同样是三四线城市，为什么别人买赚，你买就亏？

　　今年一季度，房地产的确表现出一些“令人欣喜”的特征。而这些特征正是上面想要看到的，比如三四线的房子走量终于加快了，一二线城市房子终于不再如脱缰的野马。

　　从卖房子的角度来说，这的确是值得欣喜的，但【融城网】房贷君（）想说的是，眼下三四线房子走量加快并不是真正的需求所推动的，而是资金推动的，准确地说是一线的资金跑到三四线去了，但很遗憾，人并不会跟过去。买了房子，拿到房产证，房子空在那里，买房的人该回到二线回到二线，该回到一线回到一线。

　　说白了，就是钱还是太多了，在一线不受待见，开始不理性地向外围溢出，结果就是钱在外围变成水泥钢筋储存下来。

　　接下来，房贷君会就这个思路来分析一下，当前三四线城市房子走量加快的一些事实。

　　数据层面

　　4月份的数据还没公布，我们这里暂时选择的是3月份的数据。

　　先来看看环比和同比

　　从以上环比数据，我们能明显发现一个特点，在3月份环比top20中，三四线城市明显增多，而他们的同比数据又比较低，环比与同比之间的差值比较小，说明这些城市的房地产是短期内涨上来的，也进一步说明资金在近几个月内明显流入三四线城市。这些城市中，比较明显的有洛阳、沈阳、安庆、贵阳、唐山等。

　　而从1-3月份商品房销售额来看，中西部也明显超过了东部，看下图：

　　这种趋势，也从近期的部分媒体的报道中得到印证，比如唐山、沈阳、烟台、东戴河等地的楼市有大量来自北京、深圳和上海等地的购房者。

　　中指院数据显示，截至今年2月份，成交量方面，一线城市同比降16.3%，二线城市同比增长76.69%，三线城市同比增长35.84%。数据还显示，在所有成交土地中，三四线城市占比明显提高，今年前2个月三四线城市占比提升了5.7%。

　　不过需要注意的是，这些被关注的三四线城市主要集中在核心城市周边。说明资金进入三四线城市仍然比较谨慎，依托核心城市能够在一定程度上降低风险，而这也表明这些资金配置资产的意味比较浓。换言之，本轮三四线城市的火热，主要由货币推动，而不是住房需求推动。

　　通过以上几点分析，我们想说明的是，眼下三四线城市由房企和投资需求推动，刚需需要谨慎选择跟进。

　　刚需需要谨慎跟进的判断方法

　　1、 判断长期指标是否具有可持续性。

　　这一点主要集中在人口流入、产业发展规划和执行力度，基础设施的完善度上面。刚需可以对比自己所感兴趣的城市，这些城市如果现在比较火热，可以从以上几点来考察可持续性。否则现在跟进去买，就等于是追高。

　　2、 房子消化速度和供应速度

　　有些三四线城市虽然现在卖的比较多，待售的已经不多，但可供发掘的的供应非常多，这种城市房子难以维持连续上行的行情，反而可能因为潜在供应大规模形成商品房而导致下行趋势形成。

　　恕我直言，大部分三四线城市房子如果不够卖了，如果在短时间内快速入市一批土地从而增加供应，上行的可持续堪忧。

　　3、 购房者身份

　　如果某个三四线城市的房地产比较火，但主要购房者都是外来的，那就比较尴尬了，这很明显是在配置资产，钱留下人不留下。这只会增加空置率，并不会对楼市形成多大的支撑力。一旦楼市异动，这些已经卖掉的房子也会重新入市，进一步增加供给，房子多了，肯定不会贵。

　　刚需需要区分两类三四线城市

　　第一类是远离核心城市的三四线城市，这些城市长期稳定，主要指标都不会有明显变化，出现短期行情，主要是因为资金，资金刺激出来的楼市并不具备可持续性。如果把全国当做一个城市来看待，这些城市就属于地段较差的区域，刚需慎入。

　　第二类是核心城市周边的三四线城市，这些城市虽然级别较低，但背靠大树好乘凉，总体上是具备购买价值的。

　　具体下手时还得细细考量。如何判断卫星城市是否具备购买价值，可以参考这两个指标。

　　一是物理距离不超过30公里，借鉴世界上其他成熟都市圈的案例。

　　二是卫星城到核心城市的通勤时间不超过1个小时，请注意，交通工具应该是地铁而不是高铁，道理也很简单，地铁便宜，高铁贵，通勤成本也决定了卫星城的价值。

　　通过以上分析，我们需要清楚一点，买房需要考察基本面，而不是追着行情走，行情有真有假，假的就是那种缺乏基本面支撑的，真的就是那种基本面有支撑的，基本面嘛，还是那几点，人口是否净流入，产业结构是否符合趋势、基础设施是否跟得上。

　　将这几点与本轮上涨的三四线城市一对比，就十分清楚了。举个例子，我认为唐山和烟台、东戴河这三个城市，刚需就不适合买，唐山属于老工业城市，利好因素还仅仅是一个京津唐城际高铁，通勤成本很高；烟台和东戴河都是主打旅游度假概念，这类需求对于当下的主流购房需求来说，略显超前，主流刚需购房者仍然倾向于为自住买房，为旅游度假买房的仍然是少数。

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