楼市拐点出现？买房时机到了？先看看他们怎么说

　　上周末本周初，站长和四点儿连推了几篇文，说明楼市崩盘对大家的影响。有赞的，也有骂的。不管怎么样，四点儿都在这里谢谢大家。其实，对于站长和四点儿来说，粉丝就像我们的朋友，我们对大家的关注表示感谢，也希望大家都能早日拥有自己的房子。

　　今天，四点儿跟大家聊聊，从宏观方面看，大家如何把握买房的时机。

　　真正拐点并未出现

　　各地政府接二连三地出台政策，而统计数据也表明，限购措施严厉的城市，不管是成交量还是成交价，都出现不同幅度的回调。那么，中国的楼市拐点是不是已经到了？

　　四点儿认为，这句话，即对，也不对。相对于境内外的其他地区，我国的楼市准确地说，没有出现过真正的拐点（海南、鄂尔多斯等极端情况除外）。因为境内外地区，比如大家熟悉的日本、美国的大城市，有起有落，而且起落在长时间内呈现比较稳定的情况，拐点非常明显。而中国的楼市，大部分的情况是涨一波，歇一波，歇够了继续涨的节奏，一二线等热点城市更为明显。换句话说，中国楼市的拐点，基本上可以认为是横盘。

　　不过这句话也不一定绝对，毕竟我国大规模推动房地产商品化至今也不过20年，真正成为大家关注的焦点也就10来年，时间短，受政策影响大，在趋势上还有很多值得推敲的地方。

　　在最近全国范围内的各类组合拳大打出手的情况下，四点儿觉得，这个伪拐点，也就是横盘，很快就会到来。热点城市已经显现出来。

　　什么是技术性回调

　　对于刚需族来说，横盘影响不大，甚至是利好，可以有更多的选择余地和时间。不过对于投资者来说，横盘可是个大利空。受到国家政策的影响，购房者的心理预期从购房愿望强烈，转变为持币观望。再加上国人“买涨不买跌”的从众心理和各地严格的限购措施，会导致交易量急剧下跌。而炒房者一般采用高杠杆，或者对资金的流动性要求比较高，在这种情况下，为了回收资金或者避免为银行打工，降价出售是他们最好的选择。

　　北京、深圳目前的房价和交易量，就是最好的说明。不过，四点儿认为，这种降价，并不能叫所谓的拐点，准确地说，应该叫做技术性回调。

　　技术性回调一般比较轻微，不会出现大起大落的情况。而且，由于热点城市购房需求的基本面没有发生变化，也不会出现基本面回调的情况。

　　请大家注意这两个词。基本面回调，那是大势所趋，也就是说，一座城市对于人口、资金、资源的吸引力已经开始走下坡路，未来的房价必然下跌。这个可以称之为真正的拐点。而技术性回调，在于这些城市依旧对外界有强烈的吸引力，只是投资者或者急需资金者为了筹集资金而下调价格，房价未来依旧有上涨的空间。

　　目前来看，一二线热点城市出现横盘或者小幅下跌不可避免，不过断崖式下跌不太可能出现。而资金涌入的三四线城市则要小心，因为这些城市中，有不少对于外界的吸引力并不强劲，纯粹是资金炒作使然，一旦炒作资金撤出，接盘侠就会被死死套牢。

　　什么时候是买房时机

　　那么，什么时候才是买房的时机呢？其实很简单，就是多看新闻联播，啥时候国家三番两次的开始鼓动大家买房的时候，就是刚需一族入手的时机。

　　去年的那波大涨，其实是从2015年年底就已经开始凸显端倪。当时有一个词非常火——“去库存”。不管是政府工作会议、新闻联播、各地媒体，几乎是天天讲，时时说。可惜，好多刚需族当时没听进去。

　　现在看来，虽然2015年年底的时候，全国城市库存量极大（热点城市除外），水泥、钢铁等行业萎靡，媒体也在天天唱衰房地产业，让公众普遍认为，房地产开始走下坡路了，却忘了政府强调的“去库存”。

　　在这个“去库存”的周期中，北上深最先领会了中央的意思，房价也最先懂了起来。只不过，作为全国的三个标杆，大家认为这三座城市涨起来很正常，不至于带动全国，市场的反应刚开始时非常平淡。

　　然而，新年一过，房价的联动开始向全国蔓延。先是北三县、嘉兴、东莞等北上深周边三四线城市出现暴涨，之后苏州、南京、武汉、杭州等二线城市纷纷响应，到了夏天，一些不温不火的城市也出现了炒房热，市场进入了疯狂状态。

　　这时，大家才明白，牛市到了，纷纷冲入房地产战场。

　　回头想想，从2015年底，到2016年夏天，也就半年多一点的时间，房地产业就从“夕阳产业”完成了向“热点产业”的转变，政策的影响力度之大，可见一斑。

　　话说回来，如果当时大家看明白新闻联播里经常说的“去库存”是怎么一回事，及时上车，是不是剩下了一大笔资金，或者是已经赚得钵满盆盈？

　　听国家的话

　　有意思的是，2016年底，又是中央经济工作会议，提出了一句话，“房子是用来住的，不是用来炒的”。结果，还是有很多人听不进去。要知道，跟“去库存”这仨字相比，这句话可是通俗易懂得多了。然而，大家还是炒作不息，看涨不止，结果全国范围内的各种“史上最严”限购令，让不少人光荣站岗，切切实实地当了回接盘侠。

　　尤其是商住项目。从2016年下半年，北京市就曾多次下文，要对“商住”项目进行整顿，当地媒体也再三报道过“商住”乱像。四点儿知道，很多人确实是因为没有资格购买住宅，或者是资金不足，不得不买了“商住”。但是，政府的三令五申，也要注意，警钟不是没有敲，而是大家没有听进去，或者没有意识到危险的存在。时至今日，北京的“商住”基本被废，想转手真是难上加难。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”的大背景下，热点城市的楼市迅速冰冻，而且，从目前的情况看，横盘或者小幅下跌在短期内无法解除，高位接盘的投资者，恐怕是要给银行打几年工了。

　　还有一个要注意到的是，最近红得发紫的雄安新区。有消息说，雄安新区将实行公租房制度，不给炒房者任何的机会。由于权威的政策性文件并未下发，四点儿也不好下什么结论。只能说，如果真的如此，或许国家是想用雄安做一个试点，没准儿成功后会向全国推广。不过，四点儿还得提醒大家一下，雄安新区及其周边目前的房价已经处于高位，其支撑已经跟雄安新区未来的发展情况绑定，雄安强则房价涨，雄安一旦出现问题，周边的房价不排除大跌的可能。这就是网上流传的，小心中了“千年大计”。

　　从“去库存”“房子是用来住的，不是用来炒的”，到“千年大计”，国家的话可不能当耳旁风。供给端可以控制土地供应，需求端可以通过限购调整，金融端可以通过货币政策把控，房地产的所有关键环节，都在政府的掌控范围之内。在这种情况下，所谓的经济数据、经济规律、外国经验，都不靠谱。

　　怎么才能靠谱？听国家的话，没事儿看看新闻联播。国家喊你住手，就观望下；国家喊你上车，别犹豫，立马动身。

　　很多人说，国家整天说那么多的话，我也看不过来，有时候真是听不懂啊。听不懂也没事儿，看准了北上深这三座大城市。四点儿之前说过，房价出现向上的趋势时，三四线城市的房价往往比热点城市要之后两三个月，这就是缓冲期。经过两三个月的观察，可以看出热点城市是不是真的出现房价向上的趋势，一旦确定，赶紧上车，不然银子又要白白送人了。

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