藏在房龄里的秘密，你买的房子值多少钱？

　　经常有网友问这个问题，

　　站长，老城区的老破小和新城区的次新房，该怎么选？

　　今天，咱们系统来谈一谈。

　　房子是否越老越不值钱？

　　如果从涨幅来说，不是的。

　　5年内次新的二手房是涨幅最高的。

　　5-10年的房子房价不增反降，之后涨幅再慢慢起来，

　　20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢？

　　老破小所在的地方，基本都是老市区，周边配套落户，没有整改。但交通方便，总价低。比较下北京和上海的老破小，你会发现，上海上车门槛低，首付70-80万就能上车，而北京，大部分要100万以上了。

　　站长在很多二线城市跑盘的时候，有很多改善型的大盘。130㎡的二居，多么宽敞舒适。二线城市的人民可能是无法理解我们一线城市对老破小的感情的。

　　有没有搞错？这种房子要400万？

　　拜托，能上车就不错了。老破小是许多刚需的上车盘，买老破小，就是抢占资源。

　　北上深的土著们应该有点危机感了。好的资源都是聚集的，北上深外籍人来买房的占一半以上。所以，只要大城市对人才的吸附力不变，甚至增加，老破小就会一直有价值。

　　回想10年前，多少人还看不起老破小，嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套，现在都三四百万了。以前的老破小你爱理不理，现在的老破小你高攀不起。

　　还有一种老破小，是小户型中的战斗机——学区房。附加一个因素，房子溢价呈现指数型增长。这么贵的学区房，你买40㎡也能上学，你买110㎡也能上学，为啥不买小平米的呢？性价比更高。

　　当然，30年以上的老破小，还不是学区房，那就不建议买了，一是银行不给贷款，二是涨幅已经越来越收窄。

　　比起老破小，5年内次新是人人都爱。新房划到二手市场的时候，最起初是很吃香的。一是有开发商爸爸的精心宣传，继续开发三期，四期新盘，正是当红明星，二是小区的配套，物业也慢慢成熟起来了，容易获得买主们认可。

　　但次新也有比较纠结的地方，一是税费。

　　5年内次新需要交个税，契税。所以北京买房子，满五唯一是最好的，满五的房子一定是难得的优质资源。如果某房子即将满五，又在特别好的地段，是很容易跳涨的。

　　此外，还有一点是首付。同样价位的房子，二手房首付交的钱要比新房多。二手房需要做评估，一般来说能评估到总价的9成~9.5成（30年后老房子，LOFT等除外），你的贷款价格，按照评估价/网签价最低的那个算，乘以65%

　　300万的房子，评估价9成270万，那么你贷款的额度就是270*0.65=175.5

　　首付为300-175.5=125.5万

　　现在是非正常态的市场，北上深杭宁等城市新房二手房价格倒挂，这个时候买新房是很合适的。

　　但碰到大牛市的时候，新房往往捂盘惜售，你是等不起的，所以要多看二手房。

　　接下来是终极PK，新城和老城的PK。

　　北京的通州副中心，之前是多少人看不上的，都说通县那地方……BUT，如果不是通州的房价强力被按着，估计就跟朝阳并肩了。

　　新城的房价，在没有碾压旧城之前是不会停下来的。

　　前提是，你是正儿八经的新城。

　　当一个城市发展到一定程度，他一定是向外扩展的。他的市中心，也是会移动的。真正的新城，会规划成熟的交通体系，迁入新兴的产业。

　　更直接的表现是，领导班子的给力搬迁。比如通州。

　　但是，你更要提防那些概念上的新城。比如，旅游，生态，养老。这样的新城，买了自住可以，投资就是个坑。

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