限购越严 房价越高

　　限购限购限购，不准现金买房、炒房移动公安……最近“王炸”很多。这不是中国第一次通过政策手段调整房价，然而，中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨，让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。

　　好在是，这一次一波又一波的调控，终于让北京、上海、深圳等城市的房价有所松动。可以想象到的是，这背后有多少中央与地方、炒房者与刚需者、市场与资本的博弈。

　　中央政府其实很明白，房地产与社会稳定、金融安全、百姓民生有着不可割裂的关系，同时，又有不可控的风险。

　　不管是从土地方面的控制供给，还是从政策方面的抑制需求，更或是从金融方面的锁紧银根，都是为了稳定。毕竟，这不仅关系到经济的发展，更是关系到社会民生、长治久安的根本性问题。

　　但是，在如此高压的情况下，数据却依旧不容我们乐观。

　　住房贷款余额不降反增

　　前天，央行发布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告。数据显示，一季度末个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

　　单看数据大家可能看不明白。四点儿在这里跟大家解释一下。众多周知，一二线城市基本都已进入限购高压状态，在严格控制的情况下，交易量大幅收窄。但是，个人住房贷款余额增速仅比去年降低了1.1个百分点。

　　换句话说，就是大部分的一二线城市房价仍在继续上涨，只是涨幅趋缓；而其周边卫星城、三四线城市交易回升较快，价格涨幅也比一二线城市要高。

　　更值得关注的是，个人住房贷款余额同比增长35.7%。这意味着什么。作为去年全国性房价大涨的开端，2016年一季度个人购房贷款余额为15.18万亿元，同比增长25.5%。也就是说，今年一季度个人购房贷款余额增速，比去年多了10%还不止！

　　基数大，增速还如此之高，即便是所谓置身事外的“专家”，怕是也看得胆战心惊吧。

　　调控如此严厉，手段如此强硬，甚至可以说是层层加码的情况下，却获得了如此的“调控结果”，也难怪普通大众们调侃房价“越调越高”。

　　不过，一季度的数据，毕竟有一定的滞后性，毕竟不少极其严厉的调控措施，都是一季度发布的。但是，不可否认的是，在严厉调控之下，银行、金融机构、房地产企业，依旧对楼市的热度不减。

　　各地的地王仍在不断出现，诡异的暴涨也时不时见诸报端。

　　或许，对于短线炒房者来说，越来越严的限购政策影响颇大，但是，四点儿不得不说的是，只在需求端的调控，或许会帮助已经够大的房地产泡沫又增加了不少动力。

美国房价越限越高

　　10年前，美国的房地产市场从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中。而在其极度繁荣之时，美国政府也再三出台过限制措施，结果是：房价越限越高。

　　在奥地利经济学派代表人物索维尔的《房地产的繁荣与萧条》一书中，详细介绍了当时的情况。

　　跟中国一样，危机前的美国房地产市场发展也不均衡。比如加利福尼亚州，其涨幅一直都数倍领先于美国全国。加利福尼亚州沿海岸，是全美高房价的最大市场，也是房价涨幅最快的区域。与此同时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区，人口增长也不明显，帕罗奥图市同期人口甚至还退减了8%。

　　索维尔研究后发现，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在纽约，每1000平方米的土地为房屋成本贡献约为350000美元，而在旧金山则接近70000美元。是不是像极了我国的北京、上海、深圳？

　　值得注意的是，加州土地价格飙升的原因在于“土地限制政策”，比如禁止在开阔地上建房、区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。这与我国热点城市土地价格高昂的原因有众多相似之处。

　　巧合的是，在美国，拥有绝对的权力裁决建筑许可的单位，也叫规划委员会。

　　土地限制政策导致美国部分地区的房价 “腾飞”，房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

　　当时美国的金融机构通过各类金融工具，例如零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等来降低购房门槛。而政府机构批准的更宽松的抵押贷款申请标准，推动了信贷机构的授权冲动。这点虽然与我国不同——我国是金融监管规范并不完善——但是结果很可能一样，即各种金融工具在对房价上涨推波助澜的过程中，埋下了巨大的隐患。

　　2008年，四万亿的刺激计划，被一些经济学家称之为“饮鸩止渴”；2016年的70万亿投资计划，也被不少人称之为“饮鸩止渴”。然而，这些都还是在明面上的。在多次调控的背后，又何尝不是另一种“饮鸩止渴”？

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