马光远：高房价是一出“东方列车谋杀案”

　　摘要：北京是公认的土地稀缺的地方，北京目前总人口为2170万，土地面积1.64万平方公里，按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算，解决全部北京常住人口的住房，所需土地面积不到北京的2%。既然如此，为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单，这和土地面积大小无关，而是土地制度造成的。

　　针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象，国土资源部规划司司长庄少勤指出，供地数量与住房价格并没有必然的关系。

　　他说，房价上涨缘于多个环节的综合因素，其中一个重要原因是住房供应体系。“房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”

　　国土资源部规划司司长庄少勤先生的这句话，昨天被很多媒体转载。

　　看到这句话，我第一时间是震惊。

　　因为这话如果是一个普通人说出来的，我会一笑了之，但因为庄少勤先生的身份，说房价上涨和土地供应数量没有关系，这个判断结果如果他自己信以为真，并且体现在政策上，则中国治理高房价的努力很可能功亏一篑。

　　特别是，庄少勤先生的话，用模糊逻辑，先说了一句正确的话，房价上涨缘于多个环节的综合因素。然后由这句正确的话得出了一个荒唐的结论：供地数量与住房价格没有必然的关系。考虑到中国并没有多少人认真学过逻辑，所以这个结论还是会迷惑很多人。

　　如果对此不认真讨论，以正视听，中国的房地产调控，在土地供应环节又会走上歧途。

　　应该承认，作为一种纠葛了很多情感因素在内的最为复杂的经济现象，中国房价上涨的原因的确很复杂。房地产政策的摇摆、货币放水、土地财政、城镇化以及动物精神都是原因，但又很难讲谁是主犯，谁是从犯。

　　我曾经将中国房价上涨的原因比作“东方列车谋杀案”，每个人都是高房价惨案的制造者，但又无法证实是谁导致了最终的结果。

　　但是，如果分析1998年以来中国房价上涨周期中各个因素的作用，最起码，在导致高房价的原因中，房地产政策的摇摆和土地供应是两个最重要的原因，货币超发印发的投机炒作不过是最后的诱发因素而已。

　　庄少勤先生说，“房价上涨过快的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”这话纯粹颠倒了因素关系。

　　为什么在房地产市场会有大量的投资性需求，因为房子的短缺！任何投资品，只有短缺，才会有价格上涨的预期，而不是相反！

　　房子为什么短缺，根本原因在于我们的土地供应制度导致土地人为的短缺。继而引发房价上涨的预期和恐慌性的购买，以及大量的投资投机性需求。

　　因此，不是投资性需求引发了短缺，而是土地供应的短缺导致房子供应的短缺，进而引发了大量的投资性需求。这才是正确的逻辑。如果土地大量供应，住房供应不短缺，当然没有人去投资没有上涨预期的房子。

　　但是，紧接着，庄少勤先生又说了一句似是而非其实又大错特错的话：“据我们了解，全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”

　　其一，土地供应是否足够满足住房需求，不能看全国，只能就一个城市说一个城市。东北土地供应再多，也无法解决北京土地供应不足的问题；

　　其二、土地供应也好，住房供应也好，症结不在总量如何，而是资源严重错配。北京需要土地，供应不够，一些三线城市不需求太多土地和房子，但供应量很大。

　　因此，我一直强调，去库存政策是严重错误的，中国房地产的根本问题是解决资源错配的问题，而不是还在强调去库存。

　　坚持去库存的结果，是在错误的道路上越走越远，导致本来房子已经严重过剩的三线城市房价开始暴涨，甚至出现了抢房。抢房的结果是继续盖大量的多余的房子，到最后又得推动新一轮的去库存，把没有任何用途的房子卖给接盘人。

　　论述至此，结论已经很简单。

　　但是，还是有必要重复一下我之前关于土地问题与房价问题的观点。

　　熟悉我观点的都知道，在房价的问题上，我批评最多，呼吁最多的是两个问题：一是改变完全垄断的土地供应制度，二是房地产调控政策尽快推出，加快制度建设。特别是解决土地制度，改革土地出让方式，引入竞争性的机制，是解决当下人为制造的土地短缺问题的关键，也是解决房价过快上涨的关键。

　　房价暴涨，说穿了，根子在土地。

　　中国土地短缺的根子在制度的不合理。一切短缺的问题，放在经济制度层面观察，都会得出正确的结论。

　　以色列的国土状况极其恶劣，大部分的土地都被沙漠覆盖，但从没听说这个国家缺少盖房子的地。更令人惊叹的是，在以色列的不毛之地上，却成长出全球最发达的农产品和先进的农业体系。

　　与之相反，俄罗斯公认的土地广阔而肥沃，但相对于土地贫瘠的以色列，俄罗斯的农业非常落后。里根曾经调侃前苏联的农业只有四天是不正常的：春天、夏天、秋天、冬天。

　　按照中国每个城市的基本面，如果制度设计合理，根本不缺住房供应的土地。

　　以土地价格惊人的北京为例，北京是公认的土地稀缺的地方，北京目前总人口为2170万，土地面积1.64万平方公里，按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算，解决全部北京常住人口的住房，所需土地面积不到北京的2%。

　　既然如此，为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单，这和土地面积大小无关，而是土地制度造成的。

　　在当前的土地制度下，造成土地稀缺的原因主要有两点：一是完全垄断的土地供应；二是严重不合理的土地结构，在土地供应计划中，压缩居住用地的比例，为了GDP的需要，大量的土地用于开发区，商业用地等。

　　从历史上看，凡是一个国家对土地实行很多管制和规划，最终不是节约和保护了土地，而是导致了短缺。这种情况，在美国历史上也出现过。

　　基于此，我一直呼吁，解决住房短缺，要从改革土地制度入手。短缺解决房价过快上涨，要从增加住宅用地开始。

　　其实，庄少勤先生的逻辑和观点，也是和当下国土部等部门的房地产调控政策相矛盾的。

　　如果真的如庄先生所言，房价上涨和土地供应没有必然联系，那为什么要增加热点城市的土地供应呢？

　　我在之前的文章中对于增加热点城市的土地供应的举措非常认同。

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