房主主动降价40万卖房，现在到了刚需该高兴的时候了吗？

　　昨天看到一则报道，是来自于华夏时报的，该新闻的核心就是说“楼市降温”，主要数据是成交量的快速下滑，具体的数据我就不说的，从中介关闭门店就已经很清楚了，更为核心的价格层面，并未涉及太多，当然这也是所有报道的核心，现在这个时候可以谈降温，但谈降价是需要勇气的。

　　为了佐证“购房者已不敢出手”的观点，该报道还提供了几个小案例，回龙观一套房子挂牌价从500万掉至460万，仍未有人认领；再就是中介经纪人的口吻：“卖家愿意谈价格，10万8万都可以谈”。

　　这条报道的真实性，我不怀疑，但是我有个疑问：“卖家愿意谈10万，8万都行”，有没有参考意义？是否意味着刚需的好日子到了？

　　华夏时报的报道并没有涉及具体的房屋总价，这个就有疑问了。

　　一、二手房挂牌价不靠谱

　　我们大家都清楚，二手房行业，数据水分最大的就是挂牌价，在楼市火热的时候，买过二手房的朋友都很清楚，二手房的价格越不靠谱，一套房子挂10万有人要，业主就敢立刻改成15万，你信不信？

　　一切都是虚的，什么是实的？成交的才是实的，真金白银掏出去的钱，这个数据才值得参考。

　　真实的数据在哪？我不知道，但我给你们最权威的数据：

　　上图分别是今年4/3/2月份二手房的指数，很明显二手房市场仍然异常稳定，就在3月份的时候，大家都在猜测四月份一定会见到立竿见影的效果，但很遗憾，数据告诉我们，那种500万挂牌价下调至460万没有任何参考价值。

　　所以在【融城网】房贷君看来，当前的楼市，就是一个特点：降温不降价！真实的价格根本没有出现多少松动。

　　之所以出现这种局面，我们分析也有以下几种原因：

　　1、3月份以来，房地产经过一轮比较严格的筛选，该出局的已经出局了，仍能留下的是一小部分人，他们要么拥有首套房3.5成的特权，能够获得银行的贷款支持，要么是有强烈的换房需求，资金实力也支持换房。

　　不用想，这两类人加在一起，数量也比之前少很多，但这没关系，因为是真实的需求。这两类人买房的特点是以内因为主，外因为辅，简单说，我需要房子，又能买房，就买呗。其实这是一个好现象，说明以追求利润为主的购房行为已经被挤得差不多了。

　　2、很多二手房并没有成交，在一步步谈判中丧失了耐心和机会。

　　就以上面的例子来说吧，500万挂牌价下调至460万，正常来说，这个幅度已经接近10%了，仍然没有人愿意买，为什么会这样？只可能是因为一个原因，这个房子不值460万。

　　不值460万的原因有很多，比如这套房子的年代，户型，地段等因素，这几个因素都没有公开，还有这套房子在之前是什么价格，如果3月份是300万，4月份是400万，5月份才从500万下调至460万，作为购房者你会买？

　　购房者也不都是接盘侠，一套房子值多少钱，他们心里也清楚的很。市场还是有作用的，是虚的就是虚的，是实的就是实的。

　　我见过很多离谱的案例，在市场火热的时候，一套房子如果10万有人卖，他们就敢直接报到12万，如果还有人买，他们就敢报到15万。这样一步步挑战购房者的底限，哪里来的成交，有的只是“赌”，但“赌”是要资本的，即使购房者再想买房子，没有足够的筹码，拿什么上赌桌？

　　一句话，现在出现挂牌价“跳水”的房子都是之前业主非理性报价的结果，现在只不过是稍微回归了一点，幅度也是很有限的，在达成交易之前，这类房子都不具备参考价值。

　　二、现在还远未到购房者高兴的时候

　　对于购房者来说，现在还远未到高兴的时候，因为：

　　1、你买房所付出的成本相对于收入仍然在成倍增长，仅利率一项，今年买房就比去年多花多少，自己算吧，你说你是第一次买房，银行会给你开绿灯吗，给个85折？

　　2、你所能买得起的房子，业主未必愿意给你便宜点，因为他给你便宜点，意味着自己换房就得花更多钱，你觉得他会便宜你么？

　　3、中介大规模关闭门店，中介费下调，只说明了一点，市场冷清了。

　　没有成交量，可不就得关闭门店么？可不就得下调中介费么？中介也是要吃饭的，没有成交就必须收缩战线。这恰恰说明了业主的心理防线仍然牢固，宁愿扛着也不愿意便宜购房者。

　　4、一切不属于“买房是用来住的”购房行为都不允许。这本身就是本轮要实现的关键目标。

　　眼下的确有很多人觉得自己都被误伤了，本来自己手里没房子了，因为在老家有个购房记录却要求我付8成的首付；还有人认为自己住了多年的老房子，现在换套大房子，这不是很正常么，凭啥也要掏8成首付呢？这两类都是大家眼里的刚需。

　　无论你觉得自己是不是刚需，无论你觉得自己是否被误伤了，这都不重要。从购房者的角度来说，唯一重要的是让能够买房的人买房。如果你不能买房，那显然，你就属于被打击的对象。这很残酷，却是事实。

　　我来谈谈上面为什么要伤害这两类人。

　　问：第一种，卖了老家房子的来到北京买房，为什么要伤害这类人，要求8成首付？

　　答：因为还有很多人没房子，他们当中有本地的土著，熬了多少年还在老公房里待着，等不到拆-迁。关键来了：他们没有贷过款，没有买过房，他们需要房子，最最重要的一点，我们房子不够。

　　问：换套房子为啥也是8成首付？

　　答：你想换房，别人还没房呢！你卖房子赚了多少，还好意思找银行借钱？

　　大家别笑，上面可能就是这种思维，因为房子是用来住的，这个“住”也是有很多内涵的，比如要优先保证土著，优先保证第一次买房的。这两点是约定俗成的，没有理由，要学会听话。

　　5、购房者买不到房子会常态化，业主不愿意卖房子也将常态化。

　　这一点应该比较好理解，楼市急冻，越来越多的刚需愿意观望，越来越多的业主也愿意观望，前者相信调整的力量，后者觉得自己赚得足够多。这不是不可调和的，除非有一种力量来打破这种诡异的平衡。但我认为，这种诡异的平衡是上面希望看到的，不希望这种力量出现。因为高成交量必然意味着资金继续流入楼市，除非所有的房子都是全款交易，这张牌敢打出来么？我不信。对上面而言，眼下这种资金在楼市缓缓流淌的感觉挺好，大家都能形成一种“默契”。　

　　永远不要低估管理层的智商，中国从古至今的教育，决定了庙堂之上的永远是同时代最精英的一群人。他们的考量永远是基于全局利益，而不是单个人是否能买房的问题。

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