楼市迎来史上最严调控，炒房必被套？

　　要比降房价的狠招，中国我只服保定！

　　近期，保定在一块“2017-30号”土地的拍卖上，当地政府对开发商竞拍、个人买卖环节做了严格而细致的规定：

　　1、开发商在竞拍环节最高土地限价为1100万元/亩，如果多个开发商都拍到了最高价，那么谁承诺以最低价卖给购房人，这块地就给谁。

　　2、无论你是最高价（1100万元/亩）拍得，还是较低价拍得，今后最高房屋销售限价13000元/平方米。

　　3、这块地的买房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖！

　　它们的游戏规则是这样的：

　　假如A、B、C、D四家开发商参与竞拍，如果B拍出了最高价且拍出的价格低于1100万元/亩，那么这块地给B；如果是A、B、C都拍到了最高价的1100万元/亩，那今后谁能以最低的价格销售就给谁。比如A、B、C分别承诺每平米卖5000元、10000元、15000元买给购买人。OK，A的价格最低，这块地给A！

　　不过，如果单纯是这样就会产生两个问题：1、开发商拥有这块地后，干脆捂盘不卖了或者只卖小部分；2、大量的购买人都想来买这类房，因为价格更便宜。

　　但是对这两个漏洞，政府已经替你想好了：1、拍卖规则要求，土地建成房屋之后，必须全部出售，开发商无权保留。2、购房者在获得房产证之后10年，才能出售，注意是办理完房产证之后的10年，不是交易完成后的10年。

　　保定这招确实够狠，刀刀见血，不留缝隙，堪称中国房地产调控史上的绝招，尤其是关于房子10年限售期的规定，如果全面落实，并在全国推广，那么一般意义上的炒房人几乎会绝迹！

　　1、对炒房人来说10年的时间太长，你不知道10年后的政策怎样、房价怎样，你拥有的是一笔不确定的资产。

　　2、大部分人是通过举债来炒房的，并从中加了高额杠杆，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款。

　　比如老王有一套房500万，把这套房抵押给银行贷款300万，分别拿出150万作为第二、第三套的首付（30%），价格都是500万，再贷得700万，这样老王一共1500万的房产，负债就有1000万。

　　这种情况下，由于1000万负债是要支付给银行利息的，如果房子可以随时变现出售那还好办，但是这套房子限售期是10年，以目前商业贷款4.9%的利率计算，老王10年需要支付给银行高达266万的利息，这是无论如何都是不划算的!

　　与此同时，限售10年，流动性极差，银行并不热衷于放贷。最后由于资金面紧张，往往能让炒房族知难而退。

　　2016年部分城市房价快速上涨，一些炒房人的收益超过100%，炒房被认为扮演了推波助澜的作用，现在没有具体数据说明炒房群体的比例，但一般认为投资需求能占到总需求的25%至30%，也就是如果斩断这部分炒房人的手，对控制房价有重要的意义。

　　今天有朋友问小白：

　　现在房产限售已经成为了一个趋势，惠州长沙等三四十个城市都限售了，短则限售2年，长则限售10年，我看了一些分析，说房地产税大概率是在2019-2020年左右推出，如果现在买了房限售2-3年，那个时候应该正好是房地产税推出的时间，卖房要收高额的房地产税，那么现在如果想要基于投资去卖房的话，还适不适合？如果现在要投资房产，有什么机会？

　　小白罗列下朋友关心的几个问题：

　　一、10年的限售期会在全国推广吗？

　　保定房子长达10年限售之所以受到全国的关注，就是大家都担忧将来可能被其他地方复制，否则如果只是个案那就不足挂齿。小白认为保定长达10年的限售期只是降房价的方式之一，想要降房价，手段多如牛毛，比如：1、改变土地出让金支付方式，由一次性支付改为分期支付；2、公布各地房屋信息、房子数量，让人们知道全国到底有多少房子，哪个地方房子泡沫最大；3、降低交易环节要交的契税、营业税、个人所得税，提高持有环节的税费。

　　这几招，招招能见血，但是房地产在中国经济、政府收入中重要性太大，仅2014年中国的房地产依赖度就达到20%（房地产固定资产投资/GDP），2016年政府收入中，来自房地产行业的就占到28.2%，有些城市还过半，房地产关乎钱袋子，在这样的情况下地方政府并不太愿意房价下跌。

　　2016年政府收入中“土地出让金”就占了3.75万亿，契税4300亿，这些税都是交易环节的，也就是有交易才能产生税收，如果限售10年，那就竟味着房子10年的冰冻，不能产生交易。与此，限售期过长，买房人失去转让机会的同时，也弱化了政府对楼市的管控，是各方不大乐意的。

　　虽然自今年3月份厦门市首次出台住宅限售后，有近30个城市跟随：

　　5月20日，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策，至此全国已有30个城市出台房屋限售政策，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京（保定、北京等均为有部分限制）。限售2年到3年不等，最长的是保定高碑店市的白沟镇，限售5年。

　　从中发现，很多个城市限售期限普遍不长（2年左右），而这两年的时间主要是跟随调控周期来定的，中国楼市调控周期一般是3年，从2016年10月算起，至少到2019年才结束，也就是说现在是2017年，加上限售期2年，到2019年刚好是调控周期的结束。所以小白认为未来即使其他城市要加入期限更可能是2年，而不是10年。

　　二、房地产税何时能推出？房地产税推出对房价有什么影响？

　　房地产税何时推出小白并不大清楚，但是征收房地产税面临最大一个问题就是房地产税是对房屋和土地征收的一种税，但是我国法律规定，土地是国家所有，国家才是土地的主人，如果征收那就意味着国家对国家征税，从法理上似乎说不过去。

　　当然即使绕开这个不谈，按照一般的分析，开征房地产税，从多个部门决策→国务院法制办审查→人大常委会决议→全国人民代表大会，走完流程最少也要3年。

　　未来如果征收房地产，大概率是在一二线城市征收，因为目前炒房、囤房的群体主要在这些城市，这对抑制炒房是有帮助的。而去库存压力大，人口持续流出的三四线城市可能会获得免征，原本这些城市房价压力就大，如果强行征收，后果是很可怕的。

　　三、卖房要收高额的税，现在还有投资机会吗？

　　中国的房价正在快速分化，由07年、09年的普涨，到2016年的二八开，涨的是一线城市和强二线城市的房子，横的是三四线城市的房子，随着城市化的继续（农村→小城市→大城市）未来这种势头仍然会延续。对一线城市和强二线城市的房子固然长线看好，但是买房限制越来越多，条件越来越苛刻（普遍都需要5年社保），如果是投资，未来机会变得越来越少。

　　对于三四线的房子，由于一二线城市普遍限购、限贷，资金涌入这些城市，年内房价有上涨的潜力，但长线来说随着人口的持续流出，房价上涨空间不大，当然刚需仍然可以购买，你买的是住的，还用担心什么呢?

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