房价真的跌了？这三大指标告诉你楼市真相！

　　先来说两组数据，大家看一看就好。

　　第一组数据是来自链家的。

　　链家研究院于4月21日发了大调整后一个月的二手房抽样数据——核心500盘的走势。

　　核心500盘长期占北京链家成交量30%左右，具备代表性。

　　该抽样数据显示，北京二手房自3月17日后的一个月内出现了明显下行行情，二环内尤甚。

　　接下来我们再看另一个数据，来自独立第三方的云房数据，该机构也是近年来发展比较迅猛的数据提供商，他们的数据来源于房地产中介、ZF部门、估价公司、互联网、金融机构以及实地查勘等。

　　该机构于近期相继发布了新房和二手房数据：

　　新房：

　　二手房：

　　与链家的抽样数据相比，云房数据采集口径可谓更加全面。

　　细看一下，有没有发现，这两家的数据打架了？链家的是跌，云房的是涨。笔者无意评价两家数据的真伪，但数据打架，总归是有问题的。

　　就成交数据而言，二手房可能还好，因为房子比较稳定，可以同比环比同一楼盘的走势，而新房的水分就比较大了，因为新房容易受各类项目的进场时间的差异影响。举个例子，这个月入市了几个高端盘，一旦这种盘有了成交，势必对平均数有向上的影响力。同理，在高端盘为主的市场里，一旦入市了几个普通盘，普通盘的大量成交，也会对平均数有向下的影响；再比如这个月卖的主要是五环内的房子，下个月卖的主要是六环外的房子，数据的环比就没多少意义了，因为根本就不是同类房子。

　　而在北京，这种问题在未来会越发明显，因为接下来的几年会有大量的自-住-房入市，这类房子比周边同类商品房低30%，这类房子毕竟不是只要有钱就可以买到的，试想一下，统计出的结果参考意义又有多大呢？

　　如果大家愿意长期跟踪楼市走势，还是可以长期关注二手房中介的房源挂牌价，虽然他们现在都关闭了房J走势的数据，但长期跟踪一个小区房源挂牌价，你会有不小的收获，也能对楼市走势有自己的判断，现在二手房中介整顿的很厉害，数据这一块也越来越干净。

　　我自己本人也长期关注房源挂牌价，结论是真的没有多少跌的。

　　当然，观察楼市走向，其实还有更靠谱的方法，这里列出几个。

第一个是开发商买地热情和买地成本

　　不管你怎么看未来的楼市走向，请相信开发商的判断力远比我们普通人要强得多，人家可是实实在在用钱说话。

　　举个例子吧，去年这个时候全国到处都是“D王”，今年“D王”少多了，但也不是没有，只是你看不到。今年的地仍然比去年贵，只是溢价比较温柔，有兴趣的可以看看上海周边的几个城市的成交状况，太仓、苏州等，太仓今年春节后卖了几块，溢价都在50%以上，想在苏州买地，更是难上加难，能买到的开发商都非常开心。还有珠三角周边的二线城市也是如此，恒大不是还登了一则购地广告么？可是史上头一遭！

　　再比如，4月份的青岛，某块地经过332轮竞争，溢价763%被中骏置业以10.3亿元拿到。

　　还有碧桂园，公开数据显示，这家房企在今年一季度拿下了2035万平米的地，比去年同期多29%，但成本则上升了64.5%，这说明了什么，当然是地更贵了啊。

　　各大房企在今年都加速储备地，还是那句话，地决定房子，看这个比什么商品房成交更靠谱。

　　还有，看开发商的销售目标，这也反映了开发商对未来一年的楼市判断。

　　当然考虑到波动风险，现在的开发商越来越多的通过合作、并购等方式获得土地储备，这种方式比在一级市场拿地的成本要低一些，但努力增加储备是各大房企一致方向。

　　大家应该发现了，近年来房地产公司买其他地产股票越来越多，比如恒大买廊坊发展，融创近来试图控股金科，地绝对是关键考量。

第二个是商品房供需

　　供需是商品房走势的关键因素，一个市场，只有供应比需求更多，才可能出现真正的下行行情。

　　现在是什么个情况，我不说大家都知道，开发商卖房子要由公证机构主持摇号，房子卖多少钱也不是开发商能自己决定的，新房和二手房倒挂越来越大，购房者现在买新房有点像捡到宝一样。没有了“号头费”就得参加摇号，前者是拿钱买门票，后者是看人品。为什么要摇号，当然是房子不够卖啊！供需还不一目了然。

　　而在二手房领域，购房者拿本两年后才能卖（实际从签合同到卖房，可能要经历5-7年），这会导致市场流通性极差。这么说吧，商品房的供需越来越奇怪，真实的供需状况，普通人很难看到，只知道你想买套房子没那么容易，卖套房子也没那么容易。

　　没有买卖，就缺乏大规模下行的基础。

第三个是贷款

　　贷款的确越来越贵。去年首套房贷还能是0.85倍，今年已经是1.0倍了。二套房1.1倍到1.2倍，后续有可能是1.3倍。再加上贷款年限由30年缩短为25年，贷款的确压力在增加。但首套房这一块未来不可能比名义利率更高，要想提高，只能公开加息。如果只是一两次影响还是不大，但如果像2015年那样连续来几次，楼市就可能会出问题。

　　但是否有这个决心，还不好说，唯一知道的是，外部压力越来越大，不知道周小川会作何反应。从近来的动作可以看到，他更倾向于通过TLF、MLF、SLF等方式增加银行资金成本，而会谨慎采取加息的手段，因为这种影响是全局的，不仅作用于楼市。

　　而银行呢，则通过降低房贷业务比例，拉长放贷周期等方式，减少资金流入楼市，这对房地产也有影响，但压力传导不够刚性。

　　说了这么多，笔者只是想告诉大家，对于楼市的判断，要有系统的考虑，房地产有其自己的逻辑，有些是能够被上面影响的，有些则无法被影响。比如人们买房子永远不可能仅用来住，再比如在大规模的调整下，房企还在保持一贯的拿地节奏，这又说明了什么呢？

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