大招终于降临，买三四线房子的人将被套住！

　　对于打算买房的朋友们来说，眼下如何找到一套符合自己需求的房子是一件颇不容易的事。

　　今天我想和大家聊聊两类房子，分别是从地段和户型的角度来解读。

第一类，从地段的角度来说，眼下不合适的房子可能是三四线城市的房子

　　之前我们说了很多三四线城市的房子不合适入手，比如投资去了，你作为刚需也去了，别人是抄底，你是追高，这肯定不合适。

　　今天想说的是，房地产在大城市可能很难有明显的小周期，但在三四线城市，小周期可能就比较频繁了，之所以这样说，是因为现在三四线城市卖房，外部购房者起了很大作用，他们买房卖房，基本上不是为了住的，在这种情况下，一旦他们的资金有需求，这类房子有可能在几年内被卖掉，有可能引发踩踏效应。

　　我举个例子，目前二手房中介在一线城市很难有成交量，他们就发动手中的客户去周边的小城市买房，这些人也愿意去买房。为什么呢？还是因为一线房子买不了了，换房也换不成了。手中有点钱，几十万和一两百万的，又不想买股票，怎么办呢？就跟着中介去三四线看房了，这波三四线行情，有很大因素是因为这种需求的溢出。

　　但我想说的并不是这个，而是当三四线城市小周期来的时候，这类房子就面临大规模被提现的局面，什么时候会出现大规模提现？笔者认为这要跟一线城市的房地产风向做比对。准确地说，就是当一线回暖，换房需求涌现的时候，先前那些买了三四线城市房子的人会选择变现然后去一线城市换房。什么时候一线城市会回暖，现在还不好说，但有一个信号值得关注，就是当价格比较稳定，成交量开始明显回升的时候。

　　说了这么多，我的意思就是，之前买了三四线城市的人，他们赚的就是后来进场的这部分购房者手中的钱，包括后来的投资和刚需朋友。

　　不建议买，当然还有个十分明确的信号，那就是昨天河北对三四线城市房地产的警告，本轮行情，河北的小城市是怪兽般的存在，绝大部分都是一线购房者刺激，刚需跟风导致的。

　　现在风向直转，早买的能赚点，但变现就麻烦了，晚买的，基本上就危险咯。

　　所以，对于三四线城市的房子，即使楼市大周期没问题，这些城市也会有小周期出现，现在不适合进场。

　　说白了，在楼市周期中，后涨的反而先跌，因为后涨的是被挑剩下的。

第二类是从户型的角度来看的

　　偏大户型的公寓，这类房子以后很不靠谱。

　　虽然部分城市基本上没有需求了，但在剩余的一二线城市，比如南京杭州这些地方，仍然有市场。

　　据我所知，现在开发商仍然在拿办公酒店类的地，但在项目规划上，已经越来越倾向于开发极小户型的公寓，面积多为30平米以下。为什么要开发极小户型的公寓呢，当然是把总价给降下来，单套房子便宜了，购房者也愿意买。而购房者也愿意买这种极小户型的公寓，现在买这种房子的需求也在变化，以前想的是怎么赚差价，现在则考虑的是长线，赚租金。

　　那么偏大户型的公寓，比如60-80平米的公寓，他们相比较30平米以下的公寓有两个劣势：

　　其一，租金差距不大，同样地段，30平米的租金可能是3000块钱一个月，但60平米的公寓可能就是3500-4500，租金差异不大，但购房款却差了30平米，就是两倍于30平米的投入了，但租金却到不了两倍。

　　现在买公寓的思路必须要变化了。笔者认为，公寓仍然可以买，因为这些房子一般只在热门城市出现，这些城市本身有着比较强烈的租房需求，未来租房的房源哪里来？公寓类提供了不小的供应，极小公寓是符合单身及情侣们的独立租房需求的。

　　买公寓必须要放弃以往那种赚差价的思维，调整到追求长期租金回报率上面来，这是一种长期的价值投资，是可取的，赚差价是短线行为，不可取。

　　既然要追求长期的租金回报率，那么就得考虑到投入产出比和客户群体。

　　投入产出比，上面我已经算过了，小户型比大户型投入能低一半，但租金却不会低一半。小户型更佳。

　　客户群体这一块，公寓一半都是精装修，独门独户，面积不大，租金适中，装修风格也都是偏年轻化，符合年轻人的需求。

　　总结一下，从宏观上，三四线的房子现在最好不要碰，不火没得赚，火了容易招来大调整，河北已经证实了，

　　从微观上，面积偏大的公寓现在不要买，接下来会有一大波极小公寓会被开发推出来。

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