楼市最佳买房时机是什么时候？我敢说这是最标准的答案

　　最佳买房时机是什么时候，怎么确定某个城市值不值得买房？

　　我想这两个问题是所有打算买房的人都希望知道的答案。

　　截止到目前，全国平均来看，楼市仍然是保持的单边上涨的行情。70城的数据也显示，虽然目前热门城市有点哑火，但随之而来的是更多二三线城市的活跃。买房这事，终究不能以全国平均行情来判断，具体到某个城市，买房又该遵循什么样的逻辑呢？

　　【融城网】房贷君()在微信后台也经常收到网友的提问，今天就来帮助大家分析分析，如何选择最佳的买房时机，买房又该怎么选择城市。

　　一直以来，影响楼市的主要有四大维度，政策、规划、人口、土地。政策和和规划是短期指标，人口是长期指标，土地影响的是楼市潜力。

政策层面

　　说我们的楼市是政策市，恐怕没有人持反对意见。从2011年到2017年。我们的房地产在整体上升的情况下经历了一个完整的小周期，“涨—跌—涨”。这期间 政策也走完了一个周期，“紧—松—紧”。

　　这里以北京为例，我们梳理了政策对楼市的影响（当时主要的工具仍然是购房资格和贷款）：

　　1、2011年，央行连续提高贷款利率，政策趋紧，平均房价从2.5万跌至2万左右。

　　2、2012年，央行开始降低贷款利率，政策宽松，平均房价从2万涨至3.6万左右。

　　3、2013年，政策趋紧，平均房价维持在3.6万左右。

　　4、2015年，连续降息，政策宽松，平均房价超过4万。

　　5、2016年，政策稳定，房价稳步增长。

　　6、2017年，政策收紧，房价停滞，但已至历史高位。

　　单从数据上来看，房价依然是跟着政策在走的。

　　2015年底，有个新词，叫“去库存”，什么意思，就是各地要努力卖房子，而当时几乎是这波行情的起点。可惜大家总是喜欢反向解读。不少人都丧失了最佳的购房时机，很多城市在这一轮都明显上涨，房地产洼地挨个被填平。这些城市包括以合肥、郑州等为代表的二线省会城市和三大城市群内部的卫星城。

　　政策的掌控力依然强大，房贷君依然坚信一点，房价之所以走入越调越涨的怪圈，并不是人们预期的强大，而是ZF可以接受这个结果。

　　所以，对于大多数人来说，还是跟着政策走吧。

规划层面

　　政策层面没有问题了，接下来就剩下挑选城市了，毕竟政策再好，也不可能惠及所有城市，否则也就不存在挑选的意义了。

　　挑选城市，一定要看规划，否则就是瞎买，规划说白了就是一个城市给人口所做的配套，包括两个层面，分别是产业和交通。

　　一个城市的房子是否有吸引力，规划很重要，产业能吸引人口定居，交通会改善内部居住体验。没有产业支撑的城市，房价基本上都是击鼓传花的游戏，有了产业支撑，房价涨得就有底气。

　　比如郑州，这座城市在2016年算是明星城市，即使到目前也是。它在规划层面的优势有以下几点：

　　入选国家中心城市，中部地区除了武汉就是郑州了，这是规划层面最大的利好，不清楚的可以自行搜索“国家中心城市”。

　　郑州定位为国际性综合交通枢纽，一个由2座航站楼、2条跑道、162条航线，6个火车站、2条铁路干线、6条高铁线、21条轨道交通、11条高速公路、72条BRT线路组成的。

　　产业层面，郑州明确建立电子信息产业基地、汽车产业基地、高端装备制造基地、新材料产业基地、生物及医药产业基地、现代食品制造基地、现代家居和品牌服装产业基地七大产业基地。

人口层面

　　人口层面，可以关注这么几个数据。

　　第一个是总的人口流入量，长期维持净流入的都是不错的城市；

　　第二个是城市的主力购房人口的数量，这个较难得到，一般掌握在开发商手里，如果你能够搞到，那么对于判断城市和楼市有非常大的参考意义；

　　第三个是城市小学生数量的变化，小学生书数量变化的背后是城市的年轻度、活力、潜在购房需求等等。从另一个层面讲，孩子往往是买房背后真正的刚需，对楼市的支撑是刚性的。

土地和库存

　　土地影响的是一个城市房价能否持续上涨的长期指标，而库存则代表的是短期指标，对于土地供应潜力不足的城市，房价基本上长期看涨，而库存，则是短期行情的重要指标，库存量和消化速度，决定房价在短期内的爬升能力。

　　将库存与土地相结合，我们能得到下面这个结论： 一个城市如果库存不多，但土地供应潜力很强大，房地产长期涨幅会比较有限。反之，这座城市的房地产的基本面就比较好，值得购买。

　　确定了城市，看准了规划，就应该挑选房子了。对于购房者来，眼下该买什么房子？

　　很多城市的房子已经上了一个台阶，相对于当地的月收入而言，买房难度有可能增加了一倍甚至几倍。

　　在这种情况下，买房可以重点关注新区，多看看规划。就规划而言，一般会经历四个阶段，吹风—规划——动工——建成。第一个阶段会集体涨一波，规划确立的时候还会集体涨一波，后续建成后也会涨一波，掌握好节点，能够赚到，但推迟一个阶段，利润空间也就少一点，每提前一个阶段，规划变动的风险就越大一点，看各位自己选择了。

　　总体来看，规划区域一般都是一个城市的价值洼地，一旦规划变成现实，洼地也有没有了。

　　我们将一个城市房子的核心配套划分为4点，地段、教育、项目品质和交通。

　　同时符合这4点的，肯定是最贵的，也是最先涨起来的。

　　符合3/4的，第二轮涨起来；

　　符合2/4的，第三轮涨起来；

　　符合1/4的，最后一轮，但现在的人往往会在这一轮就开抢，手里钱太多，价值洼地太少，有一个概念就敢花钱抢先占坑。

　　对于购房者而言，【融城网】房贷君()的意见是，眼下买房不要贪大求全，满足最急迫和最核心的需求即可，找到这样的房子，果断下手。

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