一边是限购加码，一边是购房有奖励，楼市到底怎么了

　　有的城市楼市火爆，有的城市政府还在发布“购房奖励”政策。我国的房地产库存到底还有多少？去库存任务即将结束了吗？

　　最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。支撑其观点的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。

　　联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价暴涨，楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应，而不是去库存。但是，房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束？当前中国的房地产库存究竟有多大？哪些类型的房子库存更严重？

　　去库存任务真的即将结束？

　　高善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程，而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。

　　得出这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，并且供求失衡压力还在扩散。这非常清晰地显示出房地产市场的去存货过程开始转入末期。

　　“涨价非常剧烈的城市存货处在非常低的水平。在大多数城市，存货水平现在正在快速下降。”高善文说，“房地产存货去化即将结束，表明制约经济发展一个非常重要的压力正在枯竭。”

　　“这种观点有失偏颇。2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时表示， “不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。”

　　我国的房地产库存到底还有多少？

　　国家统计局4月17日公布的数据显示，3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。

　　“从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌说。

　　业内人士告诉记者，库存量有多种统计口径，目前主要有两种：一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积)；另一种是指已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工差不多得一年时间，加上竣工一年没有卖掉的房子，共两年时间，这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以，当前我国的实际库存量还很大。”

　　三四线城市推出升级版去库存

　　随着全国性楼市调控政策不断升级加码，让交易火热的一二线城市楼市快速降温，房价暴涨得到抑制；但是，很多三四线城市却还在为去库存“发愁”。

　　记者注意到，今年四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。

　　近期，四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。

　　3月初，资阳市政府发布《资阳市2017年房地产业持续健康发展政策措施》，围绕房地产去库存工作，提出15条政策措施，目标是年底商品住房库存量下降10%。

　　其中最核心的部分是，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区(一城三区)购买商品房的购房人，给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。同时，对在第七届房交会上成交的商品住房，另外给予购房人4000元每套的购房奖励。

　　这已经是资阳连续两年提高购房奖励金额。

　　山东的一些城市也出台了去库存措施。近期，潍坊市高新区对《潍坊高新区管委会关于化解房地产库存促进房地产业持续发展的意见》进行适当调整，新增税收减免政策等多项优惠措施。个人在高新区内购买家庭唯一住房，面积为144平方米(含144平方米)以下的，给予实缴税额25%的财政补贴。个人购买商业房或办公用房用于创新创业的，财政补贴标准从每平方米240元提高至每平方米290元。

　　湖南也加快了去库存的节奏。3月17日，湘潭发布了《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的补充意见》。相比2016年湘潭房地产去库存政策，不仅加大了对特定征拆群体购房的奖励力度，而且还拓宽了购买新建商品住房奖励的适用范围，如非湘潭市城区户籍的外来人口，在市城区首次购买新建商品住房的，给予每平方米300元的购房奖励等。另外，子女与父母在同一个小区购房的，给予每平方米200元的奖励。

　　今年的政府工作报告提出 “促进三四线城市去库存，仍将是房地产市场调控主要任务”后，资阳、潍坊、湘潭等城市是在全国三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。而且，这些推出房地产去库存政策的城市，无一例外都是在2016年去库存政策基础上的升级版。

　　一边是去库存，另一边在补库存

　　有意思的是，当前三四线城市的房地产也出现了“冰火两重天”格局：一边是购房奖励去库存，另一边是楼市限购接连加码。没错，楼市限购说的就是环京津的河北楼市。近期，环京津“城市群”集体进入调控模式引起全国关注。

　　记者梳理发现，自今年3月17日以来，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等7个设区市已先后发布楼市限购新政。

　　顾云昌副主任向《中国经济周刊》记者解释：“我国的楼市调控政策不会‘一刀切’，会采取因地制宜、因城施策的原则。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码。但总体看，三四线城市的主要任务还是去库存。”

　　我国的去库存压力究竟有多大？衡量库存压力有一个重要指标，即库存消化周期(也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值)。当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。

　　那么，我国的房地产存销比达到多少比较合适？这个问题已经有了答案。

　　4月6日，住房和城乡建设部及国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下称《通知》)，提出强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。其核心是以库存消化周期分档次，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。

　　《通知》指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18～36个月的，要减少供地；6～12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　“很显然，12个月到18个月库存是最合适的。”顾云昌说，现在所说的去库存主要是在三四线城市，特别是一些经济欠发达地区的库存量很大，而房价上涨过快的地方往往是库存不足的地方，还要补库存。“现在的任务是去库存和补库存相结合，两部委出台的文件恰恰证明了这一点”

　　商业地产去库存任务更艰巨

　　记者注意到，中央文件主要提的是住宅地产的库存，并没有提商业地产的库存。

　　但是，随着电商与现代物流业的发展，传统商业模式受到较大冲击，商业营业用房待售面积不减反增，去库存压力依然很大。

　　国家统计局发布的今年1—3月份房地产统计数据显示，和去年同期相比，库存总体下降了6.4%，住宅库存下降了15%，而商业地产的库存不仅没有减少，反而增加了，其中办公楼增加了11.6%，商业营业用房增加了6.2%。

　　顾云昌告诉记者，“现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。”

　　统计数据显示，1—3月份我国的住宅待售面积是39082万平方米，商业地产的待售面积是19802万平方米，从数据上看，住宅的待售面积远高于商业地产的待售面积，但是，顾云昌提醒：“由于房地产销售量中住宅占比很高，而商业地产销量占比低，因此，总体看，商业地产的库存比住宅还严重，也更可怕。”

　　可以肯定的是，2017年的去库存要想取得进一步成效，商业地产的库存去化不容忽视。

　　去库存的前世今生

　　当下中国的房地产市场面临去库存化问题。追根溯源还要从上世纪90年代说起。由于当时我国计划经济下福利分房的制度已经跟不上改革开放以后经济发展的速度，房地产企业因此缺乏资金来源，造成烂尾楼现象层出不穷，我国经济陷入“通货膨胀”。这样的情况直到1999年推行住房分配货币化制度后才得以暂时解决。但房地产市场的崛起也造成了房价疯狂的上涨。经过十几年的发展，房地产市场的蓬勃发展带来的盲目建房导致了中国市场的房屋库存量过大，尤其在三四线城市，去化（销售）周期较长，面临较大的去库存压力。

　　2009年-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化，这刺激了供应的过度增长，并随后导致库存的大量积累。由于过去2-3年的努力，重点城市库存基本已经完成去化，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但较峰值已显著下降。

　　以现在的库存水平为基础，参考历史的合理去化速度，看起来再经一年多的时间，大量中小城市的存货去化会基本完成。这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

　　美国如何去库存

　　美国总统奥巴马当政时签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

　　另外，先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

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