真相曝光！楼市已沦为赌场，谁会是最后一棒？

　　前几日，央行通过中期借款便利，单日再次向市场投放4600亿资金，同时也否定了缩减资产负债表的传闻，让货币政策的松紧度，再次模糊起来。

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关于中国的货币政策到底是在紧缩还是在宽松？

　　不发生系统性的金融危机，这是今年经济工作会议已经确定的战略性目标，是当前所有工作的重心。一切金融政策和金融管理，都要服务于这个大目标，这是刚性的要求。而市场上流动性的持续紧张，已经发出了报警信号，呈现出了金融危机的架势。

　　一、股市扛不住。 短短18个交易日，股指从最高的3300点左右，大跌到3000点，股票市场就无故蒸发4万亿，人均亏损超8万，有1800只股票创2638点以来新低，很多人账面亏损已经达到了30% ，基本上是股灾4.0版的预演。再不注入流动性，股市可能崩盘。

　　二、债务危机重现苗头。市场上流动性紧张，必然会推高银行同业拆借利率，当前已经导致了国债价格大跌，国债收益盈利大涨，地方政府和企业发行债券的成本必然上升，债券到期兑现支付的压力也必然加大，就像3月份的山东企业集体债务违约一样，流动性收紧会成为很多负债高企公司的绞索，引发资金链断裂，很多地产公司业也会陷入这种危机。一行两会如果继续坚持降杠杆，整顿金融市场，必然会引发债务危机，后果不堪设想。

　　三、银行风险。地方政府、房地产开发商和企业是银行放贷的主要对象，一旦上述主体出现债务违约，银行的风险必然会集中暴露。商业银行作为现代金融的中枢神经，如果因为借贷主体无法还贷而出现资金链断裂，系统性的金融危机也就不远了。辽宁辉山乳业100亿债务出现问题，牵涉到23家银行，这只是银行债务问题的缩影。急速攀升的不良贷款问题，一直海外机构认为中国会发生金融危机的重要依据。

　　不管是股市、债券还是银行，在这个长长的链条上，任何一环的断裂，都会引爆系统性的金融风险，这个责任是一行三会所承担不起的。

　　在舆论和各路力量的呼吁下，5月12日9时46分，央妈重启大撒钱、大放水模式，市场终于等来了麻辣粉—MLF（中期借贷便利）落地的好消息。

　　中国人民银行公告称，2017年5月12日，人民银行开展MLF操作4590亿元，无逆回购操作。其中，6个月期MLF操作665亿元，1年期3925亿元，操作利率分别为3.05%和3.20%，与前期持平。

　　相比2016年1月份历史记录保持者4100亿，一不小心，央妈就撒出了单日净投放历史之最。在资金利率已然走低的背景下，央行超意外主动注入流动性，说明央行在试图缓和前期金融监管政策对金融市场造成的负面冲击，极力进行补救，防止金融危机被提前引爆。

　　只是这种时紧时松的货币政策，到底会将中国经济推向何方？谁也说不清楚。

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缩表还是扩表？货币真的在紧缩吗？

　　按理说，在当前美联储加息和缩表的双重压力下，美元的回流会呈现出加速度的态势，大陆的外汇占款流出也会呈现加速度的态势？

　　央行提前启动金融整顿和去杠杆，提前缩减资产负债表，就是在在提前控制资产泡沫，降低金融风险，就是在大风暴到来之前，提前卧倒，以防被卷走的一个非常明智的措施。

　　今年2月和3月，人民银行资产负债表较1月分别下降了0.3万亿元和1.1万亿元，引发了社会对货币市场流动性的关注。很多媒体已经在为央行唱高调，他们认为，在中美这场货币大战前夕，央行已经提前启动缩表，先发制人，整顿金融市场秩序，降低杠杆，应对美元加息带来的冲击。

　　可惜事与愿违，中国人民银行5月12日晚间发布今年第一季度货币政策执行报告，回应近期有关“缩表”问题的讨论。央行表示，中国央行“缩表”并不一定意味着收紧银根。4月份，人民银行资产负债表已重新转为“扩表”，将那些怀有美好愿望的媒体和民众的脸，左右抽肿得老高。

　　吸毒上瘾的人，戒掉谈何容易。当前楼市价格居高不下，股市和债券市场求水若渴。过惯了宽松日子的人，是过不得紧日子的，导致本次央行把持不住，继续大放水，掉头走向货币贬值的末路。

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未来房地产是继续涨上天还是坠入地？

蜜财富 作者：蜜姐

　　保证债市和商业银行的流动性充足，保证不出现大规模的债务违约，以免将商业银行推向倒闭破产的境地，这应该是当前央妈防止系统性金融危机的核心举措。

　　至于说股市，由于其和银行的关联较松，其对银行系统的威胁，远远小于债券市场，股市的暴跌，对散户的韭菜收割效应，远大于对金融系统的威胁，所以这个不是政策保护的重点。从这点来看，短暂幻想的牛市已经结束，股市的下行应该不可避免。

