马光远：必须用新的思维看房地产市场

　　在中国的所有产业中，由于公众对高房价的深恶痛绝，导致房地产的舆论场成为一个情绪和谬误的集中之地。无论是支持房地产，还是反对房地产的，都无法好好的讨论问题。

　　这导致的结果就是，一些刻意迎合动辄预言房地产崩溃的观点或者预言大城市房价永远上涨的观点大行其道，而真正对这个行业理性和深刻的思考，却难以引发公众的注意。

　　去年“9.30”以来，我一直坚持“中国房地产的天变了”，在很多文章中，我的这种“变天”其实更多的指房地产的基本面、房地产调控政策的方向性转变，以及未来关于房地产的制度构建的出发点都和过去完全不同，绝不是有些人解读的“崩盘”或者“暴跌”，对于一个长期以来中国房地产市场的研究和观察者，我没有任何必要用这些迎合老百姓的观点吸引眼球和炒作。

　　为什么预判房地产会变天，根本原因不是因为政策，而是因为房地产基本面的巨大变化。

　　我所言的房地产市场的“变天”，是指房地产市场在四个方面的历史性的的变化，特别是，我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局：

　　一是供求关系逆转，在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场；

　　二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；

　　三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；

　　四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

　　这四大变局也意味着，思考中国的房地产市场，更应该关注的不是房价本身，而是市场这种历史性的变化带来的政策的变局和这个行业新的动态。比如在房地产已经到了历史高位的情况下，如何面对一个存量房的市场。再比如，房地产调控政策今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。

　　在这种情况下，政策也好，制度建设也好，甚至房地产这个产业的“初心”都和过去完全不同。如果简单拿过去的思维去研判政策和市场，势必得到非常荒谬的结论。

　　最近房地产市场除了不断出台的严厉调控，一些行业的动态也非常引人关注。比如万科、融创等斥巨资入股链家这个中国房地产行业的中介机构。这种让人惊叹的格局，其实也暗含着前面所言的中国房地产市场的变局。

　　在中国的大城市未来逐渐进入存量房市场的情况下，市场的权柄似乎已经从传统的开发商向房地产经纪机构进行过渡。最近特别关注了链家地产的董事长左晖在公司年会的发言，很多观点和我不谋而合，契合了当下中国房地产市场的变化：一、关于市场的基本面，他认为2016年中国的不动产的交易到了一个非常高的状态，一手房交易超过10万亿，二手房6.5万亿，总共将近17万亿，同时，个人住宅贷款余额增加5万亿，一年增长接近30%。

　　二、关于存量房市场。他认为在中国存量房超过200亿平的情况下，未来房地产市场发展的重心应该更多依赖于存量如何盘活，中国目前的存量房市场的流通率不是太高了，而是太低了。全国的流通率大概2%都不到，和美国市场的流通率相去甚远；

　　三、关于租赁房市场，在房价已经处于历史高点的情况下，他提出中国房地产市场的另一个变局是从销售市场向租房市场转变。就市场的结构而言，中国房地产市场最大对的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场，租房市场无论是政策环境，还是市场本身的发展，都和目前中国房地产市场的体量不匹配。去年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。租赁会成为中国更多人的选择，成为一种生活方式。特别是未来，中国会有一批真正从事于租房市场的机构，目前机构在租房市场所占的比重不过2%，而美国是30%，日本是80%。因为租房市场的缺失，中国的房地产巨头是万科、恒大这些开发商，而美国则是提供租房市场服务的机构。

　　四、在城镇化的方向问题上。很多人有一个误解，认为中国大城市的人口太多了，左晖的观点和我完全一致，我一直坚持，未来中国城镇化的方向肯定是以大城市为中心，而不是让人到中小城市去。中国三大城市圈目前的人口比重和日本的三大都市圈所占人口的比重仍然相去甚远。我认为，大城市房价暴涨，根子在于我们没有顺应人口流动的基本趋势和全球城镇化发展的基本规律。

　　市场在变，我们对房地产市场的认识也要有新的思维，千万不用用过去的逻辑思考政策和研判市场。

　　就政策而言，目前的调控虽然能够为市场降温，但无法从根本上解决问题，作为一个庞大的影响国民经济的产业，应该科学合理的构建一个完善的长期的政策体系确保市场的健康发展，而不是在调控的周期里不能自拔，包括信贷、土地制度、税收等长效机制的建立仍然是房地产市场稳定健康发展的关键；就市场的变化而言，在房地产市场已经慢慢进入存量房市场的情况下，建立租售并举的制度，撬动庞大的租房市场的机会应该成为中国房地产市场下一步的不二选择；当然，最根本的，是中国房地产政策必须从经济政策回归民生，而不是仍然作为稳增长和地方创收的工具。我在昨天的文章中说，中国房地产的根本问题是灵魂出了问题。只有真正放弃拿居民的“居住权”来追求GDP和创收，房子才能真正成为住的。

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