楼市两大风险已近, 过去十年的买房套路必须改变了!

　　2017年注定是历史性的一年。之所以这样说，是因为在今年，中国经济层面出现了两大历史性的变化，其一是信贷见底，其二是楼市见顶。

信贷见底

　　今年信贷见底是肯定的，这里的见底不一定是利率的上调，其他层面的信号也能释放强烈的信贷见底的信号。

　　比如一季度各大热门城市商业银行贷款的收紧，这一点作为购房者，感受最为强烈，去年这个时候，我们买房还能拿到最低85折甚至8折的利率折扣，但一年后的现在，我们统计到的数据显示，各大商业银行给购房者的利率折扣已经非常有限，大部分都是在9折、95折，还有的是基准利率。而且银行给9折或者9折的门槛也比较高。有银行就明确表示，只有是本行的优质客户才能享受到相应折扣的待遇。

　　我们以一套总价300万的房子为例，首付3成，月供和总利息成本如下：

　　前者85折，30年需支付利息158.37万元，月供是10232.50元。

　　后者95折，30年需支付利息180.27万元，月供是10840.83元。

还需注意的是，部分城市贷款年限缩短到25年，那么25年需支付利息145.92万元，月供则是11864.00元。

这样一算，如果同样是1套300万的房子，今年能买到的面积更小不说，月供成本也上升了15.94%。

　　上面算的是个人买房成本的上升，当然如果我们觉得压力还能够承受，可以继续买房，那么下面这个宏观层面的消息，大家也一定要引起重视，买房虽然是个人的事，但房子毕竟是资产，它受整体大环境的影响。

　　今年一季度，央行已经连续收紧流动性，而所采取的方式就是缩表，所谓缩表，就是收缩资产负债表，其结果是银行体系中的钱越来越少，那么今年一季度，央行共收上去多少钱呢？是1.1万亿元。

　　与美国先言后行相比，我们则是务实派，喜欢低调潜行，缩表这件事，我们已经先行一步。之所以这样做，也是为了预备后续美元对人民币的冲击，当然更主要的是为了应对国内经济层面的变化，特别是房地产方面的变化。

　　从2015年开始，我们通过多次宽松，试图释放流动性来将资金注入实体，但是民营实体投资积极性仍然不高，非民营的经营效率又非常低，最终这些流动性转了个大圈又流入了基建和房地产。当然这对保住增长仍然发挥了积极作用，但影响也非常大，930之后，不到6个月时间，房地产再次迅速爬升，人们买房已经不再顾忌任何措施，其结果是极易引发系统性风险。今年4月25日，上面又再一次提及了要预防系统性风险，可见重视程度。

　　现在的问题是流动性泛滥，实体又无法消化，结果就是滞留在金融系统，这种滞留不会作用于代表消费的CPI的上行，而是作用于资产价格。资产价格的上行与CPI的上行最大的区别是更容易导致经济的“虚胖”。

　　现在，缩表已经先行启动，当然这对房价并不会产生直接影响，但信号意义非常大。缩表是一种收紧银行流动性的信号，自此银行不得不拉长放贷周期，钱流入房地产的速度慢了，比单次提高利率的效果更明显。从这个意义上来说，新的货币周期已经来临，从宽松到收紧。

　　当然，这种收紧的趋势现在感受还不是很强烈，但趋势一旦形成就无法逆转。以往我们一直坚信楼市还远没到周期的顶点，从很大程度上是因为信贷的周期并未见底，而现在，无论是数据，还是央行周小川的表态，都已经表明信贷显然已经见底了。

　　作为购房者，必须要清楚趋势对楼市的影响，买房，慎重点没错。

楼市见顶

　　一个完整的楼市周期是这样的，筑底领涨大牛补涨或横盘下跌筑底。

　　而我们的楼市现在是哪个阶段，想必我们已经形成了共识：

　　一线城市中，深圳已经率先进入下跌期，新房已经连续半年下行，成交量一直低位徘徊。北京则已经来到了牛尾巴，后续除了横盘没有别的选择，上海也是如此。

　　其他城市，比如今年首次出台措施的长沙、石家庄、南昌、宁波等城市，考虑到楼市的惯性，后续还会继续向上走，但也不会大踏步的往上走。

　　至于三四线城市，除了大城市周边的，基本上主要靠本地需求支撑，基本面不允许它们会有什么漂亮的行情，部分城市现在甚至靠给购房补贴来刺激买房。这些区域如果出现了什么大的行情，不用想，肯定是热钱使然，如果你跟着进去买房，结果可能会跟一线城市的商住房一样，成为烫手的山芋。

　　人们常说“高收益必然伴随着高风险”，但去十多年，房地产给了我们太多的想象力，只要买了房子就等于坐上了身价增长的火箭，风险几乎是零。调查显示，中国家庭资产中，房产占比超过6成，而且这个比例还在不断扩大。现在信贷见底、楼市见顶，继续配置房产需要更加谨慎。简单说，买房仍然可以，但需要仔细甄别。

　　说一个近来楼市的变化吧，现在一线城市横盘，很多购房者开始进入旅游地产、养老地产、商业地产，笔者想说的是，我们现在的条件还远远不能支持旅游类地产的持续繁荣，至于所谓的养老地产也只是徒有虚名，现在以及未来中长期，住宅仍然是最好的选择，而且必须选择重点城市的重点区域的住宅。

　　至于那些已经买了所谓旅游地产、养老地产以及商业地产的购房者，最好尽快评估下其中的风险。

　　从央行缩表到“加快形成”长效机制，即是同时释放了货币层面和制度层面的双重信号，楼市见顶已经是必然，买房还是那句话，考虑自身承受力，并且应该主要是为了“住”。

　　其他的，慎重考虑。

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