银行员工透露房贷真相：欠钱越多越久越好？

　　房价走势，各种预测让人雾里看花，跌？不跌？涨？还涨？

　　可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的较好时机？业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。

1.看银行对房贷的态度

　　普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

　　银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

2.通过平均价看供需比

　　有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的较好时机。

3.先别急着买导向类的房屋

　　一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

4.有自住型客户“买跌不买涨”

　　买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。

5.推销房子的中介电话多

　　中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。

6.养房成本提前算仔细

　　相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

7.买“预期”才有利润

　　购房要学会买“预期”，这样今后的利润才大。较好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

8.普通买房人不必一步到位

　　普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。

　　而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

　　确定好买房了，那就绕不开：

房贷

　　在购房之前，买房者都有必要详细了解一下全款买房和贷款买房的利弊，看看到底哪种方式更适合自己，让资金达到一个较优的分配方式。

全款买房优势

　　1.全款买房支出少 虽然第1次付的钱多，但从买房的总钱数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，进一步节省购房款。目前，针对一次性付款购商品房给予一定的折扣优惠，基本上已成了楼盘统一的优惠活动，只是折扣度不同而已。 如购买一套总价100万元的住宅，若一次性付款，开发商给予3%的优惠，仅这一项就可以节省3万元的购房支出。

　　2.流程简 全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了与银行周旋的时间和精力。

　　3.易出手 从投资的角度说，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

劣势

　　1.压力大 一次性全款购房，对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说，会成为一个不小的负担。如果不是资金充裕，一次性购房的投入太大，也许会影响购房者的其他投资。

　　2.变数大 就大多数在售房源为期房的楼盘而言，购房者选择一次性付款会加大购房风险。选择一次性付款，各楼盘会要求购房者在预售阶段交纳所有房款，并签订《商品房买卖合同》。然而，在交易过程中，很多预售楼盘存在五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说，却充满了未知的变数，其中较大的问题就是“备案难”。

　　3.风险大 对于购买期房的人来说，如果开发商没有按期交房，或因工程资金不足等原因，无法完销售付使用甚至工程“烂尾”，那么交付了全款的购房者就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。

贷款买房优势

　　1、花明天的钱圆今天的梦按揭贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第1个优点就是钱少也能买房。

　　2、把有限的资金用于多项投资 从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

　　3、银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

劣势

　　1、背负债务 说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

　　2、不易迅速变现 因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。所以说，买房是件大事，但买房的时候一定要根据自身实际情况来选择适合自己的付款方式。

怎样提前还房贷

　　还款拖得越久，所付的利息越多，像小编这种急性子的人可是忍受不了的，早早解脱才能渡我逃离苦海，想搭船的朋友就随小编一起上岸吧！

　　办理提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期，朋友们可要根据自己的还款能力想明白了才早早地申请哟！按照约定办理申请的日期，带上身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。

　　年底是银行年终业务统计的高峰，不建议大家那时去申请办理，办理时必须到贷款经办行办理，且各银行办理手续不同，因此办理前务必咨询清楚所带证件、资料、办理流程和相关规定，否则会因这些原因失去本次预约机会，重新预约。以等额本息或等额本金两种还款方式还款的朋友，提前还款的话无须缴纳任何违约金，固定利率还款的朋友才需要缴纳违约金。较后，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），附上购房合同或产权证办理抵押注销。

注意事项

　　1、按现有公积金政策，在职人员除购房外是无法提前支取公积金的，如果是每月公积金缴纳数额较高的贷款人，就可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，这样每月既可以冲还房贷，又其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。

　　2、提前还贷固然能减少所付利息，但有些情况就不宜提前还贷，目前7折、8.5折房贷的很少，原先享受7折利率的贷款不必急于还款，还掉就再也借不到7折利率的贷款了。

　　3、当初申请住房贷款时办理了保险的朋友，如果全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。

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