板块。据了解，这一带买家中有一半以上是购置学位房的刚需客。更靠近市中心，还可以选择白云区京溪板块。

　　案例

　　小周在一家大型国企担任中层管理岗位，和太太的总月收入在15000元左右，10年来两人存下50万元存款，计划今年买房。3月时，小周看中了番禺南浦地铁口附近的一处小两房单位，总价150万元。还没有下手就遇到接连出台的楼市新政，观望了一个多月，小周还是按捺不住买房的愿望：“小孩马上面临上小学，家庭需要相对稳定的生活环境。”他认为，用50万元交纳首付后，每月月供大概在6500元左右，养房压力并不算大。

　　分析

　　满足自住需求是无形收益

　　记者了解到，像小周这样的普通家庭为数不少，大多数能承担50万元左右的首付，家庭月收入在1.5万~2万元之间。房天下广州二手房高级分析师李超为我们算了一笔账。

　　策略一：选择买房

　　20年增值收益195万元

　　以小周一家为例，买房支出包括首付50万元及每个月月供6544元（按商业贷款100万20年期计算），20年还款总额为157万元，首付和月供成本共计207万元。

　　买房收益方面，如果以房价年均涨幅去评估未来房产的增值幅度，根据房天下数据研究中心统计，番禺二手房网签均价3年以来（2014年4月~2017年4月）从13241元/平方米上涨到18572元/平方米，年均涨幅13.4%；因此按番禺成交价的年均涨幅计算，20年后房子总价约达到现在的2.68倍，即402万元，因此房子增值的收益是20年后房产总价402万元减去首付和月供成本207万元，即195万元。

　　策略二：租房+买理财产品

　　20年净收益289万元

　　还以小周一家为例，如果选择租房，可以用现有租金水平计算月租成本，根据房天下数据中心的监控数据，以番禺二房单位平均月租2750元/套计算，20年租金成本共66万元。另一方面，使用不买房省下的首付和还款成本207万元用于理财的收入，如购买定期保本理财产品，一般年化收益率为5%左右，按20年复利计算总收入562万元，减去租金成本则净收益289万元。

　　专家观点

　　从策略一和策略二可见，租房+购买理财产品的净收益比购房的收益多出91万元。

　　房天下广州二手房高级分析师李超认为，对于事业处于上升期的、暂时还没有小孩的夫妻来说，可以考虑先租房，并以理财投资的方式令存款继续增长，但对于同样具有上升能力、但对已有小孩的家庭来说，对于拥有长期稳定居所、解决入户和小孩入读小学问题有强烈的需求，而这些长远看也是一种“无形收益”，因此建议这些刚需买家可倾向于选择按揭购房。

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