土地拍卖市场降温 房企热衷自己找地

　　随着北京迎来土地供应小高峰，加之一系列调整政策形成的合力，北京土地市场正在降温，昔日火爆局面得以控制。面对公开土地市场一系列“苛刻”出让条件，许多开发商越来越倾向自己“找地”，而与以往随机收购不同的是，企业收购策略开始升级到系统化、制度化、规律化的2.0时代。

　　土地市场的异变

　　北京土地市场的格局无疑已然生变。

　　数日前，北京出让两宗商办用地，其中一宗北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块B4综合性商业金融服务业用地遭遇流标，这是继2015年11月高教园区9号地流标后，时隔一年半北京再现流标土地。

　　受政策影响，商办土地不被市场看好是流标原因之一。中原地产首席分析师张大伟表示，流标地块要求100%持有土地，而且不能散售，造成土地价值较低。预计未来商办类土地销售可能性越来越小，持有经营成为房企拿地的主流趋势，房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维，必然会影响溢价率。

　　与商办类土地降温相比，住宅类土地依然会有较多企业关注。然而，住宅土地后期利润也正越来越难以保证。诸多“土地紧箍咒”导致开发商不得不重新适应游戏规则。

　　在北京土地交易市场刚刚挂出的起始总价84.4亿元的顺义区高丽营镇及房山区青龙湖镇两宗住宅用地的出让条件中，“限定销售价格”、“设定土地上限”、“报价达到上限转为竞自持商品住房面积”等依旧是规定套路。其中，顺义区高丽营镇地块中商品住房销售均价不超过6万元/平方米，且最高销售单价不得超过6.3万元/平方米。房山区青龙湖镇地块住宅销售均价不超过3.7万元/平方米，且最高销售单价不得超过3.9万元/平方米。

　　业内人士分析，抑制购房需求、去杠杆的同时，加大供给侧改革、增加土地市场供应力度，是本轮北京楼市调控的主要特色。统计显示，4月北京全市共成交土地20宗，较3月多出12宗。其中，居住类用地成交11宗，较3月多出9宗，这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。

　　值得关注的是，在11块居住类用地中，8块都是自住型商品房用地。目的就是要充分发挥“自住型商品房”有效平抑北京房价工具的作用，为楼市的高热降温，为房价的上涨刹车。

　　频繁上演的“找地”

　　“面对土地市场的变化，开发商绝不仅仅满足于只是拍下鸡肋地块，自己找地开始变得日益普遍。”一位地产界人士表示，目前来看，收购公司或项目的效果最为显著。

　　实际上，地产业内的并购大潮正在刷新以往的纪录。从去年恒大36.09亿元收购嘉凯城52.78%股权，到融创137.9亿元收购联想旗下融科智地42个物业项目权益，再到中海并购中信、保利收购中航地产等并购之风愈演愈烈。

　　相关机构的统计数据显示，房企兼并重组数量和规模快速上升。2016年，中国房地产行业境内外完成并购案例197起，涉及金额4014亿元，而2015年房地产行业并购案所涉及金额则是1600亿元，金额增幅高达150％。同时，大规模并购也显著上升。统计显示，2016年百亿级房企参与的300亿元以上规模并购案例已近百起。

　　北京区域内，典型收购案例也不断涌现。2016年融创拿下入市超十年的东方普罗旺斯项目，华丽转身为融创旗下“壹号院”系惟一独栋别墅产品；永泰地产将西山御园项目收购，再度回归北京主流市场；雅居乐2.32亿元收购一项目公司51%股权，获得北京延庆一家综合性商业金融服务业项目。

　　今年以来，北京市场的收购案例也层出不穷。

　　先是景瑞控股宣布斥资6.425亿元收购位于北京朝阳区三全公寓60个公寓单位的全部权益，此后阳光城宣布已收购梵悦108项目部分股权。而近期碧桂园拟收购九华山庄集团股份有限公司的传闻也甚嚣尘上。虽然该收购案尚未正式公布，但这家暂时排名行业榜首的开发商，短期内首次实现落子北京的夙愿很可能就此完成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企并购的核心目的在于布局新的城市和市场，抢夺优质资源，实现规模的加速扩张等。目前在北京单纯从土地市场上获取土地的成本太高，风险也比较大，而并购显然更有胜算。另外部分小企业受制于财务压力，也会采取并购的方式来获取融资。目前，北京市场潜力大、机会多，后续惟一需要把控的就是类似政策风险和经营风险等，比如要防范高价拿地后的财务费用增大等问题。

　　并购战略突现

　　业内人士分析，北京在迎来土地供应高峰的同时，调控力度也在持续增加，北京土地市场降温迹象已经显现，企业在北京拿地开始日趋谨慎。因此，以“收购”为核心的曲线拿地方式正日益形成气候。

　　值得关注的是，与以往房企随机性收购项目不同，并购开始日渐上升为公司战略，甚至专门设置存量资产收购部门，并着手打造以收购为核心的基金平台。

　　北京商报记者了解到，北京万科与中城联盟、上海国际信托等6家专业投资机构合伙设立了一只规模达53.85亿元的“并购基金”，专门用于投资北京的房地产项目。据了解，该基金平台已把北京有机会参与收购的房地产项目进行了全面梳理和接触。

　　据了解，该基金由北京万科、中城联盟及上海国际信托担当有限合伙人，其中北京万科认购11.95亿元基金份额，享有基金约22.2%的权益，中城联盟及上海国际信托合计认购41.87亿元基金份额。

　　其中，中城联盟是一家拥有55名法人股东的新三板企业，包括万科、泰禾、旭辉、世联行等开发商及关联企业，主要从事房地产私募投资。中城联盟的投资内容则包括自有资产投资、委托管理、投资顾问等，以夹层投资与信托债权投资为主，资金方为银行或信托等金融机构。

　　据统计，万科2016年在北京新增的8个房地产项目中，只有3个位于海淀区的土地是通过公开市场获取的，其余均为收购所得。而拥有类似的基金平台对万科这样的企业而言无疑将如虎添翼。

　　上述人士表示，北京之前发布了未来五年住宅用地供应计划，明确了未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷。未来集中推出自住型商品房用地，无疑将大幅增加中低端商品房的供应。届时有限的纯商品住宅供应也将面临“苛刻”的供地条件，在企业利润难以保证的背景下，开发商不得不踏上“自我救赎”的找地之路。

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