马云说8年后房子最便宜 你信吗？

　　关于房价，总有说不完的话题。

　　自从传出雄安新区将试点房地产改革之后，楼市的风向就有点道不明的暧昧意味。

　　货币信贷继续收紧，楼市监管不放松，房价暴跌的论调又开始出现了。连马云都说：8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

　　事实真的会是这样吗？菜导倒是发现一件很有意思的事情：最近，知名学者、中央媒体接连发文讨论楼市走向，细读之下发现里面有很多意味深长的玄机。

01

楼市绑架经济：房贷已超总信贷的1/3

　　最先发文的是现任新加坡国立大学东亚研究所所长、中国华南理工大学公共政策研究院学术委员会主席的著名学者郑永年。

　　在文章中，郑永年直言不讳地写道：“毫不夸张地说，房地产已经绑架了经济。”

　　有意思的是，这篇文章刚出现不久，就有媒体报道称，银监会主席郭树清披露：房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款)的1/3，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。

　　相比以前对楼市问题遮遮掩掩的态度，这一次的“双簧”倒让市场反应有点猝不及防。也正是因为这样，让不少人猜测监管可能要对房价再下狠手了。

　　实际上，这几个月以来，楼市监管政策基本上已经加码到了极限，限购限贷甚至限售禁售，能用上的办法都用上了。如果这番“坦白”只是为了再限房价，未免有点画蛇添足。

　　那是什么意思呢？大家要知道，监管层面的每一句话、每一次政策都是有的放矢，不可能瞎说话、乱说话。现在公开谈论楼市危机，就意味着监管已经确定下一步的方向和动作。

02

房价不可能暴跌

　　大家都知道了楼市危机有多大，接下来的问题就是：房价到底会不会暴跌？

　　有专家说了，央妈已经抢在美国前面缩表，房价暴跌还会远吗？

　　持续的监管收紧，楼市悲观情绪已经越来越严重，央妈真的想让房价暴跌吗？

　　《金融时报》迅速发表文章《汇率稳定的实践与房价调控策略》。这篇文章作者是央行参事盛松成，文章中旗帜鲜明地写道：

　　房地产市场也一样，既要抑制房价泡沫，又要防止房地产市场大起大落。在稳定房价的同时，需要采取有效的政策措施使实体经济恢复增长，则楼市就会有未来收入的支撑，泡沫也会逐渐缓解。

　　意思很明确：以时间换空间，稳住房价不暴跌，等到实体经济起来再说。

　　《金融时报》是谁，凭什么敢这么说呢？因为《金融时报》是央行旗下媒体，相当于央妈的传声筒：我可没说要让房价暴跌哦。

　　所以，在这种时候，由这样的媒体发表这样的文章，其中的意味大家可以体会一下。

03

重提楼市双轨制

　　既然房价绑架了经济，又要稳定房价，总得有个解决办法吧。

　　在郑永年的文章中，认为就房地产而言，中国面临双重的挑战：

　　一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。

　　怎么解决这双重挑战？这位新加坡国立大学东亚研究所所长提到了“新加坡的公共住房经验”：在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。

　　看看新加坡住房双轨制模式

　　私有房屋市场：对不到20%的高收入者供应商品房，主要包括私人公寓和别墅，需缴纳高额的交易税；

　　公共组屋市场：对占居民总数80%以上的中低收入者供应组屋，由政府统一配售。实行严格的限价、限购、限户型政策，收入水平与排队时长是申购的主要参考因素。个人不能购买，只能以家庭资格购买，对家庭收入也有要求，且一户只能购买一套，居住满5年后才能出售。

　　其实，关于学习新加坡住房制度的说法并不新鲜。早在1988年，国务院就下发了相关文件，决定推行住房分类供应制度，几乎完全照搬了新加坡的住房制度模式。

　　只不过，这么几十年下来，中国住房市场变成了以商品房为主体，保障房所占比例微乎其微。如今再提新加坡住房制度，是要回到过去吗？

　　这个问题几乎同时就有了答案。新华社旗下媒体《经济参考报》发表文章《住房市场“短效机制”有可能成为新长效机制》，作者来自中国社科院财经战略研究院。

　　这篇文章非常有意思，提出了一个完全与主流观点不一样的论调：限购、限售和限贷这些所谓的“短效机制”，才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。

　　大家天天讲，房地产市场健康发展需要长效机制，限贷限购一直被当作短期调控手段。谁能想到，现在有人说其实这些短期调控手段就是长效机制。

　　这不由得让菜导想起一句话：这可能是中国房地产市场最后一次限贷限购限售政策，并不是说这些政策今后会退出历史舞台，而是会永久持续下去！

　　那么，这篇文章是怎么解释“短效”变“长效”的呢？真的是不看不知道，一看吓一跳：

　　反观中国大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。新加坡式经济适用房由政府直接供给，而中国的商品住房土地也由政府直接供应，只是建设环节借助了市场力量。

　　简单来说，这篇文章把如今的限购限售政策与新加坡公共住房制度划上了等号：现在超过80%的刚需购房可以说，就是由政府统一分配售给符合住房资格的人群。

　　再结合郑永年所说的，新加坡80%以上的家庭住在公共住房。这意味着什么呢？也许不久的将来，大城市的商品房只有20%的人才买得起，而80%的人只能住进政府统一配售的公共住房。

　　实际上，在雄安之后，北京已经出手：今后5年，北京计划提供150万套新增住房包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。在100万套产权住房中，商品住房约占70%为70万套，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%，也就是49万套。

　　可以这么理解：商品住房加上租赁住房一共120万套，其中租赁和自住小户型住房(相当于政府统一配售)一共99万套，占比82.5%，剩下不到20%的住房应该就是面向高净值人群的投资型住房。

　　从这个角度来说，一些大城市的房价，尤其是附加教育、医疗等稀缺资源地段的房价，当然不会暴跌，甚至还有上涨的空间。

　　房价暴涨暴跌也许不会再有了，但是更大的变化是未来住房的方式变了，你准备好了吗，如果让你只能住公租房的话？

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