很多刚需购房者，都在做一件错事！

　　4月份的信贷数据出来了，可能有点出乎大家的意料，4441亿的房贷，环比增加了8.2%。主要贡献来自于大部分三四线城市。可能人们又要问题，现在一二线哑火了，三四线不敢去碰，作为刚需购房者，应该怎么办？

　　其实对于房地产，我个人的意见是，内因永远要比外因重要，你需要买房，就努力去买，买完后，努力增加收入，降低月供占收入的比例就好，即使楼市风云变幻，你就一套房，还能比别人惨？

现在的房子比30年前贵多少？

　　说实话，相对于收入，现在的房子可能比30年更便宜。

　　有个烂大街的数据，30年前的三环的房子是1800元一平米左右，但是当时人们月收入才不到200块钱，房子是月收入的9倍。

　　30年后的今天，根据界面的统计，2016年北京平均工资是6906元，以2016年11月平均41292元/平米计算，房子是月收入的6倍左右。

　　也就是说，这30年，房子增速是没有跑赢收入的，但由于房子已经累积起巨大的优势，所以跑赢跑输的比较让很多人都无感。

　　近30年来，房地产年均增长速度也就是10%左右，比很多投资品都要低。当然这是平均值，中国有600多个城市，大量无人问津的房子拉低了整体水平。

　　不过也正因为如此，少数稀缺的房子正成为人们眼中的香饽饽，在年均21%的货币超发量面前，少数房子的市值快速攀升。这种现象无法逆转，钱多了资产就更贵，优质资产更是如此，不仅是房子。

老龄化是不是楼市的达摩克利斯之剑？

　　老龄化最简单的一个推理是，随着房子增多，房子继承势必越来越多，最后的结果就是房子到了后辈手中越来越来多，到时候房子不是不够住，而是多了。

　　实际上老龄化反而滋生出两个现象，其一是家庭的小型化，也就是说，以前可能三代人甚至四代人住在一起，现在不是了，一家三口是标配，两代人住一起最常见，甚至还有不少人选择独立居住，三代住一起的是少数。这种家庭小型化的直接结果就是房子的需求上升。

　　另一个现象是房地产的转型，养老地产会在今后的几十年内蓬勃发展，一种需求消亡，必然有一种新的需求出现。

　　人口的老龄化虽然让整体购房人口有所衰减，但家庭的裂化和养老需求同样又成为楼市的新的支撑。

　　房价有没有可能与增长趋势背离？

　　那些希望房子便宜50%的人恐怕忘记了一点，在增长仍然维持在中高速的时候，房子作为中国家庭70%的资产的体现，其市值是不可能停下来的，更何况我们的增长是以巨额M2为代价的，楼市还不可能与增长趋势相背离。

　　即使从周期的角度来看，我们的高增长也就30多年，房地产从无到有也就十几年时间，这么短的时间，是不可能出现行业性的周期的。

关于买房，我们可能都做错了一件事

　　我对身边的人一直有个建议，那就是尽可能买房，你就一套房，干嘛总是看周期看涨跌呢？能还得起就行。即使看大趋势，买到房的绝对比没买房的人要高兴得多。

　　观望，是很多的人通病，担心买了会跌，希望找个合适的时机进场。现在有一个词又颇受欢迎：“现金为王”。其实这在任何时候都是一种错误的行为，现金永远是越来越不值钱的，即便现在不进入楼市也不应该持有现金。

　　房子是用来住的，但住的需求解决了呢，手中还有闲钱怎么办？对于大多数国人来说，肯定还要投入楼市。这种需求源源不绝，要不然就不会出现一二线业主抵押房子去三四线买房了。

　　你不买，总归有人要去买。

　　我们认同房子价格有水分，未来也必定要挤出水分，但等待挤出水分后再买房，恐怕是一种最不可取的行为。所以对于年轻刚需来说，等待，本身就是一种交出主动权的行为。

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