刚需和改善统统哑火，楼市还能靠谁来支撑？

　　楼市正在逐步蚕食购房者剩余的那点预期。都说调整是为了驱投资保刚需，但从目前市场反馈的感受来看，无论是刚需、还是改善，都已经伤痕累累。

刚需，就是个笑话

　　的确，刚需真的就像个笑话。刚需在楼市中就像个弱势群体，他们本来应该是被照顾的一类人，就买房来说，无论是ZF还是银行都应该尽可能向他们倾斜。刚需唯一的优势就是首付低一点，利率低一点，房子可一点没便宜。但现在他们在做什么？一个在鼓励我们租房住，另一个在不断收紧贷款，银行不愿意给刚需放贷，理由倒是相当充分，给刚需贷款没利润不说，还要亏本。

　　问题出在哪里呢？从银行的角度来说，从2016年到现在，他们一直把房贷业务当成香饽饽，放贷门槛很低，大量购房需求被前置，现在好了，大家手里都没钱了，银行揽储很困难，为了让存贷比符合要求，银行不得不吸收更贵的钱。这些钱都是什么钱呢，收益率不断走高的货基提供的大额存单，银行同业拆借、央行逆回购等。

　　说白了，这一两年来，银行发展了太多的房贷业务，二套房什么的还好，部分银行甚至已经在鼓励首套房购房者提前还款，为此，他们可以放弃提前还款的罚息收入。

　　总之，现在刚需买房，30%或35%的首付已经很鸡肋了，据我所知，很多的购房者都是以85折来准备首付的，现在突然变成95折或者基准水平，利息成本就多了几十万，月供也多了不少，对于将负担发挥到极限的刚需来说，多一块钱都有可能压垮刚需的买房希望。

换房族也没有机会，商住房业主最受伤

　　换房人群，现在也挺尴尬的。早几年有不少的购房者选择了“步步为营”的方式从小房子换到大房子。在大环境稳定的情况下，每个人都能找准自己的定位，楼市换房的链条没啥问题。

　　但现在不行了，首付8成，对于很多人来说，即使卖掉手中的房子，在加上手中的积蓄也无法凑齐。换房族换不动房子，首次购房的人就买不到房子，整个市场就僵持着。

　　在这个链条上，还有一类人是最尴尬的，他们作为刚需的时候，选择了郊区的商住房。这类房子现在彻底哑火了，中介不会接手，也没有购房者会来买。这样的房子有多少？我找到这样一组数据，中原地产统计了北京近10年来的成交房源，目前二手房市场约有25万套商住房，超过90%为个人持有，这其中至少大半被刚需买走。这类人受资金和资格的双重影响，当初选择了商住房，现在成了真正的买单者。

成交价格趋稳，但房屋估值的确在走低，市场预期有所分化

　　来看两张图，第一张：

　　从链家的数据来看，二手房在3月份迎来阶段性高峰，但3月份相比2月份成交量放大了近3倍，成交价也在走高，直接导致市场沸腾，引发新一轮大调整，随之而来的4月份，市场成交量急冻，但价格仍显坚挺。

　　下面是第二张图：

　　这张图更有意思，反映的市场对二手房的预期，从评估的结果来看，市场预期已经在走低，而且信心下滑的有点厉害。但二手房评估更多反映的市场的接受能力，也就是业主能接受的价格，而不是业主的预期。这张图说明业主和购房者的预期正在扩大，而结果也只有一个，有价无市。

楼市没有成交，银行“支持”三四线炒房

　　银行从骨子里还是希望放贷的，只不过他需要利润，所以现在出现了一些新情况，银行把以前给房贷的资源转移至房抵贷。房贷到房抵贷，多了一个字，变化可不小，前者是支持刚需和盖上买房，而后者则是变相支持炒-房，房抵贷多以“消费”的名义贷出去，但在这个时间节点，大部分资金仍然会被用于买房。这一点，银行信贷经理非常清楚，但因为有房子在抵押，银行还是愿意放贷。

　　这些房抵贷弄出来的钱对楼市的影响有多大？看看3月份的这些数据：昆山（+5.02%）、金华（+3.43%）、绍兴（+10.78%）、无锡（+7.83%）、南通（+5.76%）、佛山（+7.22%）、扬州（+4.21%）、常州（+4.01%）、中山（+4.65%）、赣州（+4.06%）、洛阳（+3.06%）等。

　　近一个月来，沧州、唐山、烟台、沈阳、郑州等地的房地产都很火，而买房的人绝大多数都是来自一线城市或中心城市。房抵贷对这部分的购房需求支持力度甚大。

　　不过银行的这种房贷换房抵贷的手法未来很难玩的下去。5月8日，银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》。该通知的核心是，银行放贷不仅要关注抵押物（一般是房子）的市值，更要关注贷款者的还款能力。多了一条规则，实际上是增加了抵押房产获得贷款的难度。

　　目前这种局面十分扭曲，银行作为影响楼市短期走向的关键角色，势必要做出改变。否则一二线楼市继续哑火，三四线楼市这把虚火还将继续烧下去，谁都讨不了好。

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