商住房频遭打击 买了的朋友该怎么办？

　　最近商住市场很疯狂，多个城市调控对“商住”下了死手！

　　因为不限购，又可以居住，商住公寓从过去人见人爱的香饽饽，开发商拼命抢地的优质资产，变成了人人喊打的过街老鼠。

　　政策最严厉的莫过于北京：这一轮北京所有政策都可以说用到了极致！

　　3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

　　4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

　　4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

　　其次是上海：

　　4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理，本规定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

　　《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

　　广州不得销售给个人：商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。

　　房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

　　那么什么是商住？这些政策影响有多大？未来还有多少城市会蔓延调控商住？还能买商住吗？小业主手里的商住咋办？

　　1、商住这个概念：

　　商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。

　　购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

　　2、为什么商改住为比较活跃

　　在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。

　　产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：

　　即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

　　活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化，商办类，是否居住完全看使用用途，soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。

　　商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价（一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右），而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。

　　所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。

　　从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。

　　另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。

　　公寓虽然首付要求一半，但依然很多总价在100万上下，这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京双职工年收入在20万以内的是主流，而这部分人群200万的确是上限。

　　目前开发商手里的土地市值过万亿：

　　北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。

　　也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。

　　而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

　　再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

　　按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。

　　3、还能买商住吗？

　　商住一直是一个尴尬的产物，在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压，商住自然就不存在市场。

　　那么未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高。

　　所以包括未来小业主手里持有的商住，比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。

　　4、价格会跌吗？

　　很多人说，既然后面不增加供应了，比如北京要求500平米单层，上海必须整层销售，那么当下已经进入小业主手里的商住是不是会成为稀缺品？

　　这部分交易价格合计1万亿，而按照房价上涨角度看，目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）。

　　注意了，政策渐进施压的空间是：

　　1：开发商的存量土地规划，2：开发商手中的待售物业，3：小业主手里的居住属性。

　　包括开墙破洞等，都在严格治理，整体看，从市场角度，小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性，比如通了燃气的，很可能率先被治理。

　　这种情况下，除了核心区，其他持有的价值降低，而住宅的价值则提高。

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