马光远：是谁炮制了中国房地产惊世骇俗的泡沫？

　　这两天，郑永年先生一篇《房地产存巨大泡沫，已经绑架了中国经济的文章》在很多媒体转载。我看了一下文章的内容，应该是郑永年先生很多年前写的文章。但多年前的文章，在今天仍然被很多媒体转载，说明文章的内容没有过时。

　　郑永年先生在文章中认为，中国的房地产泡沫值得警惕。“到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？”，郑永年先生指出，大家对这个问题的讨论已经“转向了土地供应市场”。

　　关于土地推升房价的问题，郑永年先生的观点和我的基本一致。“就土地而言，长期以来，存在寡头式垄断，限制土地的供应量。同时，现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成，由此提高了土地价格，为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。”

　　但是，我认为郑永年先生文章最大的价值不在于站在经济学的角度来讨论房地产泡沫问题。在他看来，仅仅靠经济学家，仅仅靠供求关系已经无法解释目前中国房地产市场的状况。在他看来，房地产市场现状的形成当然有很多原因。“最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。”

　　因此，在他看来，中国房地产的真正问题是房地产被政府视为经济增长的重要工具，“在GDP主义的指导下，房地产成为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。”

　　坦率而言，郑永年先生的这个观点并不新颖，但是，他站在一个非经济学家的立场，站在人文关怀和居民基本居住权的角度看待房地产的泡沫问题，诠释“房子是住的，不是炒的”，还是很有价值和意义。的确，中国房地产的根本问题是“灵魂”出了问题。

　　从房子的基本价值而言，盖房子就是为了解决居住问题，而不是经济发展问题。但是，长期以来，房地产作为中国的支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，以至于形成了对房地产的过度的依赖。

　　每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。

　　在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。

　　因此，要解决房地产泡沫问题，既要从经济学的角度探讨供求关系中的环节，更要从基本的民生角度，看待这个产业的基本出发点，回到房地产真正的“初心”，房地产这个行业扭曲的关键，就是忘记了房子是一个民生问题，是经济发展最基本的伦理问题，而不是创造“GDP”的问题。要解决中国房地产的问题，必须从政策的出发点入手。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的提前和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正健康，房子才有可能回归居住。

　　因此，郑永年先生提出在房地产政策中要“警惕GDP主义”无疑说到了中国房地产的要害。“GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。因为房地产的唯一目标是‘钱’而非社会大多数成员的需要，则房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时，各地的房地产不仅向国内的‘炒房团’开放，而且更向国际资本开放。”正因为房地产成为了利益的工具，所以不管采取多么严厉的政策，都无法解决房地产泡沫问题。根子出了问题，在枝叶上面涂抹药水，不可能真正治病。

　　当前对房地产采取的各种严厉的调控也许会见效，但是，如果不改初衷，仍然把房地产视为经济增长的工具，把维护高房价视为稳定经济所必需，这样的政策是不可能持续的。只有放弃拿居民的“居住权”来追求GDP，房地产的政策才会真正长效，而且真正见效。

　　众所周知，我为什么对现在的短期调控长期不看好。是因为一旦调控开始见效，房价开始调整，政府肯定立即放松调控。因为，骨子里，房子不是住的，也不是炒的，而是经济增长的工具而已。

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