　　当前楼市调控异常严厉，但是最终目的是在保持成交价格不大幅下降的情况下，在保持土地财政基本稳定的情况下，继续推进限售措施，将流动性锁死在楼市里，为央妈继续执行大放水的政策腾出空间。

　　个人判断，通过限购、限贷、限价、限售四限措施，加上楼市上涨尾声的示范效应，配合上宽松的货币政策，基本达到了楼市的调控目标。按理说，只要央妈继续实行大放水的策略，商业银行对地产商的资金支持就不会终止，在国家和媒体去库存的合力下，开发商的现金流是不会出现问题的，民众的购房热情还会继续高涨，地方政府的土地财政还会继续红火…

21世纪经济报道 作者：钟伟

如何看待中国的绝对房价？

　　已经不低了。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素，但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时，炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市，甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样，如果榜样难以光彩照人，那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是，去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。

　　如何看待中国的相对房价？

　　我在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长文中指出，一线房价已经很高了。

　　中国70个大中城市的房价收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%，以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区，小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车，这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合，鲜明折射了泡沫特征。

　　如何看待中国房地产的发展阶段？

　　未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变，加之保障房建设的巨大力度，使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存，也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会，以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了，以后精挑细选买房的难度也在增加。

如何看待中国房地产金融风险？

　　有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。

　　中国楼市经历了风云激荡的20年，商品房累计销售金额约在65万亿元，其中绝大部分为2010年之后所销售。因此，中国楼市市值可能在120万亿－150万亿元。另据国家统计局调查，2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元，其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模，我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底，中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿，从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看，迄今为止，尽管中国楼市局部泡沫化，但总体金融风险基本可控，只要调控节奏得当，中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

如何看待中国楼市的库存状况？

　　这轮楼市回暖，大约是在2015年9月份开始，在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度，去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看，中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的，也绝非可迅速消化的问题。

　　如何看待和中国楼市相关的金融环境？

　　有几点是明显的，一是随着美联储的加息和缩表，其他国家的央行也将被迫收紧流动性，中国央行也不例外，流动性可能稳中趋紧，利率趋升。

　　二是金融要稳要活，金融监管强化和金融风险宣泄并行，房地产去杠杆去库存仍将延续。

　　三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升，有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。

　　在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点，领先于楼市拐点出现之前大约2－3个季度，这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%，并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动，相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高，而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到，稳健的准现金产品是拐点期的王者。

　　结论是，中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去，一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮，次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。

　　这些因素决定了继续炒房惯性思维，有可能不仅无趣，也可能危险而无益。

　　现在需要唤醒的意识是，不要再以为钱不值钱，随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期，钱会越来越值钱，挣钱会越来越不容易，过于高估的不仅是楼市，也有岌岌可危的科技股泡沫。

　　暴财经 作者：暴哥

　　中国到底缺不缺房子？

　　探讨这个问题，我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义，空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率多少是健康的呢？

　　根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。

　　那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢？

　　关于中国的空置率据暴哥所知，有如下几个统计数据供大家参考：

　　第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：

　　2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%

　　第二个是：腾讯在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

　　暴哥找到了该报告，截取几张图片给大家看一下。该报告是，腾讯在196城统计了50万人的报告得出的结论：

　　第三个是方正证券在一份研报中调查的结果：

　　无论是哪一种分析或者调研结果，得出的结论都是我国目前的房子是不但是充足的，且就整体而言是过剩的。

　　那么，如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给，这房价会如何？而存量房目前仍然处于一个过剩的状态当中。

　　这时候有朋友会说了，整体过剩，不代表局部过剩，尤其是一二线热点城市，还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看，暴哥一直说的都是居住角度，从居住的角度来说，一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发，一线城市已经满足了，甚至超过了30平米的宜居面积。

　　而未来除了新增的房屋和土地供给之外，暴哥一直说150公里半径的之内，在告诉交通轨道的链接之下，一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现，正是在150公里半径之内，由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。

　　那存量人口博弈阶段，这些地方即使能够吸引人潮涌入，恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。

　　这么一来，与人口，也就是刚性需求相比，我国无论整体还是局部的空置率可能会越来越高，如果没有投资性、投机性需求的填入，这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来成为像马云嘴里所说的，和大葱一样，随便买。

　　大家都知道现在市场钱比较紧，很多人都想着央行给点水喝，但是从今年的房贷数字来看，似乎钱从来不曾少过。

　　靠人，房子或许填不满；靠钱确实绝对能填的满。因此，其实未来的房地产发展只要看钱多钱少，看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段，可能更多的作用是是，通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。

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