日本的房地产崩盘可能在中国上演吗？

　　最近房价热点城市出现比较明显的回调，从统计数据上看，部分城市开始回落（注意，是统计数据，实际怎么样还不太好说）。在后台上，也有很多粉丝盼望着泡沫破裂、楼市崩盘，也举出了日本当年的例子。今天四点儿就跟大家说说，日本的房地产毛坡破裂，可不可能在中国上演。

　　首先，我们要明确一点，就是日本上世纪80/90年代的楼市，和现在中国的楼市，是不同时期、不同国家、不同政策、不同基础，跟国内的情况完全不同。虽然有些人认为两者没有什么可比性，但是四点儿还是想拿出来对比一下。

　　房地产资产化很可怕

　　首先，就是国情不同。

　　日本是一个资本主义国家，而且是金融发展程度非常高的一个资本主义国家。上世纪80/90年代日本的房价泡沫急剧扩大，很大程度上是因为房地产资产化的情况非常严重。

　　注意，这个房地产资产化，并不是我们说的不动产财产什么的，而是当时日本的金融衍生品大规模介入到房地产界。即便是现在的中国，所谓跟房地产相关的金融衍生品仅仅局限于首付贷、拆解抵押等非常基础的金融活动，甚至连再保险都很少见到。同时，中国的房地产首付平均水平还比较高，按照官方的统计数据，大概在50%以上。即便是数据注水，也在安全线以内。

　　更关键的，作为中央集权制的社会主义国家，中国政府可以动用的资源和效率，都远远大于日本政府。从当前的“四限”措施就能看出来，中国政府的行动能力，而这样的政策要在日本实施，难上加难。更不用说比较长期的供给侧改革了，日本首相虽然没有任期规定，但一直极不稳定，“十年九相”的情况比比皆是，即便是号称在任时间最长的安倍，想要搞这么一个长期的改革，怕也是心有余而力不足。

　　土地性质最关键

　　制度不同给中日两国房地产带来最大的区别，就是土地性质的不同。

　　日本是资本主义国家，只要有钱，每年缴税，土地可以归个人所有。当这些土地归于个人后，可以跟各种繁多的金融资产挂钩，也就是泡沫出现的根源。

　　而中国执行的是土地公有制，土地的所有权属于国家和集体，大家的住宅都是只有使用权。这样的话，土地想跟各种繁多的金融资产挂钩很难。原因很简单——国家可以允许房产有泡沫，但绝对不允土地出现泡沫，这可是公有制的命根子。

　　也正是因为如此，中日两国政府在面对房地产泡沫时，做出的政策和措施完全不同。日本政府在面对房地产泡沫时，用的是强势打压政策，直接高额加息，主动将泡沫刺破，结果当然也相当悲惨，不仅众多民众一夜之间赔掉了一辈子的积蓄，还使得经济差点崩溃，至今将近30年了也没完全缓过来。

　　中国政府当然也看到了日本政府强势刺破泡沫后的后果，在对待房地产市场时采取的就是积极的政策，希望软着陆，保持稳定。因此，目前的行政手段主要集中在打击房价持续、快速上涨，而不是让房价大幅下降。

　　再多说一句，政府一直喊得是稳房价，而不是降房价。也就是说，不管房价是上涨还是下跌，都要保证一个稳字。涨得快了要打，跌得快了要扶，房价大跌嘛……目前看不到希望。

　　中国刚需远超日本

　　目前的楼市两级分化，最大的问题在于购房者的两极分化。大城市拥有的资源和人才吸引力，这个我们谈了很多次了，在此略过。主要是这种吸引力，导致热点城市的购房者，其实还是以刚需为主，尤其是首套刚需和二套改善型刚需。

　　正因为是刚需，因此热点城市的购房者在买房时是举全家之力去买房或换房，再加上中国女性的就业率很高，不少也是中产甚至企业高层，整个家庭的实际购买力要比日本高，助推了需求的增长。

　　与此同时，很多人知道，日本的家庭主妇很多，职场的女性比较少，做到中层甚至高层的女性更少，主要还是依靠男方的收入，在实际购买力和还贷能力上，不如中国。而且，日本人对于房产的需求，比中国人要低。在日本，不买房就结婚的现象，要比中国高得多。再加上日本房产的租赁市场也远比中国发达，也进一步降低了日本人对于房产的刚需。

　　更关键的，我们还有个日本绝对没有的制度——户籍制度。想高考容易点儿？要去北京上海。想赚钱多点儿？要去广州深圳。对于热点城市资源的追求，就必然要考虑到户籍的因素。而中国的户籍想要更改，很难。因此，在选择长远发展的城市时，中国人要比日本人慎重得多。一旦在想去的城市落下户籍，再要离开就很难了。而日本的长期人口流动要比中国频繁，从东京到大阪、京都甚至是北海道，可以说去就去，租个房子就可以，也不用迁户籍，孩子一样可以轻松上学。自然而然，中国人对于房产的需求也更高。

　　日本是日本，中国是中国

　　要说中国房地产市场有没有泡沫？四点儿认为，肯定有，而且根据区域的不同，泡沫的大小也不同。虽然有个别地区（鄂尔多斯、海南等）曾经出现过房地产崩盘，但是从全国整体来看，房地产的泡沫破裂可能性微乎其微。

　　四点儿不认为绝对不会出现泡沫破裂，毕竟在个别区域，还是有可能出现。但是，我们要看清之前出现泡沫破裂区域的特殊性。

　　很多人在喊，房地产泡沫太大，很快就要破了，看看日本的情况，千万别买房子。二十年前他们就在喊，很多人听了；十年前他们还在喊，很多人听了；现在他们依旧再喊，还是会有很多人听。

　　有人说的好，“日本是日本，中国是中国”。拿日本的崩盘吓唬购房者，可能会让他们错失良机。

　　当然，这是对于全国来说。至于购房者所在的区域到底有没有泡沫，有多大，会不会破，还要具体分析，站长和四点儿也写了相当多的文章，建议大家没事儿可以翻翻看看。

只贷几千有急用？别着急！关注微信公众号“【融城网】房贷”（），点击菜单【我要贷款】，一分钟申请，一天内放款。

标签：